上周末我去看了10.28刚刚开盘的热门楼盘森与天成，进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。北京所有的新房都可以找我，返佣多，车接车送！

1、地理位置及配套

森与天成位于南四环新宫板块，距离19号线、4号线双地铁新宫站步行500多米，可以快速到达金融街、丽泽商务区、丰台科技园，大兴国际机场，所以这个位置还是很不错的。

此外这个项目周围都是公园，挨着南苑湿地公园，有点公园地产的意思。

新宫地铁旁边就是万达广场，满足大家购物娱乐的需求。

离很多医院也不远，毕竟新宫还算比较成熟的板块了，对于新房来说，这个位置配套已经算比较难得了。

而且这个板块是属于四环外一点点，，土地资源是比较稀缺的

2、项目情况

• 开发商：京投发展

• 总占地：120616.056

• 总建筑面积：215223

• 地上建筑面积：125500

• 建筑类型：洋房

• 绿化率：30%

• 总户数：1094户

• 住宅楼栋数：20栋

• 面积区间：76南北两居，83东西三居一卫，88东西三居两卫，89东西三室两卫，90东西三室两卫，93西南三居两卫，98南北三室两卫，101南北三室两卫，102南北三室两卫，103南北三室两卫，104南北三室两卫，109南北三室两卫，125南北四居室两卫，131南北四室两卫，134南北四室两卫，148南北四室两卫，150南北四室两卫，168南北四室两卫
• 限售均价：7.8-8万

森与天成是大国企京投发展开发的，是一个地铁上盖项目，京投发展专门做地铁项目的，这方面的专利很多，此前的琨御府、岚山、北熙区、公园悦府等项目均是京投开发的。

有的小伙伴说，既然是地铁上盖项目，会不会有噪音？问题应该不大，它不是完全的一个TOD项目，车辆段综合开发项目供地铁检修用的，准确的说他们是建在地铁停车车库的上面，往地面抬高了12米开始建车库，往地面往上抬高19米开始盖房子，地铁会以很慢的速度滑行进入车库，而且毕竟专门做地铁项目的。当然，实在不放心的，去公园悦府感受一下也可以，哈哈。

整个项目的容积率是1.04，盖上区容积率只有0.74，当然地铁上盖项目的特点，也决定了他不会建太高的楼层。

我还专门去看了施工地，目前还没开始动工，地基已经搞好了，基本是这个样子的，后面就是要在这个上面盖楼：

项目一共分为三个社区，一个盖上区和两个落地区，共20栋住宅，1000多套房子，盖上区11栋楼，590套房，是一梯两户的洋房设计，得房率比较高，算上赠送面积，得房率能到85%以上，两个落地区共9栋，520套房，洋房+小高层设计。本次开盘的是盖上区部分。

森与天成楼面价4.07万元/平米，销售指导价为8.3万元/，算上折扣可能在7.8-8w之间（总价范围在600-1200万）

• 户型情况
• 户型

森与天成的户型很多，有76平、89平、100平、109平、125平、148平、160平。官方目前给了4个户型图，76/89/109/148平

76平两居：两居做三面宽真的很少见，而且客厅和次卧还有阳台赠送，主卧也有飘窗赠送，整体格局还来都很好。但这个户型很少，开盘得抢！

89平三居；这个户型在以往的限竞房比较常见，本来洋房得房率就已经80%了，南向还有阳台赠送、北向有设备平台赠送，加起来得房率高达90%以上了。

需要注意的是此户型是东西向的，我对东西向倒不介意，但二手房市场东西向是不怎么好出手的，正常情况下东西向要比南北向单建平便宜6-8千。

109三居室；这个户型的视觉冲击力很强，270°的大客厅视野和采光效果都很好，而且客厅面宽4.95米，围绕着边窗还做了飘窗赠送

148平四居：南向三面宽，同样有阳台和设备间的赠送。南向是双套房设计，三代人居住都互不打扰，这个感觉厨房有点小

目前两居应该是卖完了，当然本来房源也少。

看完森与天成又去看了一下对面的建发·璟院，这个盘已经基本封顶了，只剩一些尾盘，具体不细说了，是建发房产开发的中式园林风，16栋楼，532户，106平三居，128-133四居，153平四居，只适用于改善群体，旁边还发现了夏朝的古村落遗迹，（据说可能会建成博物馆），限售均价8.3w，目前剩的盘，折扣后应该不超过8w。

这个盘离地铁和万达更近，地铁出来就是万达，要我来说的话，这个盘会更好一些，不过确实没什么好楼层了，如果未来看二手房的话，这个盘应该会比森与天成更贵一些，但是门槛更高，适合改善。

3、优缺点分析

先说优点：首先在新宫，一定要围绕着地铁买，不能离地铁站太远，这是首要考虑的，森与天成位置是没有问题的，而且整个的容积率比较低，户型设计也比较合理，得房率算比较高的了，还有一些赠送面积，新房产品也不错，位置也不偏，周围也不算荒凉了，整体是可以买的。

再说缺点：森与天成毕竟是个地铁上盖项目，很多人会有这个噪音的疑惑；另外，他是在地面19米以上盖的楼，回家跟正常的小区不太一样；能买森与天成的人群范围比较广，毕竟它从76-157都有，所以它不像建发璟院那么纯粹；再就是因为分成了3块，小区会显得有些零碎。

好了，对于这个板块的解读就是这样了，下期的新房部分写写东坝板块的保利天汇和北熙区，好早就踩完了，一直没空写，还有好多好多想跟大家分享的，坑很多都还没填，毕竟我还有工作，只能抽空分享了。

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