中海永丰F2又开始搞事情。

海淀永丰，中海富华里户型公布，从产品结构和总价上继续执行上一阶段产品定位逻辑，做小户型换市场，吸纳部分昌平南的购房人群。

那海淀永丰8万的价格到底值不值？

中海富华里

第一：

未来海淀供地主要以永丰方向为主，如果永丰地铁站附近供应地块，参考价格10万，从价格梯队上很好理解，在看一下近两年的海淀供地，四五环的位置无疑全部做大，低总价根本没有可能上车。

第二：

如果不买永丰能买海淀那些二手房，海淀北为例我经常讲过西三旗莱圳家园、富力桃园，西北旺春夏秋冬加上保利西山林语，其中莱圳位置和性价比可以选，但莱圳有15年以上楼龄，小区住着肯定不如低容积率的永丰。

第三：

海淀不喜欢画饼，产业规划和配套建设更加合理，海淀北大悦城，永丰产业基地都是先落地，后开发建设住宅，可靠性更加。

第四：昌平南和永丰如何选？

两个板块从发展和潜力上逻辑不同，未来稀缺性也不同，昌平南更多靠海淀带动，未来加上朱辛庄地块和现有的二手房竞争力比较大，大家选昌平南现阶段更多的是倒挂逻辑，底部空间优势更加明显，海淀永丰首先保留着海淀学籍，加上自身的产品竞争力，未来的二手房市场优势还是比较明显的，同时可期待性更加，永丰更适合海淀上班且工作稳定性强的朋友们，昌平南更适合大厂的同学，谁知道下一秒你会不会去望京，因为去望京选昌平南13号线很好衔接。

案名曝光：0013「中海富华里·富园」&0015「中海富华里·汇园」。

富园先开，户型面积80-125平，一半现房，期房小户型为主，现房大户型为主，小户型别等现房。

无论是之前限竞房时代五六百万的刚需盘，还是后来总价千万的改善盘，海淀的新房几乎都是出一个秒一个。

上一波开盘的中海汇德里等盘也基本售罄了，许多购房者因为资金、资质等问题没有来得及购买，海淀又陷入了需求多，房源少的死循环。

好消息是，今年三批次的供地中，中海拿下的永丰F2地块终于要入市了，关注度简直爆棚，购房者置业海淀的机会来啦。

（效果图）

项目案名为中海富华里，户型为80-125的两居至四居，目前已开始意向登记。想去现场看房的加饭总助理微信vfang19找选房师帮你提前预约。

项目指导价8.5万/，精装修交付，分为期房和现房销售，期房的性价比非常高，建议大家尽早去看。

下面来看看被很多群友夸赞的户型图到底长啥样。

80两居室，南北通透，全明格局，主卧带飘窗设计，南北双卧互不打扰，私密性很好。客厅面宽约3.7米，比市场很多100平的客厅面宽还要大，餐客厨一体化设计，空间感很足，卫生间的空间也很大，一点也不局促。

想买三居室的，95这个户型一定要重点看，南北通透，三面宽朝南，全明格局，这户型堪称完美。南向为双卧+客厅，两个卧室均有飘窗，主卧为套间设计，带独立的卫浴。客厅面宽约3.65米，尺寸空间感不错，餐客厨一体化，采光通风效果很好。除此之外，玄关的空间也足够大，还有独立的家政间设计。

99也是一个三居，这个户型同样经典，南北通透，三面宽朝南，双卫，全明格局。户型的格局与95的比较相似，不过从空间尺度上来说，这个更大一些。

120是四居设计，不过这个户型套数非常少，想买这个户型的得早点去看。户型为南北通透，南向三面宽的设计，四个卧室分别位于四个角、互不打扰，标准的四叶草户型，主卧套间设计，带明卫，餐客厨同样是LDK一体化的设计，户型非常赞。

120和125四居改成了四叶草。

户型好比美女，北京开发商都在兜售它的三围，宣称自家的户型是魔鬼身材。

以120户型为例，这哪里是120m²房子，分别是150m²户型！

乾坤大挪移法。

比如客户眼中的大户型有8大功能，比如入口玄关的超大衣帽柜、一体化客餐厨、强大的收纳系统、生活阳台和景观阳台，更多的主卧套等等。设计师在不损耗品质的前提下，匠心地把大户型的局部功能移植到更小的户型。

以中海富华里为例，120m²的户型，能实现150m²的功能，还省30m²的钱，客户惊喜不惊喜！开心不开心！

如果再细看中海富华里这款户型，表姐发现，中海的设计师又往前推进了一大步，把大户型的场景放到了120上。

以下是细节分析。

先说总体观感，经典四叶草户型，全明格局，每个居室均带窗户，没有暗居室，没有暗卫，没有明显硬伤。

户型方方正正，南向、北向窗户基本做到拉齐，外立面平整美观。主卧、次卧飘窗全拉通，没有我们通常看到的垛子。

这些优点，直观可见，下面说几个大家可能会忽视的细节。

一、入户门和玄机的秘密

本来是处槽点，中海富华里把它变成爽点。

仔细看户型图就会发现，富华里的入户门稍稍往右偏了一点。就是偏地这一点点，就能看出开发商确实用心了。

很简单，如果入户门按照开发商普遍采用的做法，左偏稍许，带来的直接后果就是，入户门直接面向了客卫。

更要命的是，入户门正对的卫生间位置，是马桶。

这是很多开发商忽略的一个很重要的细节，在一些样板间，看到这样的设计，想到入户时可能发生的尴尬场景，往往为之一滞。

通过对入户门位置的轻微改变，富华里成功避开了这样的设计硬伤。如此必须做出的牺牲，可能就是入户门右侧的空间，本来可以做一个玄关厅，现在只能在入户门左侧和右侧，分别做一个玄关暗收纳和玄关明收纳。

但这样的牺牲，和直视客卫的硬伤相比，就微乎其微了。

多说一句，有开发商为了弥补入户门直视客卫带来的问题，在客卫与餐厅的连接处增加了一扇隐形门，不失为一种解决方案。

二、管井集约化背后的各条线打通关

我们可能会忽视的另外一个细节，是富华里120户型有两个卫生间，但只有一处管井。

大家可以去看看家里的房子，或者回忆一下看过的样板间，如果是配置了两个卫生间，是不是有两处管井？

可别小瞧这处管井，它可是工程、设计、精装、营销、结构各条线通力协作奋战的作品。处处都是玻璃旋转门的公司，真的很难做到。

只有一处管井，意味着最大限度地避免了阳角现象，进一步意味着更大的可利用空间。这个空间，可能只有一平米，但在北京，这一平米可能就是七八万块钱。

对管井集约化处理后，能看到主卧卫生间右侧拥有了更大的面积。盲猜中海可能会在120户型里给女主人放置一个浴缸。

浴缸带来的体验，不只是那一池清水，而是生活的幸福感，是一颗少女心。

三、把厨房的垛子挪个位置

在有限的面积里，满足客户更多的功能，的确是戴着脚镣跳舞。比如，客厅、卧室的面积给到了，厨房变小了怎么办？

富华里值得肯定的另外一处细节就是，他们把厨房的垛子，挪了一下位置，从右上角变成了左上角。

假设灶台在右侧，灶台的上面，就拥有了更大的备菜区。夸了这么多，那富华里有没有缺憾？有。

比如，富华里的120户型，到底能不能放得下双开门冰箱？

这个疑问，要等到样板间开放以后才能解答了。

但看完这款户型，北京的开发商已经有了相当大的进步。在这几年的成长史里，中海富华里的这款120户型，值得被记住。

对很多人来说，是缺乏对尺度感的敏感性的，我们看了120平米的户型，又看了150平米、180平米的户型，除了尺寸大小，却说不出他们的区别到底是什么。

尺寸是表象，功能是真相，生活场景是实质。

150平米的户型，拥有两个卫生间，拥有超级餐客厨系统，拥有衣帽间、玄关柜，这些多出来的空间，其实是增加了更多的功能，满足了客户更多的需求。

中海看到了这个本质，所以尽可能将150平米户型的功能，通过技术细节的改善，把它们放置到了120平米户型。

这一点值得同行们去学习，让设计师们朝着这样一个方向去努力，当客户看到这样一款户型后，会忍不住在心里赞叹一句：

这哪里是120户型，明明像一个150的大房子啊

这两天有许多购房者咨询售楼员，这个能不能买到，好抢吗？从购房者的反馈来看，中海富华里的市场热度确实很高，这个盘为什么这么火呢？

首先，海淀的新房住宅确实太稀缺了。

数据统计，海淀近几年新房住宅一直都供不应求，2020年，海淀住宅供应2783套，成交2938套；2021年，海淀住宅供应2484套，成交4211套；2022年截止目前，海淀住宅供应2522套，成交3630套。

（数据来源：天朗房研网）

从近几年海淀新房项目的销售速度也能看出来，“凡海淀，必热销”，海淀的新房从来都不愁卖。

而海淀的房子之所以不愁卖，背后的核心原因还是得益于海淀的产业，产业强意味着高收入人群多，购房需求自然旺盛。

2020年北京市各区域GDP排行榜中，海淀以8505亿的GDP排名第一；2021年北京市各区域GDP排行榜中，海淀以9500亿的GDP排名第一，海淀无论是经济总量还是增长贡献均位居全市首位。

《中关村科学城独角兽企业可持续发展报告（2022年）》显示，北京以独角兽企业数量领跑全国，而在北京，独角兽企业有近一半都在海淀区。2021年北京独角兽企业共92家，海淀占42家，占比46%。

那么海淀发展的未来在哪呢？我认为是海淀北部永丰板块。

这点从海淀分区规划之中就能看到，一条北清路发展轴（即自贸区），一条蔓延南北的中关村大街发展轴，两条线汇聚于永丰，这些年随着地铁、产业园区、配套的建设，永丰已经悄然成为链接中关村科学城以及昌平生命科学园的纽带。

目前该区域已云集了包括百度、腾讯、新浪、网易等2000余家科技互联网企业，可以说中国互联网的半壁江山都在这，周边也聚集了很多有钱人。

2020年该区域落地了自贸试验区的科技创新板块，据悉这里未来5年将释放700万平方米的产业空间，形成一到两个具有全球竞争力的产业创新集群，新增独角兽企业10家以上，创造约10万就业空间。

在北京2022年重点工程中，海淀涉及到的大工程多数都侧重在了海淀北部新区。比如永丰TOD综合体、创客小镇二期、三山五园水系建设项目、翠湖国际人才社区、海淀区苏家坨中心医院建设工程等重点项目都分布在海淀北的几大发展点。

近几年，海淀北部的配套资源也在快速升级。

在海淀分区规划中，专门提到了对北部地区教育的提升措施，而这不只是口号，落实的速度也非常快。比如永丰片区的中关村三小分校和清华附小分校。先不说未来师资力量、硬件设施怎么样，光是海淀这些985/211毕业的家长们，生源首先差不了。

商业配套方面也很给力，在建的海淀大悦城，另外，地铁西北旺站还有在建的华润万象汇，附近还有中关村壹号商业街、中关村集成电路设计园商业街、永旺国际商城等成熟配套。

在今年重点工程中，最亮眼的就是永丰TOD综合体，这也是今年唯一一个新建项目。

这个项目已经批复，未来将建设成为与地铁16号线接驳的高品质商业综合体，小道消息该综合体会引入沃尔玛山姆会员店，成为满足周边企业及居民日常生活、工作学习、娱乐休闲等需求的聚集地。

而隐藏最深的“boss”就是故宫北院，用地约62.01万平方米，啥概念呢，老城的故宫博物院总占地面积是72万平方米，可以想象体量之大，预计建成后每年将吸引300万+客流，间接带动板块经济增速，配套落地。

（故宫北院效果图）

另外，最近还有个小道消息，19号线北部支线有望提前建设，并延伸到永丰新地块，站点预计在F2东南角，距离中海富华里等新盘很近。当然，这个消息目前还未最终官宣，19号线北延最终走向如何，何时建设，目前还不确定。

（仅供参考）

当然了，除了以上因素外，大家之所以重点关注中海富华里的核心原因就是品牌，中海在品质、物业等方面购房者比较放心，尤其是近一年市场许多房企暴雷的环境下，买个大品牌的尤为重要。

中海富华里从各方面来说，都是北京市场不可多得的优质项目，尤其是在海淀的市场环境下，这个盘必然会受到很多购房者关注，建议想在海淀置业的购房者一定要尽早去看，避免错过。