一、案情简介：

中X公司于2021年5月19日取得车位预售许可。2021年8月28日，中X公司出卖人销售

表与张X玲签订《海X云天车位认购书》，显示张X玲已购房号“第6幢楼××层××单元”，认购车位号“海X云天Ｂ-119车位”，成交总价100000元。张X玲于2021年8月28日支付30000元，于2021年10月16日支付20000元。《海X云天车位认购书》第2条约定“买受人同意于2022年8月28日前到出卖人销售现场按付款方式约定交清车位款（或首付款），并按出卖人电话或书面通知7日内与出卖人签订所认购车位的《车位协议》”。第3条约定“买受人未在第2条约定的时限内付清车位款（或首付款）的以及未按约定与出卖人签订所认购房屋的《车位协议》及补充协议，或不履行本《协议书》的条款，本认购书自动解除，买受人已支付的定金不予退还，出卖人有权不经催告将车位另行出卖给第三人。”

二、争议焦点

张X玲与中X公司签订的《海X云天车位认购书》的合同性质、该认购书应否解除，中X公司应否返还张X玲车位认购款50000元？

三、裁判理由：

中院认为：

 案涉《海X云天车位认购书》的合同性质。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”。案涉《海X云天车位认购书》只对车位编号、车位价款、付款方式作出约定,对车位的交付期限、办理产权登记、解决争议的方法等相关事项未作约定，尚不具备商品房买卖合同的主要内容。虽然车位的购买者具有身份的特殊性，即通常属于商品房的购买者，但车位买卖合同并非商品房预售合同的从合同，产权登记亦独立于商品房。中X公司主张商品房预售合同中的相关条款可直接适用于《海X云天车位认购书》的观点，缺乏事实和法律依据。双方签订《海X云天车位认购书》时，案涉小区尚未竣工验收。中X公司主张在交易时车位即具有交付条件，与事实不符。本案《海X云天车位认购书》订立时，不符合合同当事人可直接履行各自义务（支付价款、交付车位），实现合同目的，无须再另行订立本约合同的情形。中X公司关于车位可立即交付，收取了50%购买车位款项即视为买卖合同成立的上诉理由亦不能成立。

《海X云天车位认购书》应否解除。

预约合同的履行标的为订立本约合同。基于合同意思自治原则，本约应当由双方当事人经过磋商后自愿签订。张X玲未在《海X云天车位认购书》约定的期限内与中X公司签订购买车位的本约合同，张X玲虽然属于违约方，但若当事人不愿意签订本约合同，本约合同已无法经过双方当事人自愿磋商签订，不具有继续履行的可能性。预约合同无法履行，应当解除。张X玲诉请解除案涉《海X云天车位认购书》，具有法律依据，可以予以支持。本案张X玲的行为虽然符合《海X云天车位认购书》所约定的合同解除条件，但双方未经协商一致解除合同，亦无一方行使了解除权，一审判决认为案涉《海X云天车位认购书》为自动解除，存在不当。鉴于一审关于合同解除的判决内容正确，本院对该问题指正后予以维持。

若《海X云天车位认购书》解除，中X公司应返还的预付款金额。

合同解除后，基于合同所取得的利益应当予以返还，同时违约方应当承担违约责任。案涉《海X云天车位认购书》第3条虽约定买受人不履协议的，已支付的定金不予退还，出卖人有权不经催告将车位另行出卖给第三人。但中X公司在向张X玲出具的收据、《海X云天车位认购书》中，均未载明定金数额。合同双方未对定金金额作约定，本案不适用“定金罚则”。中X公司应当全额退还已收取的预付款。

四、裁判结果

一审法院判决：1.解除张X玲与中X公司于2021年8月28日签订的《海X云天车位认购书》；2.中X公司应于判决生效之日起十日内返还张X玲车位预付款50000元。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

五、案件来源：

张X玲与中X公司预约合同纠纷二审案（案号：(2023)闽09民终381号，福建省宁德市中级人民法院）