天花板漏水是个烦人的，也是难处理的老大难问题，而且特别容易引起业主，物业，开发商之间的推诿扯皮与纠纷。近日，北京某小区业主董小姐就因为这个事情将楼上邻居赵先生及小区开发商诉至法院，要求修复及赔偿漏水损失。

案件情况

董小姐诉称，自己是501号房屋的业主，赵先生系住在自己家楼上601号房屋的业主。2021年6月25日，其发现阳台顶墙渗漏水，沿墙壁和燃气管滴流，漏水下方电线管路和燃气管路被水浸湿，燃气表和墙壁插板被水淋湿，影响了自己的正常居住和生活。其多次找到赵先生及小区的开发商要求对漏水部位进行修复，但二者互相推诿，至今未能修复。故诉至法院提出上述诉请。

赵先生辩称，董小姐对自己的起诉毫无依据，漏水的部位是埋在地板下的供暖管道。现在房屋还没有到保修期，应该由开发商负责处理。另外，供暖管道是开发商交房的时候预埋好的，出现漏水是因为开发商使用的材料不符合国家规定，应当由开发商承担责任。

开发商辩称，房屋于2017年交房，根据交房时其出具的《住宅质量保证书》及《北京市建设工程质量条例》，给排水管道的保修期为二年。因此房屋的质量保修期已经到期，超出质量保修期的问题不应该由其承担。

在本案审理过程中，法院委托专门的质量鉴定机构出具了鉴定意见，确定了漏水原因为601号房屋厨房阳台暖气管和冷水管的埋地部分存在缺陷。

案件审理

法院经审理后认为，开发商出具的《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修应符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准的要求。该《住宅质量保证书》中明确载明其出具的依据为《商品住宅工程质量保修规程》DB11/641-2009，其中《商品住宅工程质量保修规程》第5.0.7条“除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年”。

本案中，漏水的暖气管及冷水管管线系开发商预埋于地面之下，应属隐蔽管线，其质量保修期不得低于10年。漏水事故发生于2021年6月25日，漏水管线尚在保质期内。作为房屋建设单位的开发商在未证明601室住户存在改动、更换漏水管线的情况下，应依照相关法律规定提供符合质量标准的设备。现开发商因其提供的管线质量问题导致董小姐损失，对此应当承担相应的侵权责任。最终，法院作出上述判决。宣判后，双方当事人均未上诉，现该案已生效。

天纵点评

本案审理的关键，其实是在于确认漏水的具体原因，在此案中，鉴定机构所出具的鉴定报告对确认质量责任起到了关键作用。因此天纵鉴定（SKYLABS）建议出现类似纠纷情况的业主，可向法院或鉴定机构提出鉴定申请，由天纵鉴定等专业机构进行现场勘验并出具《质量鉴定报告书》，以便确认漏水原因和锁定责任方。