——孙方娟与李可爱拆迁安置补偿利益纠纷案
【山东省日照市中级人民法院】
（2018）鲁11民终478号
【裁判主旨】
登记在孙方娟名下的房屋已经被出售多年，现房屋已被拆迁，房屋买受人李可爱与拆迁人百发居委会签订了拆迁补偿安置协议。房屋买卖合同、原大孙家村村委会出具给石臼财政所的证明以及拆迁补偿安置协议相结合，说明百发居委会并不认可孙方娟为涉案房屋拆迁时的实际所有人。孙方娟亦未提供证据证明百发居委会与李可爱存在恶意串通，损害其合法利益的情形。孙方娟非拆迁补偿安置协议的合同主体，其主张拆迁补偿安置协议中的合同权利，没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。在房屋买卖合同不存在无效情形，孙方娟又非拆迁补偿安置协议的合同主体的情况下，孙方娟仅以房屋尚未转移登记为由，上诉主张拆迁补偿安置利益，本院不予支持。
【裁判理由】
本院认为，二审当事人争议的焦点是涉案房屋在买卖时属于谁所有，房屋属于农村房屋还是城镇私有房屋；买卖合同的主体是谁，孙方娟对房屋买卖是否知情并同意，买卖合同的效力如何认定；孙方娟主张拆迁安置补偿利益有无依据。
一、关于房屋的权属及性质问题。
房屋所有权、土地使用权均登记在孙方娟名下，李可爱主张房屋登记在杨宝全名下，杨海峰、孙方娟提供的不动产权属证书虚假，但其提供的大孙家村村民委员会出具给石臼财政所的证明并不足以反驳不动产权属证书，故可以认定房屋在买卖前属于孙方娟所有。涉案房屋土地使用权类型为国有划拨土地，不属于法律、行政法规限制交易的农村房屋。
二、关于房屋买卖合同的主体及效力问题。
孙方娟主张其对房屋买卖的事实不知情，但房屋买卖发生于1997年7月28日，李可爱已经足额付款并居住至今，考虑到杨海峰与杨宝全之间的父子关系、杨海峰与孙方娟之间的夫妻关系，以及房屋出售前由杨宝全居住的事实，可以认定孙方娟对于登记在自己名下的涉案房屋被杨宝全、杨海峰出售是知情并同意的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。孙方娟以杨宝全、杨海峰在与李可爱签订房屋买卖合同时没有所有权或者处分权为由，主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。
三、关于孙方娟主张拆迁安置补偿利益有无依据问题。
登记在孙方娟名下的房屋已经被出售多年，现房屋已被拆迁，房屋买受人李可爱与拆迁人百发居委会签订了拆迁补偿安置协议。房屋买卖合同、原大孙家村村委会出具给石臼财政所的证明以及拆迁补偿安置协议相结合，说明百发居委会并不认可孙方娟为涉案房屋拆迁时的实际所有人。在房屋买卖合同不存在无效情形，孙方娟又非拆迁补偿安置协议的合同主体的情况下，孙方娟仅以房屋尚未转移登记为由，上诉主张拆迁补偿安置利益，本院不予支持。
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