贷款展期，未办理抵押变更登记，抵押是否还有效

【案例】2014年3月，张三向银行借款200万元，借款期限一年，以自己房产做抵押办理了抵押登记。2015年3月，借款到期前，张三与银行办理了贷款展期手续，展期半年。但并未办理抵押变更登记。2015年9月，借款到期后，张三未能按时还款，银行主张以张三抵押的房产优先受偿。张三则主张，借款到期，展期期间未办理抵押登记，抵押已经失效，银行无权优先受偿。法院最终判决，抵押有效，银行有权就该房产优先受偿。

【法律分析】其一、贷款展期的性质。根据《贷款通则》第十二条，贷款展期是借款人不能按时偿还贷款时，在贷款到期前向贷款人申请延长原借款合同的期限。通俗讲就是借款人申请延长借款期限，贷款人同意后，借款期限相应延长。

故，贷款展期实质就是借款合同当事人对借款期限延长达成一致，变更了合同的借款期限。

其二、贷款展期是否需要办理抵押登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》第六十八条的规定，当债务履行期限变更时，当事人应持抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。故，当贷款双方办理贷款展期手续后，当事人应持抵押权变更等材料向不动产登记部门办理抵押变更登记。

但实践中，很多地区的登记部门是不给办理展期抵押变更登记的。登记部门的主要理由是认为展期并未产生新的债权债务关系，无需办理变更登记。

其三、不动产抵押权设立要件。根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产抵押权自办理抵押登记时生效。故，本案张三以房产做担保并办理了抵押登记，抵押权已经生效。

其四、展期未办理登记，抵押权是否消灭。抵押权属于担保物权，物权法定原则就要求物权的设立和消灭由法律规定。根据《民法典》第三百九十三条，抵押权消灭的情形包括：主债权消灭、实现抵押权、债权人放弃抵押权、抵押物灭失和法律规定的其他情形。

本案，张三与银行办理了贷款展期手续，双方对借款期限进行了延长，主债权并未消灭，双方也未形成新的债权债务关系。并且银行也未放弃对房产的抵押权。故，双方虽未办理展期抵押登记，但银行享有的房产抵押物权并未消灭，抵押权依然有效。

【法律依据】《贷款通则》第十二条：“贷款展期：不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。”

《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

第三百九十三条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”

《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》第六十八条：“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）被担保的主债权数额变更的；

（三）债务履行期限变更的；

（四）抵押权顺位变更的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。”

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