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节后上班后，印象最深刻的是深圳地铁1号线主要白领上班的站点，如车公庙、高新园等地铁站，基本被自如的广告包围。我的脑海里蹦出两点看法，其一，自如的广告发布的范围精准；其二，长租公寓这个行业已经由过去如雨后春笋般的崛起，到未来几年必然进入淘汰加剧的阶段，充分利用资本的规模化优势会体现。

从一开始，我就非常认可长租公寓这个细分行业的崛起，并进行了长期的跟踪。早在2014年前后，中国的租赁市场就进入了快速发展时期，以链家自如，青年公寓，魔方公寓等租赁为商业模式的企业如同雨后春笋一样冒了出来。但是，这是一个本身利润相对簿的行业，随着行业竞争的加剧，更多体现的是规模化运营后业绩的成效。

在美国早就存在着长租公寓这样类似的公司，如EQR、MAA，其市值分别为220亿美元及70亿美元。二者均通过布局重点城市及新兴的发展中城市租赁市场，具体运营模式与中国公寓运营商大致类似。但是，美国的金融市场发达，租赁企业可以租赁房屋打包成REITS，发行到市场上，获得投资者购买投资。这意味着，在美国该行业是可以将未来的现金流提前通过REITS产品发行并折现到现在。而企业通过发行REITS产品后，手上有充足的现金流，又可以继续滚动新的租赁项目，再打包成REITS进行上市。显然，这是一种好的融资方式。上述这一点，也正是中国的租赁公寓与国外的区别。现在中国的租赁上市更多的是一种租价之间的差额，整体回报率还不高。

租赁行业未来空间是巨大。中国有2.36亿左右的流动人口，按户均3人来自，也有7000多万家庭的租房需求，粗略测算都可以得出这是一个近万亿级别的市场。资金是跟着嗅觉走的，不然也不会有这么多资金在近两三年时间内投入到这个行业之中。整体商业模式是其通过收购住房（向业主租或者直接产权收购），之后进行标准化装修改造，变化成有品质的住房将其出租给需求者，从其中赚取差价。通过向业主签订中长期租约并改造房子的，商业模式偏轻，但是在中国现状下很难打包成REITS，实现资产证券化进行流转。

在刚刚过去的1月份，国内最大的长租公寓运营商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”已成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，除了具有金融创新意义，更是给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。虽然，有新的金融创新出现，但是目前看来依然难有可大规模发行的可能。上述的案例能够成功，显然涉及了资本实力的背景。

中国目前的租金回报率普遍为2%上下，一线城市从2008年的3.5%一直下降至现在的1.5%左右。房价涨得太快，租金赶不上去。然而，在美英等发达国家，房地产市场已经发展到成熟阶段，其租金回报率在5%-6%之间。目前，对于仍然在高速发展的中国楼市，房价涨速大于房租涨速。但是，随着需求逐步减弱、基数逐步增大，房价涨速会降下来。同时，在购房门槛上升的情况下，越来越多的人只能靠租房子在城市中呆下去。从供求关系来看，租房的需求者越来越多，则租金亦会上涨。此外，在2008年次贷危机时，美国的租金比房价更加坚挺，仅经过两年的时间就恢复到了次贷危机之前。这也说明在成熟的房地产市场，租金的回报需求更加稳定。

从长期逻辑上看，这个行业未来发展最大的逻辑是随着住房价格上涨，上车盘门槛提高，无法购房的人对租赁需求的加大。近两年，随着一二线城市首置门槛提升不断提高，首置年龄也逐步提高，深圳首置年龄从2012年的22岁提高到今年的36岁。一线，热门二线城市首置平均年龄已经在35岁之上，绝大部分三线城市仍在30岁左右。核心城市人口不断涌入，首置年龄不断提高，购房难，新入人口租房周期提高到10至12年，租赁需求及市场进一步扩大。同时，随着人们消费观念的改变，买不起房，租也必须要有品质。那么，租赁市场未来无疑有巨大的增长空间。

购房门槛的提高，需求的转向。中国楼市的大环境较前几年相比是出现了非理性的泡沫，其中一线以及准一线城市的价格泡沫在增大，而三四线的库存泡沫这是老问题了。目前北京、上海、深圳的房价收入比为18.4、16.5、21.5。数字的含义是，比如，一个在深圳工作的年轻人，要买到人均面积的住房，按深圳的平均工资算，它要花费21.5年的时间。一线城市的房价在过去二年时间里，疯涨了100%以上，这是创造历史的。之前的节奏是五年涨100%的节奏，而这一次用了二年，严重透支了需求。在2014年之前，在一线城市买房的朋友，应该是幸福的。因为那时候，主要面临的问题是首付款的问题，月供介于6000元上下。只要付了首付，两夫妻供一套两房还是问题不大的。而经过近二年的发酵，现在的问题加剧了，首付款是大问题，月供也是大问题了。这样就导致了市场发生两个变化。其一，产生了在一线城市购房人群无法在工作城市买房，其需求被滞后，而在临一线核心城市周边买房，也就是讲的需求外溢的现象，进而促使了燕郊，东莞，惠州这样区域房价的上涨。其二，购房门槛的提高，未来会催生房屋租赁市场的发展。

回归到A股二线市场的投资层面上来，在A股市场目前真正涉足公寓租赁企业非世联行莫属，其在去年曾公布定增20亿元投资13万间长租公寓。虽然，由于种种原因定增暂时中止。但是，公司在长租公寓业务正常推进。去年长租公寓业务签约近三万间，落地22个城市，部分城市如广州、武汉拓展势头较快。长租公寓业务是今年重点发展的业务之一，力争达到10万间的规模。可见，公司自有资金充裕，并不会因为没有资金了终止项目的发展。

个人研究观察世联行已经多年，这是一个优质的企业。虽然，公司顾问业务需求逐步减少，金融业务受到国家抑制楼市泡沫影响，发展会相对受限。公司历经转型，发展资管业务，长租公寓业务，主营业务有所变化。但是，在公司管理层稳健的经营之下，公司业绩连续多年保持正向增长，财务指标ROE也相对较高。

对于未来，虽然国家从去年以来开始抑制、打压房地产过热的泡沫。但是，公司作为中国最大的代理公司，全国新房代理市占率达4.5%，项目1000多个，涉足近百个城市。在行业不好的时候，开发商依然需要走量回拢现金流，而此时更能凸显世联行的专业能力，提高对开发商的议价能力，在这个时候更是进一步提高市场占有率的好时机。自身专业能力足以抵抗市场下行带来的影响，这在2011、2013年的时候已经有过认证。而我个人看好的是，其未来由布局长租业务而带来新的业绩增长点。

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