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建发璟院丰台南四环新宫双轨地铁盘,西城海淀改善客户可冲

(2023-05-12 09:34:58)
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北京房价

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北京新房

【建发·璟院】是建发在北京的第五个项目,之前火爆大卖的望京养云和珺合府,每个项目都广受市场青睐,缔造所在区域标杆热度楼盘。这也让不少人对建发·璟院产生了兴趣!

这个项目是2022年9月末拿地,2023年3月初开盘,一个项目做了半年,其实不符合建发一贯的节奏,但是从开盘顺销的情况来看,其实有磨刀不误砍柴工的感觉。【建发·璟院】3月5日正式开盘,共532套房源,卖到20号已经销售过半。

项目最大的亮点就是临近地铁+配套完善,距离新宫站仅400m,是真正的地铁盘,19号线+4号线交汇,且19号线为快速站,连接丰台、西城、海淀。周边商业体完善,吃喝玩乐一应俱全。

项目所在的新宫,位于丰台区南四环外2公里,槐房西路贯穿南北,是最近几年新成长起来的商圈。

前几年城市界面还是比较差,低矮的临街店铺,双向车道经常扬尘。最近几年商业和交通逐步完善,再加上紧挨着南苑森林湿地公园也吸引了一些高端改善客户。

这个地块,本身就是旧改出来的地块,片区内小区刚需楼盘为主,且回迁房经济适用房居多。这也是需要大家值得关注考虑的。

那【建发·璟院】这个项目到底怎么样?我们先来看看基本资料:

01PART项目介绍

项目基础信息

项目地址:北京市丰台区新宫地铁旁400m

建发·璟院北京市丰台区任家庄路

开发商:建发房产(千亿国企)

总占地:约3.27万

地上建筑面积:住宅约6.8万 ;公建约3605

建筑类型:小高层、洋房

绿化率:30%

总户数:532户

容积率:2.2

住宅楼栋数:16栋

面积区间:建筑面积约106三居、约128-133四居、约153四居

限售均价:约83000元/

物业:建发物业

建发璟院容积率2.2,限高45米,由16栋5-15层的洋房+小高层组成,共计532户,销售指导价8.3万。除此之外项目东北侧还有3000平的养老设施配建;

作为闽系开发商的代表,建发一直比较擅长打造新中式风格的产品和江南景观园林,讲究三进礼序和门第威仪。

从宣传和沙盘来看,这种新中式江南园林风格在主流的铝板+玻璃幕墙中也让人眼前一亮。

02PART户型分析

户型设计上有106平三居-128/133平四居-153平宽厅四居,总的来说璟院的户型不算有特色,但宽厅很出彩。

106 三居室

106三居两卫户型,南向三面宽+全明格局。整个公共区域,客厅、餐厅、厨房呈L型布置。这个户型性价比很高,南向赠送三个大飘窗、北侧还赠送一个设备平台,实际得房率会很高。

128 四居室

128四居,同样是南向三面宽+全明格局。扩展了餐厅以及厨房空间,开门后直面厨房大窗,整个空间的采光很好。南侧主卧+次卧+客厅,北侧双卧+卫生间。同样赠送了南向三个飘窗以及北侧的设备空间。得房率是76.6%左右,加上北向的设备平台得房率在80%;

133 四居室

133四居大格局依然是南向三面宽+全明格局。但细看与前两个的格局不太相同,客厅、餐厅、厨房全部中置。将厨房放到北侧后,东侧空间摆布卧室,这款户型做到了三面采光。除此之外餐客厅等宽,整个公共空间通透感很强,入户还配备独立玄关。但是相比于128平户型客厅面宽窄了20公分,主卧多了一个转角飘窗;同样的加上赠送实际得房率在80%;

这款户型性价比更高,南向三个大飘窗加东侧卧室飘窗,共4个飘窗,还有两个是270度转角飘窗。“设备平台”大法运用的更加纯熟,北侧卫生间、厨房北侧有设备平台,北侧卧室外也赠送设备平台,实际得房率粗估能到90%。

158 四居室

158四居,顶配户型就更加惊艳了,四居三卫的158户型,此户型最大的亮点莫过于6.8米的宽厅设计了。保利有一个同面积客厅面宽6米都已经是市面上最大的了,璟院又把这个面积的客厅面宽拉升了80公分。这个面宽尺度是实实在在远超同面积段产品的,硬指标很强。

整个格局是典型大面宽短进深豪宅户型。入户独立玄关,7米宽厅近在眼前,南向双套房设计,中央餐厅与客厅等宽,应该会做独立的中西厨。

主卧很宽敞,面宽应该会接近4米,南侧赠送了与主卧、客厅等宽的飘窗。北侧卧室同样赠送了设备平台。

4个户型给人的感觉很明显:既要性价比,也要豪宅的空间感。

样板间参考示意图

03PART周边配套

「交通配套」

建发璟院,距离地铁新宫站仅400米,妥妥的地铁盘了。新宫站同时过地铁4号线和地铁19号线。这两条线都是通往西城、海淀的重要产业线。尤其地铁19号线5站可直达金融街。这也是吸引众多金融街精英们重要原因。在平均通勤时间在1h的北京谁能抵挡得住30min的通勤诱惑呢!

「教育配套」

京槐房艺术幼儿园、建华实验幼儿园、槐房小学(并入北京十二中教育集团)、天悦壹号中学(规划中,并入北京十二中教育集团)、正商明苑小学(规划中)、北京教育科学研究院丰台学校(中学部)、南苑中学、北京金融街润泽学校、北京十八中学分校区、和义学校等多学府环绕(非学区承诺)。

反正教育比较薄弱,如果板块内能引进一所好一点的学校那就完美了!。

「商业配套」

周边配套很完善,是建发璟院很大的一个加分项!有万达广场(槐房店)、丰台大悦春风里举步可达,附近不远荟聚购物中心、宜家、山姆会员店(西红门店)、BHG Mall北京华联公益西桥购物中心、丰台万达广场、银泰百货、花乡奥莱村、鸿坤广场、世界之花假日广场九大繁盛商业配套。

「医疗配套」

周边医院也很多,很方便,有北京博爱医院、北京航天总医院、天坛医院、南苑医院、北京丰台右安门医院、丰台中医医院等拱卫左右。

「生态配套」

周边有约1.6万亩南苑森林湿地公园(规划中),另有槐新公园、海子公园、世界花卉大观园、桃苑公园、和义公园、南苑公园、北京国际露营公园等浓荫环伺。

04PART

周边项目对比分析

新宫这个地界已经有4年没有拍地上新了,从最早的公园懿府开始到后来的金府大院和天悦壹号,这三个算是周边次新了。公园懿府因为离地铁站稍微远点,而且品质也一般,所以这两年不见涨。

泰禾之前一度传出烂尾,金府大院能交房都是万幸了,虽然现在金府也有二手在卖,但是参考性不强;

天悦壹号还算一个能参考对比的楼盘,18年首次开盘是8万毛坯卖的,20年平层清盘的时候差不多在8.3万。二手房成交价在9万—9.2万,作为刚满两年的商品房来看12%的增幅还算及格!

项目北边的大红门双子星,和瑞叁號院和永定金茂府,虽然指导价均为9.5万/平,但开盘均价只有8.8万元/平米,部分楼栋低至8.5万元/平米,比9.5万元/平米的指导价低了7000-10000元/平米。

但建发璟院着基本成交单价能在在7.5万——8.2万之间。对比周边也算是倒挂入市的地铁盘。

还有粉丝朋友问的最多的是,同样是四环外,6.5万的橡树湾和建发璟院选哪个?

如果买眼前,看得见摸得着的,那必须建发璟院,地铁和商业都是现成的不用等!西红门现在还是各种画大饼阶段。

如果是刚需买房,预算只有500-700万,羊毛哥个人认为西红门东更适合一些。随着今年西红门东土地继续拍卖和板块逐渐成熟,它的成长性更强。

在未来增值上大红门和新宫可能不分伯仲,属于同一档!根据手头预算选房就对了!

现在建发璟院开盘了,目前已经开放了所有16栋楼,开盘当天总共卖了216套。其中106的三居室和133的四居室卖的最好。

目前建发璟院各个户型都还有房可选,只是106平的15号楼和4号楼可选不多了,128/133平4-5-7号楼可选不多了。成交单价在7.5万——8.2万之间。实话说7.8万以下单价性价比还是很高的。

要是让羊毛哥给大家建议,教育是这个区域的短板,倒是觉得这里西城学区家庭改善置换新宫这里的性价比,比大红门双子更值得入手。新宫站地铁有4号线和19号线加持、万达广场已成规模,出行、生活、工作通勤都OK。

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