代表中海最高端品质的藏峰系两年间已经在北京盖了两座——中海甲叁號院、中海京叁號院。根据过往的表现来看，两座藏峰系都在各自的板块碾压对手。

南四环外的中海又一座藏峰系产品——兴叁號院即将开盘，本文从产品及规划、地段及配套、板块价值、购买建议给大家测评一下。

先说结论：中海兴叁號院自己住且不依赖轨道交通出行可以入手，投资套利空间很小；

产品及规划

今年2月北京第一批次集中拍地中海以总价24.8亿，溢价率11.2%竞得兴叁號院地块。项目占地2.35万平方米，建筑规模5.88万平方米，容积率2.5；楼面单价约4.2万/，销售指导价7.3万/；地块较纯粹，没有公租房配建，也没有套内70-90限制；

项目规划7栋，共计433户，总高5-18层；户型分布为118（114套）-144（248套）-148（10套）-186（32套），总价854万-1360万；

项目售楼处已正式开放，做了一个186平样板间。作为中海的藏峰系，兴叁號院跟甲叁和京叁的差异不大，外立面同样是铝板+玻璃幕墙，兴叁號院多了石材和涂料。据说是成本更高、工艺更难了，实话说个人并不觉得。

装修方面基本上延用前者的酒店轻奢风，跟京叁240平装修风格很像。想要看外立面的可前往丰台甲叁號院做参考；

至于什么汲取宾利汽车力学线条、瑰丽酒店气质、新加坡式园林。。。。。。这类都属于销讲词，照本宣科。

总之，兴叁號院的产品力是不错的；

户型分布

117/118平三室两厅两卫，共计114套，分布在2#、3#号楼，边户明卫，中间户暗卫，得房率约74%；需要注意的是2#的南向被1#、4#遮挡楼间距特别近，采光肯定受影响，3号楼东边户会受4号楼和2号楼遮挡。另外就是小区北侧离高压线很近，2、3号楼首当其冲！

143/144平四室两厅两卫，共计248套，这个是小区的主力户型，主要分布在1#、4#、5#、7#号楼，得房率78%左右。在位置分布上144户型比较均匀，只是3.95米的客厅面宽有些小气了；

148平四室两厅两卫，共计10套，分布在4号楼东边单元，总高只有5层。典型的四叶草户型，客厅面宽尺度也有4.55米；

186平四室两厅两卫，共计32套，分布在小区楼王6号楼，这个是8层的洋房，得房率在84%左右；客厅面宽6.5米，南向面宽13.8米，这才真正有了藏峰系那味儿了。样板间就是此户型，入户还做了隔断式的屏风，还有一个洗衣房，格局布置还是比较合理的；

总的来说，兴叁號院的户型不错，只是在排布上北侧两栋肯定会受挡光的影响。在选房的时候需要注意一下。

地段及配套

中海兴叁號院位于旧宫南四环外的庑殿西路与庑殿路交汇处，属于旧宫西边的德贤板块；

中海兴叁号院位置：北京市大兴区庑殿家苑A区(中冶德贤公馆北)

板块内次新房较多，集中建成于16年-18年。德贤公馆、首开熙悦诚郡、国韵村都算是品质小区；

交通配套：兴叁號院离地铁亦庄线小红门站直线距离2.6公里，8号线和义地铁站也是2.6公里，所以这不是一个地铁盘。自驾出行是比较方便的，小区出门就是德贤路，德贤路上3、4、5环都比较方便，而且基本不堵车；实在要坐地铁的话，建议公交专26路去宋家庄坐；

商业配套：德贤公馆楼下的底商比较成熟了，可以满足简单的生活需要。不远处有占地62万平的世界之花，只是一直没有运营起来，不温不火的。旧宫人民还是更愿意去住总万科广场；

教育配套：虽说旧宫区域已经划到亦庄新城，但是目前教育还是跟着大兴走。这个板块对口的学校是旧宫第二中心小学，学校一般；

医疗配套：因为地处旧宫镇，医疗配套还是不缺乏的，航天总医院、旧宫医院、大兴区中西医结合医院都不远；

总的来说，兴叁號院的配套设施一般，尤其在地铁和学区上都处于弱势，这也导致板块内次新二手房这几年几乎不涨！

价格及购买建议

板块价值：板块内的次新房有德贤公馆、熙悦诚郡、国韵村，其中德贤公馆和熙悦诚郡都属于高品质住宅。目前贝壳网上显示德贤公馆大面积挂牌均价在6.5-7.5万之间，熙悦诚郡挂牌均价在6.7-7.1万之间；

但是，不幸的是这两个小区最初新房的开盘价都在8万左右，德贤公馆甚至开盘价在8万以上。不过两个小区的清盘价都在6.7万左右，属于典型的高开低走。

调取了一份两个小区的成交数据，今年以来德贤公馆成交了3套，熙悦诚郡成交了5套；可私信我获取真实成交数据；

所以，从过往的数据来看，板块的增值属性是很差的。

那么买兴叁会高位站岗吗？

兴叁號院销售指导价为7.3万，中海深知去化压力山大。所以，早早上了渠道，而且开盘定会有优惠，预计开盘价会在7万左右，根据京叁的经验来看，北侧两栋甚至成交价会低于7万。

从17年北京房价大幅下降到现在去年大行情，板块的泡沫基本挤出，二手房价格基本锚定在6.5-6.8万之间，新房在房龄和产品力上会有一定的优势；

所以，如果兴叁的最终价格在7万左右，不属于站岗。但是增值的话就差点意思，不属于投资型楼盘；

购买建议：如标题所述，中海兴叁號院仅适合不依赖轨道交通的改善型客群，投资套利空间较小。交定金之前建议对比德贤公馆或者熙悦诚郡二手房以及德茂板块新房：绿城·和锦诚园、保利熙悦雲上！