中海学府里

两月前由中海拿下的石景山衙门口713地块，官宣案名为中海学府里，目前售楼处和样板间均已开放。

这次中海的学府里户型有个亮点，102和127的主力户型客厅做了开敞的阳台。阳台摆个茶桌，或放着躺椅，天气正好时岂不乐哉！

西边置业有喜欢这种产品的可以私聊我进行看房了。

楼栋外立面效果图

区位

中海学府里位于石景山衙门口，这个地方石景山和丰台的交界了，周边的城市界面目前较差，正处于腾退拆迁阶段，板块内大多是一些仓库、汽修厂、加气站以及一些混凝土公司，看起来确实不太好，有点农村既视感。

交通上暂时出门靠自驾和公交，未来东北侧会有一个地铁站，是规划的11号线二期鲁谷大街站，步行距离不到1公里，比较方便。周边的商业配套的话就一般般，谈不上多好，但是能满足日常生活所需。

产品

项目控高60米，整体规划了7栋南北向6-17层的住宅楼，容积率3.0，绿化率30%，销售指导价7.95万/平。

在售户型为：

89平三室两厅一卫（192套）；

102平三室两厅两卫（298套）；

127平四室两厅两卫（66套）。

物业中海自持，物业费5.58元/平/月，交房标准为精装，暂定2026年4月底交。

户型分布图如下：

户型图

89平三居户型做了两种，一种是两面朝南，一种是三面朝南，但都是全明格局，如何选择就看个人的喜好了。

102平三居，这个户型就比较常见了，南北通透，全明格局，而且是双卫，这个户型没啥毛病，比较合理了，而且客厅有一个大阳台，这一点给加大分

127平的四居室，此户型位于楼王，就这一栋楼有，四叶草格局，双卧夹客厅朝南，全明格局，同样的客厅有一个开敞的大阳台，改善群体一定要看看这个户型。

89平样板间

102平样板间

楼盘分析

这一期我没有说开发商，主要也是关注石景山新房的客群对中海基本也都了解了，所以单说产品。如果对比中海学仕里，中海学府里3.0的容积率是比较高的，甚至在这几年的新房供应里都 算是密度较高的社区。而且学仕里的阳台是包起来的，更实用，得房率要比学府里高出不少，但学府里毕竟是落地的大阳台，视野感觉确实也比较爽！

衙门口的新房去化还是有一定压力的，速度不算快，所以学府里的价格也低了不少，89平的单价优惠完大约7.3-7.4万左右，而102和127的稍高，大约7.5-7.7万左右，这么看好像还行！

周边城市界面差，但有些规划还是可以的，比如周边的公园，规划的11号线以及东城名校171中学石景山分校的落地，所以未来这个板块的配套是没问题的，城市界面也肯定会有改善，只不过根据目前的规划来看，上限不算高！

置业石景山，我觉得还是把新房都看看，别只看衙门口这三个，保利璟山和煦马上要启动了，还有古城苹果园那边的新房都看看，结合自身的需求，综合对比，毕竟如今买房不能只看环线！