几个月前，万科终于时隔4年多又在北京拿地了。地块位于通州物资学院附近，属于通州和朝阳交界地带。

因为地块的位置稍显尴尬，管家当时并不是十分看好。

时隔4年万科又拿新地，配套和环境有点尴尬

万科的动作非常快，没多长时间项目就入市了，项目名称叫万科东庐。

万科东庐指导价6.5万，销售均价6万。共13栋4-11层组成，容积率2.0，绿化率30%。有一梯两户和一梯三户两种梯户比，预计2025年精装交付。

容积率还可以，均价和附近的国誉朝华价格接近。不过随着项目详细信息的曝光，管家的不好看心态更加明显。

原因是如果地块位置不佳，那肯定要从产品上多下功夫，但万科东庐户型上的缺点有些过于明显。

位置上，万科东庐最大的亮点就是距离地铁物资学院站7-800米，通勤没有问题，一站直达朝阳。

但受限于项目处于通州和朝阳的交界地带，或者说是缓冲地带，两个区都不大可能会在这附近下大功夫。往好了说是“左右逢源”，两边就能兼顾。往坏了说就是“左右为难”，哪边的便宜都没完全占到。

地块的相关信息之前分析过，大家可以点击链接查看。

户型设计上，项目从65两居到120四局均有覆盖。

以上三个户型都是65两居，属于紧凑型产品，重点强调的就是够用，朝向方面没有我们熟悉的客厅朝南。

73两居属于比较常见的户型设计，但是厨房明显属于客餐厅隔断出来的，做了一个开放式厨房。优点就是整体空间更亮，缺点是对于每天下厨做饭的家庭太过于折腾。

89三居也是同样的问题，厨房还是用客餐厅隔断出来的。虽然现在有一些人喜欢这样开放式的厨房，但是把主力户型全部做成这样，有点拿自己审美强加给消费者的感觉，让大家没有了选择。

95三居终于给到了常见的厨房，并且带来了南向三面宽。不过两个卧室门都在南侧，装修过这样户型的朋友肯定了解这种布局不管是家具的摆放还是空间上的感受都过于尴尬。

比如客厅的空调柜机如果太大就没法摆放；比如客厅南侧角落本来可以放一些不常用的东西，但有了卧室门这里就什么也不能放，而且整个客厅动线会更乱。

120四居依然存在卧室门的问题。这种卧室门靠窗一般都是小户型的无奈之举，但95和120也沿用这个设计有些过于“小家子气”。

万科东庐的每个户型基本都有比较明显的硬伤。除此以外，整个项目的得房率没有超过80%的，这在商品房来说就太低了，甚至低于很多优秀的共有产权项目。

另外，开发商的健康状态也同样需要大家去考虑。边上的国誉朝华属于北京城建开发，北京城建作为一个地方性国企还是比较有保证的。万科近些年可以说是绯闻缠身，这点大家要提前做好功课。

总之万科东庐不论是位置还是产品设计，都有点和时隔4年多重新在北京拿地这个大背景不相符，并没有展现出武林高手重返江湖的豪气。看房咨询户型图上售楼员