在价值评估实务中，经常会遇到土地增值税的问题。对于价值评估中是否考虑土地增值税以及如何考虑土地增值税在评估实务中存在着一些分歧，现在就价值评估中常见的土地增值税问题进行了一些思考。

一、我国现行阶段关于征收土地增值税的相关规定

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，包括机关，团体，部队，企业事业单位，个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业，外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行征收，对于房地产分期开发的项目，以房地产分期项目为单位征收。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的处理方式

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

三、价值评估中是否考虑土地增值税的部分观点和存在的分歧

1.以股权转让为目的估价中对土地增值税的考虑

由于土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，一种观点认为，以股权转让为目的估值，若涉及的是股权转让而不是土地使用权的转让，没有土地增值税纳税行为的发生，则不应考虑土地增值税的影响。

另一种观点认为，如果是以房地产开发为主要经营范围的企业，一般情况下，开发的房地产会发生产权的转移，则需考虑土地增值税的影响。当股权转让估价时，不考虑土地增值税的影响，在计算房地产项目转让时的增值扣除额则不包括当初的估值增值额，以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税则全部由后来的股东承担，显然不公平。

2.抵押估值中是否需要考虑土地增值税

房地产抵押行为，产权并没有转移，一种观点认为不需考虑土地增值税，主要是因为抵押设定行为与抵押物处置是两个不同阶段的行为，设定时没有涉及到产权转移，没有土地增值税纳税义务的存在，则不应考虑土地增值税的影响。

另一观点认为，当抵押人无法偿还到期贷款时，抵押权人会存在抵押物处置这样的行为，通过拍卖或者协议方式，可能涉及到产权转移。若发生产权转让时，则会产生土地增值税纳税行为，在估值中就需要考虑土地增值税的影响问题。

3.以房地产进行投资、联营的估值中是否需要考虑土地增值税的影响

在以房地产进行投资，联营的估值中，投资、联营的一方以土地(或房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，这种情况下，则不需要考虑增值税的问题。

另一种观点认为，当投资，联营的企业将上述房地产再转让时，发生了产权转让行为，则应征收土地增值税。在以土地(或房地产)作价入股进行投资或联营的估值中，凡所投资、联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营时，应当征收土地增值税。如果投资人投入时的估值行为中没有考虑土地增值税的影响，未来房地产项目转让时的增值扣除额是不应包括当初的估值增值额的，则以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税由全部股东承担，这样不公平，会造成其他股东的损失。

4.从估值相关当事方分析是否需要考虑土地增值税的影响

站在产权持有人的角度，若估值目的不涉及产权转移，没有纳税义务的发生，则不需考虑土地增值税的影响。若估值目的涉及产权转移，产生了纳税行为，应按产权持有人原取得地价扣除，不能按估值额来扣除。

站在潜在受让人的角度，若估值目的涉及产权转移，需考虑土地增值税的扣除，估值额为受让人的原始土地取得成本，应按估值额(假设按估值成交额)来扣除。

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