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2016年10月的国庆周，重点一二线城市房管部门加班，连下16道金牌，打压中国楼市，这绝对彰显出中央意识到形式的紧迫。做为一个楼市的分析人员，我是支持政府这么做的。之前判断，2016年第四季度2017年第一季度楼市降温，现在逐步一一实现。在国庆前，与朋友在Q群里聊天，我还特别讲到，如果真要给楼市降温，国庆前就应该出政策。否则，国庆黄金周，各地开发商一推，房价已经又涨一大截。政策一出，外面的解释一大堆，动不动就用崩盘来讲，令人毛骨悚然。每逢楼市周期见顶之际，市场总会有很多传闻说泡沫破裂，极度看空中国楼市，我持相反态度。短期会调整，但从长期看，2016年肯定不会是中国楼市大顶。随性讲一下楼市的情况。

一、把房价简单看，其实就是货币超发的的结果，这是一个最终的解释。

其实，楼市并不复杂，不然也不会有这么多楼市投资者，这行当知识门槛低，最大兜底者的是政府。短期受政策影响，长期受供应需求以及货币影响。由于在过去10多年时间里，中国货币超发严重，房价事实是是货币超发的缩影，货币原因才是长期有效解释房价上涨的原因。从国际的情况看，除了日本之外，美国、加拿大、英国、澳大利亚这些发达国家，房价都是一直震荡向上的。房价新高其可以发生在人口老龄化之后，所以老龄化并不能用来解释房价会最终走到尽头。只要货币总量会增加，房价长趋势可保持向上。

二、当前中国楼市泡沫，由前期的库存泡沫演变为库存及部份城市价格泡沫并存的局面。

中国楼市经过2014看至2016年以来的上涨，由之前的主要矛盾是库存泡沫变为库存泡沫及部分城市价格泡沫共存的格局。这一个事实，不可否认。

三、一件事物是商品时，其价格会相对稳定，当转化为一个投资资产时，其价格会有明显的波动。

房子，它有自住及投资双重属性。当投资属性过度表现时，房价必然会受到资金热棒，出现短期内房价涨速过快。然而，这个世界上是不会有价格持续向上不调整的资产的。所以，但短期出现涨幅过大，价格回调是必然的。在中国，往往受到"有形的手"相关政策的干涉，从而出现楼市回调。

四、关于超发货币，2015年用股市锁住，2016年用楼市锁住，中国最大的二个海绵，吸水屡试不爽！政府比谁都聪明，是最大的赢家。

五、不可否认，经过此轮楼市疯狂上涨，中国房地产最华丽的涨速已经逝去。未来投资房地产的利润空间不会再那么大了。

六、经过此轮楼市周期，部分区域去库存任务完成。

2013年，类似天津、杭州、成都这样的城市，库存高达20多个月，而经过本轮战役，成功将库存降到10个月以内的水平。基本上，成功消灭了上一轮楼市周期遗留在二线城市的问题。当然，广大的三四线城市库存泡沫无法在短期内完成。

七、调控为何来得如此迅捷、集中，这必然是形势所迫，政治任务。

据传，930住建部组织开了个会，其中点名重点16个城市，引爆了国庆的调控政策。其中，有一句关键的话，『一线城市要控制住，二线城市要稳定住，三四线城市要活起来』。控制住，显然是不让其再涨的意思。稳定住，则是涨速不要过快，要稳定。三四线活起来，其最终目的是去库存，但是这一点目前看来属于无稽之谈。显然，如此集中的调控政策，还让各城市的房管部门国庆加班，这已经是形势所迫，政治任务了。当然，政策这件事做得对。我放假前，我在某QQ群中交流时讲到，若要有效控制房价，则在国庆前出政策直接打死更好。因为国庆向来是开发商推楼盘的时间点。若经过国庆后，房价则又是涨了一波了。

八、本轮深圳楼市涨得凶，但别总拿它开刷——房价补涨，追赶的是上海、北京罢了。

北京是权力中心，上海是金融中心，深圳是创新中心。这是中国目前形成的，城市格局，三个最核心的城市。在过去十年，深圳已经把广州给PK掉了，而目前正在追赶北京，上海，甚至可以说已经处于同一水平了。那么，未来十年，则是比肩香港。可以看到，在这个追赶城市的过程中，深圳的房价是领跑最快的，该涨还是得涨。相对于北京，上海来说，随着城市竞争力的提升，房价是在追赶北京、上海罢了。现在好了，104政策之后，深圳的限购、限贷政策基本上看齐北京、上海。看节奏，刚紧绑的深圳，未来也很难再有松绑了，除非系统性危机到来。

仔细对比，深圳其实面积是一个小城市，三个深圳等于一个上海，八个深圳才等于一个北京。有些人总爱拿深圳开刷。我们看下图，深圳的房价对比北京，上海其实是没有什么特别高的。我认为深圳从面积上讲，无非就是北京，上海的主城区对应的房价。北京，上海没有人问？为啥深圳会有？深圳竞争力不比北上差。

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九、关于泡沫。

先说泡沫，它是让人害怕的。我在上面讲到库存及价格泡沫并存的格局。库存泡沫，主要存留在广大的三四线城市。其形成的本质是当年四万亿之后逐步留下的问题，无短期有效方法，这个去库存泡沫，只能长痛，慢慢去库存。库存泡沫，实质拼的是资金链问题。小开发商会在这个过程中逐步淘汰，而大开发由于布局分散，有一二线城市对冲，所以幸得留存。库存泡沫，对政府会有影响，且影响到银行坏帐，这是不得不面对的。但这么几年，不断有企业退出市场。库存泡沫的大问题发酵应该是2013-2014年，那时候房企死了不少。2013年之后，房企很少再大刀阔斧进入三四线地区，所以库存泡沫的影响是长远的，但目前看来并没有让中国楼市崩盘，整体可控。其中，恒大2013年开始对外宣称布局一二线城市，这才是当下主流开发商最正确的战略方向。中国，未来就是靠20多个一二线城市扛起中国楼市半边天，这符合城市发展规律。而另一个是价格泡沫。目前只在少部分城市出现，基本上也是这一次限购的主角。这引起城市都是中国发展格局城市群中的核心。个人认为，这次上涨过后，部分城市价格泡沫较大，第一梯队北京，深圳，上海，第二梯队，南京，厦门，苏州，第三梯队，合肥，杭州。但反之思考，只要经过合理的调控，这些城市正是经济发展最有潜力的区域。

十、关于楼市政策。

要明白的一个道理，楼市用的是杠杆的原理，杠杆在资本市场中是催化剂，会助涨，当然系统性风险发生时也会助跌。所以的调控分两个方向，一个是信贷方向，叫限贷。这是控制杠杆放大的情况的。所以政策一方面会控制首付成数，这直接关系到购房门槛。其次，则是政策方向，如限购。一般用户籍，社保约束。按过往的经验，楼市的发展周期如下。房价上涨 --> 老百姓赶紧买房 --> 地王频出 --> 老百姓疯狂买房 --> 限购 --> 加大二套房贷首付 --> 提高房贷利率 --> 提高房贷审核难度 --> 央行严控商业银行房贷规模 --> 老百姓办不到房贷 --> 房地产降温 --> 房地产冬天 --> 地方政府着急 --> 取消限购 --> 买房免税 --> 买房入户 --> 降低首付、降低房贷利率 --> 第二轮循环开始。这是过去式，未来是否还会这样循环不得而知。

十一、深圳『补刀』，最严格调控，短期影响房价，未来两年跌幅在10%左右。

讲到深圳，这一次的政策堪比补刀。何谓补刀，即本来还有能残喘一阵，结果直接再来一下，将其带入冰点。深圳这个政策确实严，但北京早在2011年之后就一直是社保是五年之后才能买房。深圳今年连跨两级，从一改三，再改到五。（上海325政策三改五）这点，北上深步调是一致的。在这之前，很不明白在楼市政策收紧周期，还出了一个户口落户宽松政策。现在结合起来看就非常清楚。深圳较上海，北京的情况 最大的优势是会有源源不断的需求。只要落户就能有购房需求产生的机会。竟然这些城市有价格泡沫怎么办？时间换空间是最好的方法。所以通过限贷，限购。暂时性压制市场需求。成交量上不去，就不会有涨价的基础。但是限购，限贷始终不是办法。就好比弹簧，压紧了弹回去是凶的。压得太紧，弹性坏了，崩了。特别是这一次，政府必须拿捏的尺度比前要更精准才行。因为过往是只是个别城市的问题，这次出现的是近十来个大城市的问题。不然弹簧真坏了，崩了，对谁都不好。当然，这是偏悲观打看法，一切还要看政府的政策了，以及拿捏的力度。

政策一出，买者观望市场是必然的。短期市场必然影响，成交量会明显降下来。 从限购政策来讲，社保3改5，单身只可买1套，包括土地拍卖的涉及到建设保障房和经济适用房的，这一些其实在2011年后北京已经逐步出台了相关的政策了。可以说，深圳完全是按照北京的标准来对照。通过政策的打压，限制了市场的需求这是肯定的。2011年北京实施社保五年之后，外在叠加二次加息的前提下，房价跌幅在10%左右。深圳非常有可能会出现类似的情况，在未来调整的二年（2017、2018年）时间里跌幅在10%左右。不过，从深圳的户籍政策来看，在一线城市中最为宽松，这无形中增加了购房者的房票需求。可以说，这在一定程度上对冲了需求的限制。

十二、除了普通楼市投资者，政府、开发商、银行都不想房价涨得太快。

人性是贪婪的，自私的。我想，除了买了房、投资了购房者想房子快速上涨后，快速变现外。我想政府、开发商、银行他们是不愿意看到房价快速上涨的。当房价快速上涨，必然会导致过热的表现。政府担心崩盘，银行担心坏帐，开发商担心崩盘后的资金链问题。让市场回规正常的涨速，是非常有必要的。

十三、关于未来趋势判断。

2014下半年至2016年上半年初，深圳楼市涨一倍有余。今天出了重拳，打击楼市，把刚需也直接打趴。经济事物规律就是越压越扛不住，去看股灾，万亿资金入场救市，撑不住 ，继续跌。今年房价一直上涨，短时压住，长期还是压不住，还得涨。有两点，2014-2016已经是两年之余，房价一倍有余。算上M2（增速约12%）以及CPI（约3%），正常深圳这种楼市涨幅得15%，均分到五年其实20%差不多，结合周期来看，2017-2018年楼市冷，2019年也许在大环境之压力下会有转机。未来一两年也许深圳楼市就高位震荡，微跌，二手市场影响大（历史低位是月成交1500套左右，有可能重现）。现在将深圳325政策，户籍放松政策以及今天刚出的政策来看，事实一是环环相扣。落户容易了，就落户再获取购房资格吧，你定居深圳了，深圳才有成为大都市的基础。一手压楼市，一手压股市。楼市目的是限制过快涨速，敢收紧政策证明现在不是大顶。股市压制 下方又有支撑，目的只是为了让IPO持续发出来。当下的情况要取决于国企改革的决心跟力度，要看是否真做好壮士断挽的决心。各行各业的国企改革完成后，产业链才会逐步复苏，不然占茅坑不拉屎是可耻的行为。资金当下是无处可流，这会不会流到海外去，这我就操不了那份心了。关注点，静等改革成效，这似乎是唯一出路。

聊到深圳，每年新房供应平均约四万套，意味着深圳刚性需求，只需要四万个家庭出来购买就行，这怎么都会有④万个刚性需求购买吧。所以，从供应需求角度出发，深圳楼市压根没有大跌的可能。而二手房角度，套牢是套牢了，但目前没有投资客没存在大面积抛售的行为，只是偶尔会有卖家需要用钱，卖出笋盘。二手房成交量会明显下降，也许月均低点只有二千套成交量可能会重现。深圳二年间涨了五年的涨幅，时间换空间无非是这点的价格滞胀震荡。事实上，325之后，深圳的成交量价根本没有起来。在些前期价格奇高的区域，阿些楼盘实际已经跌去10%。而一些区域，价格在补涨。这是深圳的现状。此轮新政策之后，短期应该更不乐观。而新房的角度，从近半看月均成交量来看，深圳去库存周期达到14月左右。这是短期供大于求的迹象。延续的讲，开发商资金链的问题就来了。虽然当下利率宽松，但开发商资金亦是有成本的。随着出货压力增大，在深圳的开发商亦会适当降价促销，或者变相降价。个人认为2017年是整个行业打秋天，逐步到2018年进入冬天。进入冬天后，开发商难免会哀嚎遍地，政府按耐不住，还是得救。从现状的大环境判断2019年才会有新的转机。过去十年，深圳超过广州，已经比肩北京、上海。而未来十年，深圳超过香港也是情理之中的事，这里面包括房价。

泡沫，政府也不想整破，中国还没有到时机要生硬刺破这个泡沫的时候，因为实力还不够，很典型的是产业还没有转型成功。只要泡沫不破，扛过这个楼市周期，未来一线城市的房价还要再翻倍。但希望，政府能控制住房价涨速，别再急功近利了。

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