住总·如院项目位于兴创荣墅南侧，两者相距大约800米，住总·如院隔壁路西，就是另一个项目路劲御合院。实际上，这几个别墅项目几乎彼此相邻，共用各项配套资源，共享板块发展机遇，详细内容可以参考上一篇文章。

今天重点聊一下住总·如院本身的特点，就主要从规划、土地、户型、价格等方面重点分析，看看哪个更适合你。

跟兴创·荣墅相比，住总·如院的规模相对要小一些，项目规划占地面积约8.8万，建筑面积约9.2万，属于中等规模，容积率也是1.05，总户数为780户。

项目整体为新中式风格，产品包含400-450园藏独墅（合院）、200-315藏景叠墅（叠拼）、98-115阔景花墅（洋房）三类产品。

洋房产品高为6-9层，精装交付，打造“北京最小的四面宽四居产品”，总价310万起。

产品特点

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南向采光面较大，其中98户型南向面宽达9.8米，而115户型南向面宽则达到了13.3米，而且是四面宽朝南；

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户型设计的很不错，南北通透，全明格局，卫生间干湿分离，赠送大面积阳台及飘窗；

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楼间距较大，最大楼间距达到43米，视野良好，且洋房与别墅错落排列，享受墅区景观；

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两个户型相比来看，115户型显然更加优秀，大面宽短进深，各房间通透性均好，功能性很强。

叠拼产品分为上叠和下叠，均为毛坯交付，上叠为三、四层和地下二层，面积区间为204-240 ，赠送约28院子，售价约500万-550万元；
下叠

下叠为一、二层和地下二层，面积区间为230-310，赠送约35院子和约16露台，售价约600万-680万元。

产品特点

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无论是上叠还是下叠都有非常完整的独门独院，每一户都有三面采光，两面院落；

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叠拼产品均为三居室，且所有卧室都朝南，居住更加舒适；

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采光通风井能直通地下二层，采光通风效果更好；

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下叠的地下空间较大，可改造为影音室、健身房、红酒区、雪茄吧等。

合院产品为东西两户，地上三层，地下二层，共计五层，毛坯交付，面积区间为400-407，南向院子面积约70，总价约950万-1150万元。

产品特点

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所有合院产品均为独门独户独院设计，可以很好的提升居住的舒适型私密性；

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合院产品位于项目景观中轴的楼王位置，能更好的享受园林景观，居住起来更安静舒适；

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和传统一字型联排对比，合院产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性强，所有房间都面向私家花园，空间向心性好；

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与保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，阻碍户内的空气对流，且L型合院无论如何排布，都会出现一间东西向房间，采光较差。

综合来看，与采育板块其他在售别墅项目相比，住总·如院有如下几个特征：

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住总·如院和北京城建·宽院·国誉府是板块内唯二的两个限竞房项目，且不受7090政策限制，限定均价31136元/，最高限价32693元/，其产品总价从310万元到1150万元，覆盖足够广的购房群体；

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对于想买洋房的购房者来说，此处需划重点，住总·如院是你的不二之选。兴创·荣墅和京能·丽墅是纯别墅社区，路劲·御合院只有89洋房一种户型，北京城建·宽院·国誉府已经基本售罄，如果你想花300多万买个比较舒适的洋房，住总·如院的115洋房在区域内可以说是没有对手；

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对于想买合院的购房者来说，住总·如院也是个不错的选择，面积比路劲·御合院的合院产品大了不少，价格也要更贵，不同经济条件的改善客群可酌情选择；

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对于想买叠拼的购房者来说，采育板块此类产品较多，各家也都有自己的设计风格和优势特色，具体情况还得根据个人喜好和需求好好选一选。

总体来说，大兴采育是一个当下并不完善，但未来具备潜力的地区。而且，如果能按照规划发展下去，这个地方确实有望成为北京下一个别墅区，而且社区氛围也会比较存粹，价格也可以形成相互支持作用。也许，10年后的500万，在这里只能买一套洋房，而当初卖500万的别墅，到那时已经价值千万以上。这也是优质大宗资产的另一个属性，它可以随着时间的推移产生远高出其它理财产品的收益。

至于住总如院本身，品质对得住别墅产品的类型，也不存在以次充好收割顾客的情况，对于想要改善的客群还是比较友好的，值得一看。