昌平生命科学园建发新地块（建发珺和府）限价6.2万，内卷开始，硬刚：北清云际与奥森春晓

建发·珺和府

今年北京第一批集中供地中，建发以27.715亿竞得昌平生命科学园A地块，楼面价4.06万/，溢价率15%。

用地性质：R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334基础教育用地

基本信息：用地规模25642.095平米，地上建筑规模71797.866平米，容积率2.8，控高80米，绿化率30%。

须配建3500平米“保障性租赁住房”，由竞得人完成建设，并由北京昌平保障房建设投资管理有限公司回购并持有。商品房的销售指导价为6.2万元/平米。

不过这个项目也有一定的优势，相同的指导价，但与毗邻的北清云际比，实际楼面价低了约9000元每平。项目有利润，在得房率也不会卡的那么紧，平均得房率应该会高5%左右，当然位置上和容积率上要比北清云际差点。

整个地块的指标如下图所示，包含了3个住宅地块和一个B4综合性商业金融服务业用地，还需要配建社区服务站、残疾人托养所、养老设施等等。

地块条件基本和北清云际类似，但是配建更多，而且临近京新高速，租户多、有噪音，这点也得考虑清楚。

建发·珺和府与隔壁北清云际相比，销售指导价同为6.2万/平，户型设计同样以三面宽做主打，面积段与北清云际也基本相同。

项目信息

建筑整体外观是中式建筑设计。

建筑形态以多层，小高层、高层组成。

建发在拿地时要求绿建三星节能标准，交付标准带新风系统。

主要的户型面积有87平两居，101平三居，113平三居，130平米四居，其他还有少量56平米小一居、60多平、98平米的非标准户型，套数很小，有极少量普宅，就要看运气了。

得房率据说在73.5%-78%（不含飘窗），比北清云际和奥森春晓也确实会高一些

楼栋的布局上，据说公租房是放在最靠近京新高速和京张高速铁路，8层楼的洋房（113和130平的户型）、和一栋11-13F的小高层也是放在了最西侧；27层的刚需楼栋（87和101平户型）则最靠东边，这就有点不符合常理了，毕竟阻挡噪音一般都是让刚需来的。最后是不是最后还是要等具体公布来看。

然后我们来看看北清云际和奥森春晓的房源情况。

奥森春晓和北清云际目前还有200套左右房源。

北清108平米三居早就没房了，其余户型也是6、7以下的了，均价6万2；

奥森春晓96平米多是10层以下，131平米四居可选，均价6万3；

具体情况感兴趣的可以咨询户型图上售楼员，考虑昌平北部置业的也可以添加，看房买房有额外优惠哦。

点击图片可以了解北清云际信息

户型介绍

建发·珺和府主力户型为四种，分别是87平两居，101平三居，113平三居，130平米四居。

其中87平米户型是全南向、全明的两居，户型还在调整，尚未公布，首套首付约为216万。主力户型的南向都有飘窗，边户还带转角飘窗。

101三居两卫户型，南北通透、全明户型。南向赠送双飘窗，还有一个转角飘窗，适合观景，首套首付约为250万。

113三居两卫户型，全明户型，南北通透，南向做到了三面宽，还有三飘窗，独立家政间，一眼看过去就知道，未来肯定是爆款户型，首套首付约为280万。

130四居两卫，经典的四叶草式设计，南北通透、全明户型。三飘窗有一个升级为转角飘窗，主卧套间设计，依旧有独立家政间。

其他户型还有少量56平米小一居、60多平、98平米的非标准户型，套数很小，有极少量普宅，就要看运气了。

周边配套

二拨子区域本身交通就比较缺乏，未来道路修通，可以直达西二旗，不过3、4公里，车程10分钟。

往南1公里多点就是13号线分拆线的新龙泽站，13号线未来将拆分成AB线，预计2024年投入使用，目前正在建设中。13AB线的换乘站，直通西二旗、后厂村和望京，新龙泽还是换乘站，未来建成后，从新龙泽站出发，既可以2站可以直插软件园的腹地。也可以5站直达五道口。

商业配套方面，生命科学园区域的商业配套已经很不错了，除了目前的永旺商城，二期还规划有太古里商街和合生汇购物中心。

学校方面：南侧一路之隔为英才幼儿园，东南1公里临近回龙观中心小学，东侧3公里左右为中关村外国语学校，东南5公里范围有西城区育华中学。好消息是，地块周边规划有18班幼儿园、36班小学及30班中学，未来能保证孩子幼儿园、小学、中学的教育问题。

医疗资源看，东侧1公里左右有泊康中医医院，西北3.5公里为北京大学国际医院，南侧5公里为积水潭医院新龙泽院区，东南5公里为回龙观医院。

未来升值

该项目所在区域为二拨子区域，该区域现阶段比较落后，但是配套正在迅速完善。

尤其该项目北面紧邻着生命科学园，借力于昌平区对于生命科学园的大力发展规划，也使得该区域借势迅速成长起来。

生命科学园是北京未来科学城“两谷一园”的生命谷的核心阵地，是北京自由贸易创新片区的核心区域。

位置是这个项目最大的卖点，因为它相对于昌平远，却更靠近海淀。西侧是永丰产业基地，南侧就是西二旗中关村软件园，周边高端产业众多，三一重工、生命科学园、航天城以及互联网大本营中关村软件园产业基地等等。

这个位置对于北边上班的科创人员来说，上班通勤距离都具有绝对优势！