西红门橡树湾二期户型图来了。

嗯，咱们跟的有点晚了，不过不重要。毕竟现在只有猫子上班，她姐和小唯这两只还在广州度假……

甚至还在炫耀美食……

西红门橡树湾，东西两个地块是2021年第二批土拍的项目，已分别于2022年3月和4月取得预售证，开盘销售，目前网签率分别为54%+和36%+。对比旁边的御璟星城，目前网签率不足20%，当然后者开盘也较晚，于2022年8月底拿证。

西红门橡树湾，借力19号线南延和优质教育陆续落地——皇城根小学、北京四中。

北侧的规划教育地块是皇城根小学，南侧是北京四中，都是步行可达的距离。

本次开盘地块，主力户型为107，占总房源的约64%左右；

另外128左右的四居仅100套左右，占20%；148的四居仅50套左右，占10%。其他为变异户型。

大户型的得房率也是比较喜人的。关注一房一价表的可以查看链接。

1、面积段107的三居、128-148的四居，指导价6.6万/，总价700万起

2、项目预计2月底开盘，现在开始认筹3、户型是128的边户，中间户，以及148平的四居。107的三居还没有释放，我们也有疑似户型。

我估计橡树湾想早点释放户型，也是有截流建发新宫的因素。到时候这两个盘怎么选择，我们会出详细攻略。

3、这次的物业是华润自己的物业。物业费5.98元。

4、目前2月份只开128和148的楼栋，107的预计5、6月份开。

接下来我想说的是，整个南城已经进入了产品内卷时代

一是从户型看，其实都有优势，无论是造甲村、新宫、大红门、西红门，都有了设备平台/阳台。

二是从开盘价格看，大家都开始不约而同的拥抱市场变化，快速出货，高周转。说人话就是开盘价格有惊喜。

比如大红门和瑞叁號院，咱们团购认筹14人，目前已经网签7组。之前咱们一直不敢过多推荐，因为限价9.5万实在太贵了。

结果开盘的时候，中海一下子给了很大优惠。咱们粉丝买的最好的南区楼栋、房源，算下来均价也才8.5万左右。（前提是付款周期要好）

这个价格不能说不算惊喜。

另外建发新宫，虽然特别高傲的说，他们的区域优势，配套成熟啥的，但是和瑞叁號院都8.5万/平了，指导价8.3万/平的建发，面对中海这个大卷王，价格上也会卷一卷。

我估计他们也会有惊喜。

那么建发如果也有惊喜，可能8万/平的大关就守不住了。

再往南走，西红门橡树湾，6.6万/平指导价，从价格来看，是一个比较优惠的同时能防守住的价格。

所以2023年南城的改善板块定价应该是大红门8.8万左右 新宫8万以下 西红门6万+

南城6万+的改善，金融街上班族，性价比最高的，可能就是橡树湾了。

当然，如果开盘价格有一些小惊喜就更好了~

最后看一下户型图。全部三面宽设计，据说洋房得房率不算赠送能到80%。

疑似107户型，但还没释放，仅供参考。

下面我们来看一下128和148的四居户型图。

128的四居有两种户型。一种经典的四叶草户型；一种不太纯粹的动静分区式。值得肯定的是，相比较2021年的产品，2022年拿地的项目，确实都有很大的改进，基本都取消了南侧的设备平台和飘窗垛，新户型都是等面宽，大大提升了得房率和采光。

148的四居更舒适，客厅面宽4.8米，南向次卧不算飘窗11.7左右，再加上约1.5的飘窗，也很宽敞了。

最后疑似楼栋排布图。

好了，更多细节等后续聊。

北京新盘300多个，我们只推荐20%的优质新盘。

如果您有任何置业问题，也可以预约户型图上售楼员~

附：项目其他信息

楼盘地址：西红门镇，项目本身所处西红门东区B组团，是建筑体量超百万平的规划，有住宅、中小学教育用地、养老用地等。（学校最终入学政策以当年教育部门公布为准）

城市快速路：

（1）四环：距离南四环直线距离约4.9公里。

（2）五环：距离南五环直线距离约750米。

（3）京开高速：距离京开高速西红门入口1.4公里。

城市主干道：宏福路（600米）、欣宁街（1.8公里），黄亦路2.4公里，道路交通便利。

轨道交通：

地铁运营：地铁4号线西红门站，大兴机场线大兴新城站

地铁规划：地铁19号线二期南延西红门东站（规划中）

配套

综合商场：新宫万达广场、西红门荟聚购物中心（北京南城最大的购物中心）、鸿坤广场购物中心、大悦春风里（建设中）四大购物中心

医院：北京大学第一医院南院区

其他：南苑湿地森林公园、海子公园、南苑公园、大兴生态公园、星光文化生态休闲公园等