注：为了通俗易懂，本文采用了“住改商”这种非专业的描述。

    

    导读：杨浩律师解答：小区内住改商太多怎么办？小区内太多麻将馆、  健身房、私房菜、各种噪音怎么办？物业能否代为起诉解决？

住宅的功能就是休养生息，我们常常把家比作“温馨的港湾”，在外劳累一天之后，回到家，疲惫的精神才再次“充上电”，为新的一天做好准备。与家人聊天，看看电视节目，或者跟家里的宠物玩闹一阵，逗逗孩子，这份闲情逸致是人生中最宝贵的财富。

　　

      谁也不愿意回到家之后，四处传来的都是麻将机洗牌声、麻友的争执声、业务联系的电话噪声；进进出出的要么是神色匆忙的各色“老板”，要么是大包小包的快递员；楼梯间里扔满了包装纸盒，或者邻居家中俨然成了中转仓库，看着不相关的住户拿着楼门卡刷来刷去……这些本应属于工作八小时之内的场景，本来应该发生在办公室、写字楼、商铺里的事情，却堂而皇之闯入了人们的生活。本来对宁静、舒适的预期，却跌落到如此地步，其间产生的失望甚至愤怒，可想而知。

   

案例引导：成都市双流县某小区1栋1单元2楼的周某夫妇，自2011年入住该小区后不久，就一直被楼下106号麻将室的嘈杂声所困扰，先后投诉至物业、社区居委会以及行政主管部门，尽管物业和社区均多次出面协调，规划建设部门也出台整改通知，但双方的纠纷仍未解决。

     

据原告方周女士的丈夫赵先生介绍，自家与一楼麻将馆系错层阳台，楼下麻将馆的一举一动都能听得清清楚楚。“麻将机洗牌声、麻友的争执声、打牌过程中的嬉笑怒骂声，整夜整夜就在窗户底下闹腾，正常人根本不能入睡。”赵先生介绍，自己是长途车司机，长期休息不好，对自己的工作非常不利；而爱人周女士常年身体不好，需要休息，面对这嘈杂的麻将馆，自己和家人深受其害。

  2013年10月14日，不堪其扰的周女士向双流县人民法院提起诉讼，要求陈某停止其将住房擅自改为商业用房的侵权行为，赔偿因侵权行为造成周某精神损害所花去的医疗费共计3085.6元。

   成都市双流县法院审理后认为，原告周某与被告陈某是上、下楼层关系，陈某未经周某等相邻住户同意，而擅自改变其房屋的使用性质，给周某的工作、生活带来了一定影响，并且陈某在起诉期间仍在其住宅内对外经营茶水棋牌。根据《中华人民共和国物权法》及最高人民法院相关司法解释的规定，周某要求陈某将住房恢复原状、排除妨害的请求于法有据，理由正当，法院予以支持。

  法院认为，这起案件中，陈某擅自改变住宅用途，将房屋租给他人开设棋牌室，而由于棋牌室的经营特性通常是通宵营业、环境嘈杂、人员复杂且进出频繁，影响了小区的安静环境和邻居的正常生活，直接造成了对周某及其他相邻住户所享有的物权利益的一种妨害或侵害，因此应当承担“恢复住宅用途”的法律责任。

  对于周女士提出的医疗费等3000余元，由于没有证据支撑，法院没有支持。

律师分析：

      近年来，在现实生活中，经常发生一些共同居住在同一建筑物内的业主，将购买时为住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的情况，由此而引发纠纷呈持续上升的趋势。在此类纠纷中，业主往往仅仅向物业投诉，物业也仅仅是向商户进行反映、协调，最终不了了之。那么小区内住改商太多怎么办？小区内（尤其是成都地区）太多麻将馆、健身房、私房菜、各种噪音怎么办？业主是否有权要求物业代为起诉解决？物业公司如何配合业主解决此类问题？本律师经常会接到类似的咨询，那么先让我们看一下相关的法条，重点已用红字标出。

 

《中华人民共和国物权法》第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条   业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

 

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

 

那么我们可以看出以下问题：

 

首先，业委会仅有移交资料、选举、管理等权限，无权起诉。物业公司是提供物业服务的相对方，仅能就物业服务合同作为相对方涉及权利义务进行主张，也无权起诉。

 

其次，根据《物权法》七十七条、《解释》第十条、第十一条，本栋建筑物内的其他业主才能认定为“有利害关系的业主”，参与诉讼。并且，并非全体业主，只要有利害关系，1个业主也可以进行主张。

 

再次，物业公司能否接受委托，代为起诉的问题。根据《民事诉讼法》五十八条，代理人只能是律师，近亲属、员工或有关社会团体推荐的人。因此，物业公司不能代表“有利害关系”的业主进行诉讼。即使物业公司能代理，也仅是代理人，其原告方也应当是业主，而非物业公司。

 

综上，建议“有利害关系的业主”直接起诉，物业公司作为物业服务合同相对方，应当起到积极协调、协助业主处理的作用。对于业主要求整改的“住改商”问题，可以结合利益冲突关系，由有意见的业主选举代表进行诉讼，分担诉讼成本。

 

小区业主可以先行在告示栏张贴成功判决的判决书，增加业主维权的信心，有序组织人员统计分析小区内的扰民住改商，并选出代表。建议选择离住改商房间比较近的住户，或者造成较大影响的业主起诉。因为起诉解决需要一定的时间成本，可综合考虑以上因素。

 

“住改商”案件中，大量存在业主将涉案房屋出租、承租人改变房屋用途从而引发诉讼的情形。根据区分所有权司法解释第十六条的规定，承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，因此此类诉讼应当将涉案房屋的所有权人和使用权人作为共同被告提起诉讼。同时，原告应提供涉案房屋的产权信息、相邻房屋的产权信息、涉案房屋的租赁情况证明。涉案房屋的租赁房屋信息可以通过物管、报警处理记录等途径了解固定。

 

拓展思路：彻底解决住改商问题，除起诉外，还需要小区物业、利害关系业主以及业主委员会的通力合作。

 

第一，住改商部分行业需要正规手续，并在相关部门备案，如餐饮、食品行业、公司等，若发现商户无证或缺证经营，可以向政府部门举报处理；麻将馆在很多小区尤其成都地区盛行，现没有具体法规限制，但若涉及聚众赌博则属于违法行为。

 

第二，应当在物业合同内载明，禁止住改商。由于商业物业无需政府定价，采用合同制。若经过利害关系人同意的住改商，应当在合同内提高定价，增加商户进入小区的成本。

 

第三，业委会已成立的，可以召开业主大会，对住改商行为明令禁止，禁止住宅变更为餐饮、娱乐、仓储、教育等经营性用房。已经住改商的业主，区别收取物业管理费。住改商目的即是节约成本，这样，从经济适用的角度考虑，这类企业自然会选择离开。

 

第四，针对部分租房经商的商户，应当由物业及业委会和房主积极协商，业委会制定的规章载明不得将房屋出租给商户，并对此宣传推广。

 

律师呼吁：

　　

不夸张地说，住宅是每一个家庭最后的堡垒，在眼下这个移动互联网已渗透得无孔不入的年代，这份私人空间弥足珍贵。

 

请让工作的归工作，让生活的归生活。我们在工作中拼尽全力，目的就是为了享受更为舒适的生活。如果要以牺牲生活质量为代价去获得工作上的更大进步，这样的进步又有什么意义呢？公共政策的制定也应遵循此道，以公众利益和长远利益最大化为原则。扶持创业是好事，但也不能忽视“家”之于人的特殊意义，对人们最基本的生活和生命规律，给予最起码的尊重。

  如果您的住宅正在忍受着各种噪音的干扰，严重影响着生活质量，请拿起法律武器维护合法权益。物业和业委会不应一味以不是利害关系人而推卸责任，还有很多事你们能做。

 

此文为合肥律师杨浩(电话：18326118806)花费大量时间、精力总结原创，如您觉得有用，请收藏备用，动动手指分享给更多需要的朋友.