15年前一个初秋的晚上，在颐和园公园里，我和一众媒体人见证了北京御园开盘。当时现场的人应该都不会想到，这个颐和园旁的楼盘，自此成为北京楼市的天花板，15年来无出其右。至少我和一众朋友这样认为。

北京颐和园

一个藏品级的房产

一个藏品级的房产，是不能归类于普通高端豪宅的，它的珍稀资源千载难逢，无法复制，而绿城对这个项目的雕琢，也让这个当年的杭州房企，一下子在北京楼市树立了标杆级的品质形象。

北京御园实景图

玉泉山下宫殿般的法式建筑群落，低调内敛，气度非凡，这是我对北京御园的印象。

2007年秋季的一天，我和我的同事在北京御园工地样板区，见到了项目总规划师。他从每一块砖瓦石材的选择讲起，用了大概三四个小时，讲述了绿城一众设计及工程人员，在这个项目的理想主义实践。

他给我的最深印象是“偏执”，后来我才知道，这是绿城人的“通病”。御园的建筑外墙石材，选的是德国和意大利交界处的花岗岩，而且只选择开采地下最深层的第三层；房顶的瓦是德国耐卡陶瓦......在一层一块的细节呈现中，我们第一次见识了什么是极致追求。

15年后，当绿城再次在北京西山拿到八大处南侧地块后，这个容积率只有1.05和1.25的低密度项目，不能不让人想到绿城的上一个西山楼盘御园。

同样的西山古刹旁，同样是低密度，同一家开发商，15年后的绿城，这一次能否突破御园，给北京的三山五园再添珍品？令人瞩目。

据了解，这个命名为【绿城·西山云庐】的新盘，即将呈现的“云庐系”，正是绿城在国际上得殊荣的现象级产品。

我在杭州看到过如一幅画卷般的绿城·西溪云庐，那个“云庐系”产品，已经成了西子城的建筑名片。

（实景图）

墅式唯美住宅作品，是我对绿城“云庐系”的理解。而落子北京三山五园的西山云庐，又将是怎样一个现象级的作品呢？

剧透 分享西山云庐

10月14日，北京市住建委官网公布了石景山刘娘府新房项目「绿城·西山云庐」的预售许可预告。

预告显示，批准预售部分包含了西侧地块的全部住宅楼栋，准许销售面积为82899.56。

其东侧地块楼栋已于今年9月21日取得预售证，销售指导价91500元/平。项目9月30日开放了实景示范区，但具体开盘时间待定。

目前「绿城·西山云庐」已释放了部分户型图，覆盖220中叠、320上叠和590下叠。

精耕北京20年，作为中国房地产标杆引领者之一，绿城今年在北京一批次土拍拿了三个项目，一个是崔各庄的“晓风印月”，指导价8.5万元/；台湖项目叫“桂语听澜” 指导价5.8万元/；还有一个就是咱们今天要说的刘娘府项目——“西山云庐” ，销售指导价9.15万/。

西山云庐的建筑形态是纯质叠墅。如果说15年前的御园是法式建筑为主集世界建筑所长，开启了北京西山别墅区的高端时代，那这一次的西山云庐，绿城以更擅长的新中式豪宅，重新定义了新的居住时代。把别墅的领地感做到了极致，每一户都是私家电梯归家。

在建筑立面上，御园对应的是颐和园的西式景观建筑，西山云庐对应的是八大处山景，融入了挑檐的中式元素，材料的选择是石材搭配铝板和格栅，在历久弥新的基础上增添了灵动的韵律。

大面积的玻璃幕营造出超大窗墙比，让脉脉西山与繁华都市，成为窗前画卷。

西山云庐这名字听着就知道，这项目距离西山不远处。说起西山，其实和绿城有着非常深厚的不解之缘，十五年前，绿城在颐和园边上建起了北京御园，这座法式别墅作品也是一绝，甚至被同行公推为“北京乃至全国市场的豪宅参照系”。在那时起，绿城就与西山结下了深厚的情谊。

再入西山，绿城在“三山五园”打造的第二部重量级别墅作品——西山云庐，也是目前北京城六区之内稀少的在售纯墅质低密社区。西山别墅区，该区域已经10多年没有纯别墅项目供应了，仅从稀缺上可见一斑。

绿城结合北方的气候特征与文化底蕴，重新定义叠墅产品，为北京打造了首个云庐系产品。

「云庐系」是绿城体系内规格极高的原创型尊享产品系，诞生于杭州西溪湿地之畔，属于业内现象级墅式产品标杆。绿城拿出云庐系，想必也是想在西山别墅区众多新项目中力压群雄。

01PART项目简介

项目基础信息

项目位置：北京市石景山区金顶山路11号 建设用地面积：约5.79万方

地上建筑面积：约6.59万方 项目指导售价：9.15万/

总价：约1900万—4000万 绿化率：30%

容积率：1.25（西地块）/1.07（东地块）

产品业态：建面约205-5804-6层叠墅

住宅楼栋数：29栋 总户数：346户

机动停车位：478个 物业公司：绿城物业

绿城西山云庐，位于北京石景山西五环八大处南侧约800米，项目打造产品建面约205-580的纯叠拼低密别墅，园区内部配套私享双会所，项目指导售价9.15万/，总价约1900万—4000万。

作为绿城新一代别墅产品的代表，西山云庐集成了绿城28年以来的别墅营造经验，彻底打破了传统别墅纵向南北大进深、采光和气场不足的窠臼，通过宽通、宽厅、宽阳三大空间技法，建构起产品的精神气质，真正让西山成为绿城造墅的主语。

绿城·西山云庐矗立浅山之上，该区域北高南低，所以在叠墅楼栋的分布上，前后楼栋之间顺势形成一定的高度差，恰好为后面楼栋上叠住户拉开更广阔的视野。

同时，西山云庐巧妙地利用缓坡创新设计，将地下层与一层自然贯通，形成两个首层，使原有“地下层”跃然平面之上，光线倾倒入墅，成为稀有的阳光“双首层”院墅。“双首层”的设计保证了地下层面的采光度，同时极大的提高了通风性和空间利用率。

通过这样的设计，让地下空间告别了阴暗潮湿，拥有更多可改造性，也能满足客厅、卧室等居住功能。

更可以根据个人喜好，打造成健康运动场、欢乐影音室等，大大丰富了功能实用性及空间可能性，地下层不再是简单的储藏式空间，更是拥有正常使用功能的独享领地。

如此设计，较同类产品中常见的下沉式搭配采光井的方案，在舒适度上实现了质的跃升。并且相较于大平层较为死板的套内空间，更具空间与功能的延展可能。

此外，西山云庐做到了所有卧室、书房都朝南，这样就为室内精装带来了更多的想象空间。无论是主卧层还是起居层，一间南向朝阳的书房在市场上都是极为稀有的。更何况书房南向面宽高达约4.2m-7.15m，真正承载了文人生活的意境。由外彰显人生气魄，由内拓宽居住尺度，置身其中，方正敞阔，舒适自然，不见一丝压抑感，只有由内而外的轻松惬意。

项目亮点01

绿城操盘，品质保障

绿城凭借长期积累的品牌信誉与卓越的产品品质赢得了消费者的信任，实现了品牌价值的稳定增长，首次获评“中国房地产行业领导公司品牌”，以1053亿元的品牌价值位居行业TOP4；同时连续11年获得“中国房地产顾客满意度领先品牌”荣誉称号，并再次获评“中国房地产产品力优秀品牌”，位列榜首。

作为绿城2022年在北京重点打造的绿城·西山云庐项目，也在本届评选中斩获“2022年中国房地产项目品牌价值TOP10——精品项目”殊荣，又一次用实力佐证了项目的优秀产品力。

03户型分析

目前，220平、320平、590平的叠拼户型图已曝光。

02双首层设计，拓宽空间

原创双首层设计的4-6层叠墅，在传统别墅立体空间的基础上，最大化地演绎“宽”的空间设计语言，最长约40米的南向总面宽，最大约120平米的整层主卧套房，重新定义了宽度。

建面约220中叠上下功能进行了分区，实现了动静分离，保证了居住的私密性。

下层休闲社交区采用餐客厨一体设计，提升公共区域空间面积，动线合理。上层居住区户型方正，卫生间干湿分离，主卧还带有飘窗。

建面约220中叠上下功能进行了分区，实现了动静分离，保证了居住的私密性。

3F：采用餐客厨一体设计，提升公共区域空间面积，动线合理。南向舒逸卧房，拥享情境飘窗，连绵山景尽收眼底。

4F:户型方正，约4米面宽套房式主卧、独享步入式衣帽间，双台盆主卫，卫生间干湿分离，主卧还带有飘窗。

建面约320上叠可以说是220中叠的放大版。南北通透，采光自然，还有独立衣帽间。

建面约320上叠可以说是220中叠的放大版。南北通透，采光自然，还有独立衣帽间。

5F: 约6米面宽休闲方厅，s适配各种社交场域。南向舒逸卧房，拥享景观飘窗。LDK 一体化设计，空间通透无碍。

6F：约4米面宽套房式主卧、独享步入式衣帽间，双台盆。主卫南向巨幕景窗，广角领瞰山间风致。次卧私享衣帽间，次卫干湿分离，自然采光。

建面约590下叠下叠一层和二层为居住生活层，大面宽，带飘窗，功能齐全，南北通透。整个户型实现了动静分离，保障了居住的私密性和舒适度。

该户型还附带两层夹层。夹层上层可以实现全采光，设有玄关，隐私性更强。夹层下层为休闲娱乐层，南向采光井采纳自然光。

该户型还附带两层夹层。夹层上层可以实现全采光，设有玄关，隐私性更强。夹层下层为休闲娱乐层，南向采光井采纳自然光。

建面约590下叠下叠一层和二层为居住生活层，大面宽，带飘窗，功能齐全，南北通透。整个户型实现了动静分离，保障了居住的私密性和舒适度。

浅山之上双首层 户型设计席卷北京城

绿城·西山云庐矗立浅山之上，该区域北高南低，所以在叠墅楼栋的分布上，前后楼栋之间顺势形成一定的高度差，恰好为后面楼栋上叠住户拉开更广阔的视野。

同时，西山云庐巧妙地利用缓坡创新设计，将地下层与一层自然贯通，形成两个首层，使原有“地下层”跃然平面之上，光线倾倒入墅，成为稀有的阳光“双首层”院墅。“双首层”的设计保证了地下层面的采光度，同时极大的提高了通风性和空间利用率。

通过这样的设计，让地下空间告别了阴暗潮湿，拥有更多可改造性，也能满足客厅、卧室等居住功能。

更可以根据个人喜好，打造成健康运动场、欢乐影音室等，大大丰富了功能实用性及空间可能性，地下层不再是简单的储藏式空间，更是拥有正常使用功能的独享领地。

如此设计，较同类产品中常见的下沉式搭配采光井的方案，在舒适度上实现了质的跃升。并且相较于大平层较为死板的套内空间，更具空间与功能的延展可能。

单层约10.7米面宽会客厅碾压大平层 尽享空间延伸感

大部分叠拼受到面宽影响，客厅及起居空间的采光普遍不及大平层。而绿城·西山云庐约460-580的下叠户型，在设计中则采用了单层约10.7-13.1米南向三面宽的巨幕配置，总南向面宽最高达近40m宽，并通过扩大面宽、优化窗墙比，将光线更多引入室内。

在餐客厅设计上，项目采用LDK设计，将整个室内空间打通，实现了媲美大平层的空间感。餐客厨一体化的设计，同时也尽可能的照顾到家人的情绪，让做饭不再是一个人的劳累，而是一家人互动的温馨日常，生活的温度在阔绰的空间中流淌。

在叠墅单层里做出大平层的大气舒展，哪怕在全国楼市同类产品中，也很难找到如此惊人的存在。

下叠产品更是做到了超百平的整层主卧套，面宽5.95-6.5m的南向主卧，面宽4.2-7.15m的南向书房，男女主舒阔衣帽间，共同构成了尊贵私享的主人层。

在绿城·西山云庐的设计语言中，“宽度”的最大化从始至终都是其产品的设计重点。独创九宽之境产品理念：最长约40米南向总面宽、均约6米以上宽景横厅、豪华整层主卧套房、最大约45阔绰社交餐厨，恢弘尺度成就纯粹墅居享受。

04PART周边配套

「交通配套」

项目位于五西五环，八大处之南，处于金顶山路与刘娘府路交界处。直线距离最近的地铁站为1号线和6号线的换乘站苹果园站，约2.2公里。

随着永引渠南路东延，这里将有8车道直通五环。目前五环到四环这一段在修，未来会直通西四环玲珑路，形成与长安街平行、贯穿东西五环的城市主干道。到达万柳商圈的直线距离只有10公里左右，大约20分钟车程。

西山云庐距离最近的地铁站是1号线和6号线的换乘站苹果园站，未来项目南侧还将开通1号线八通线延长线福寿岭站，交通会更加便利。

西侧800米是在建的地铁一号线始发站福寿岭地铁站。

项目位于石景山金府路，周边有四横四纵多轨道立体交通路网，四横分别是永引渠南路、阜石路、长安街、莲石路，四纵是刘娘府北街、西五、西四、西三环。

西侧800米是在建的地铁一号线始发站福寿岭地铁站。

商业方面，有喜隆多新国际购物中心、京西大悦城（在建）、盒马鲜生、沃尔玛山姆会员店等。

教育方面，周边有东方悦稚幼儿园、北师大附属幼儿园、北大附小、附中石景山学校、北京九中等学校。

医疗方面，有三甲军区医院，301，304，空军，海总等配套。

5PART周边项目对比

西山云庐指导价为9.15万/平，预估总价1900万-4000万范围内浮动。

目前地块旁边的远洋天著春秋和远洋源山春秋的豪宅，所以已经奠定了该区域的豪宅性质。紧邻的二手房远洋天著春秋挂牌单价9.7万，已入市的新房项目远洋源山春秋单价高达9.3万，显然绿地西山云庐的容积率1.25，限高18米，注定了绿城此地块也是豪宅，9.15万/是低于大众预期的。

最近羊毛哥也在梳理北京新房项目的时候发现，北京现在的高品质豪宅真的是越来越少了，基本上有点断供的意思，虽然没有到供不应求的地步，但是你会发现随着高端项目的去化，新的供应土地的局限性，以后想买高品质的豪宅选择空间越来越小，可能只能考虑二手房。

可以肯定的是，走过御园时代，绿城人对产品的“偏执”依然。

以建筑立面的设计为例，为了完美呈现这个“北方皇家园林的北方云庐”，绿城的设计团队，自拿下地块开始，集合设计单位、材料供应商、文化学者等各方面专家，严格评审、反复推敲，历时半年时间、出了不下十几版方案。

从西山板块的文脉资源、建筑特征、色彩关系、建筑构建四大项，数十个小项上一一精细考量，最终形成了现在“厚重不沉重，贵气不陈旧”的北方云庐立面效果，力求呈现出层次度、文化感与实用性。一丝一毫精心打磨，让西山云庐经得起岁月考验。

为什么小编会说豪宅越来越少了呢？首先是做高端豪宅的企业，比如泰禾、恒大等现在基本都处于停手的状态，现阶段他们主要工作是保持企业可以正常运行，可以活下去。除了这些企业停手了，还得需要有具备做豪宅的土地供应，纵观这几年的土地供应，基本都是新城的职住平衡，主要是解决刚需和刚改。而这种面向高端的改善和终极置业，不是很多。

所以，想入手别墅豪宅的，又有着绿城这品牌打造的。真的可以重点考虑考虑的西山云庐，价格明显倒挂，且区域位置不错。项目开盘，您可以关注户型图上售楼员，及时更新最新动态。