(河北济民律师事务所 陈晓蕾15081859550)

经过多次降准降息和股市大跌之后，国内的房价出现暴涨，石家庄的房价更是上翻了一倍，新房价格任性上涨的同时，二手房的价格也跟着任性大涨。面对二手房房价的任性疯涨，一些房主也开始出现任性违约的现象，那这个时候处于被动的买方应该怎么办呢？是忍气吞声、沉默不语，还是主动出击、维护权利？

笔者最近处理了许多房屋买卖合同纠纷的案件，面对房主违约，大部分买方选择了忍气吞声，自认倒霉；还有一部分买方会愤愤不平，要求房主继续履行合同，经中介调解无果后，想到向律师寻求帮助，但是在找到律师后，其中的部分买方还会考虑到要交付高昂的律师费，垫付诉讼费和保全费，就退缩啦，选择了放弃，最后也只有极少数的买方，会聘请专业律师，向法院提起诉讼，维护自己的正当利益。

康德说过：“有勇之人是不惊慌的人，是考虑到危险而不退缩的人”，勇者是迎难而上且拥有顽强拼搏精神的人，房主任性违约，买方能够拿起法律武器，提起诉讼，在这场房屋买卖合同纠纷中，他就是勇者，下面我们来看看勇者是怎么主张自己的权利的呢？

第一个方案，要求房主继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续，并且向买方支付因逾期交付房屋产生的违约金。

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房主和买方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。签订房屋买卖合同以后，房主因房价增长过快，任性违约，买方可以要求房主继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续。在司法判例中，法院往往会支持买方的主张，但是倘若房屋买卖合同中，约定买方以贷款方式购买房屋，且诉讼中买方无力以全款方式支付房款，在这种情况下，法院不能支持买方继续履行合同的要求。因为需要房主配合买方办理贷款手续，按照民事活动应遵循平等自愿的原则，法院不能强令房主配合买方办理贷款手续。

合同法107条【违约责任】“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”房主拒绝履行合同的行为构成违约，应当向买方支付违约金。在实践中，房产中介为了防范买卖双方任意违约，在合同中往往会约定10%-20%的违约金。违约责任是一种补偿，只是弥补守约方的损失，而不是惩罚性的违约金，房屋买卖合同双方可以根据自己的意愿协商确定违约金。值得注意的是，违约金并非确定后不能变更，如果合同中约定的违约金过高或过低，当事人都可以请求法院参照实际损失进行调整。

第二个方案，主张房主赔偿损失，给付房屋差价。

合同法113条【损害赔偿的范围】“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

在二手房交易价格攀升过快的情况下，二手房买卖合同签订几天后，房价就可能出现大幅上涨，即所谓的“一天一个价”。当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同履行后可以获得的利益。因此，买方可以主张房主赔偿自己的期待利益损失，给付房屋差价。

房屋差价的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋差价。在以上几种方式中，专业机构评估往往更能体现客观公正，房主和买方一般会协商选择其来确定房屋差价。

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