【裁判要旨】

   “小产权房”，违背了土地利用总体规划、擅自改变了土地用途而违法建设，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，房屋买卖合同无效。

 【裁判文书】来源于中国裁判文书网

                            山东省日照市中级人民法院

                              民 事 判 决 书

                             (2019)鲁11民终2235号

上诉人（原审被告）：日照市东港区北京路街道北京路百发居民委员会，住所地日照市东港区北京路街道北京路西侧。统一社会信用代码55371102MEA1320375。

法定代表人：张伟，该居委会主任。

委托诉讼代理人：孙雪，山东天蓝律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘霞，女，1968年4月30日出生，汉族，居民，户籍登记住址日照市东港区，现住日照市。

委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐冲，山东海洋律师事务所律师。

上诉人日照市东港区北京路街道北京路百发居民委员会（以下简称百发居委）因与被上诉人刘霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

百发居委上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判百发居委不向刘霞支付利息；2、本案产生的诉讼费由刘霞承担。事实与理由：双方签订的房屋买卖合同无效，刘霞对涉案房屋的情况清楚，且刘霞并非百发居委村民，其购买涉案房屋本身就存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此百发居委不应向刘霞支付购房款的利息。且刘霞自2009年6月15日就占有使用涉案房屋，百发居委存在租金损失，刘霞应当赔偿。

刘霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

刘霞向一审法院起诉请求：1.判令解除刘霞、百发居委之间的房屋买卖合同；2.判令百发居委全额退还刘霞购房款344113元及利息；3.判令百发居委赔偿刘霞装修费损失27830元及利息；4.案件受理费等均由百发居委负担。诉讼过程中，刘霞将第一项诉讼请求变更为：申请法院确认刘霞、百发居委之间的房屋买卖合同无效。

刘霞为证实其主张，提交下列证据：

证据1.百发居委于2009年6月16日出具的《房款收款收据》原件一份、于2012年11月13日出具的《房款、燃气、暖气收款收据》原件一份及《有线安装费收款收据》原件一份，用以证明刘霞已向百发居委交付房款等费用，双方达成房屋买卖合同关系。

证据2.2009年6月15日山东省农村信用社结算(代理)业务收费凭证原件一份，用以证明刘霞向百发居委交付房款200000元，履行了交付房款义务。

证据3.2009年6月15日由百发居委物业负责人孙振锋签字的《证明》原件一份，用以证明刘霞与百发居委存在房屋买卖合同关系，合同标的为百发居委9号楼1单元2楼西户，手续齐全。

证据4.2012年11月2日签订的《百发居委会住宅楼房款、楼号确认单》原件一份，用以证明百发居委将刘霞原购买的9号楼1单元2楼西户变更为9号楼1单元5楼东户，且刘霞已付清全部房款和费用。

证据5.2010年1月至2011年6月、户号1582的《日照开发区水、电费统收据》原件一宗，用以证明刘霞与百发居委的房屋买卖合同关系成立。

上述五份证据证明在刘霞、百发居委双方达成房屋买卖协议后，刘霞依约全额交付了购房款，百发居委出具了收款收据及楼号确认单，在百发居委交付房屋后，刘霞为居住需要交纳了燃气、暖气开口费及有线电视安装费。

证据6.送货单原件、收据原件各一份，证据7.收款收据原件、明细表原件各一份，证据8.收到条原件一份，证据9.销货清单原件三份，证据10.收据原件两份，以上证据用以证明刘霞在接收房屋后，对房屋进行装修支出装修费共计27830元。

对刘霞提交的证据，百发居委的质证意见为：对证据1-5的真实性无异议，该组证据能够证实刘霞、百发居委双方的房屋买卖合同已履行完毕，百发居委向刘霞交付了房屋，刘霞交纳了购房款及相关费用，刘霞已是该房屋的所有权人。百发居委对证据6-10不予认可，系刘霞单方制作并提供，不能证实装修费用与涉案房屋存在因果关系，且无发票等证据佐证，不符合举证要求，刘霞主张的装修损失未经鉴定，百发居委不予认可该损失及相应利息。

诉讼过程中，刘霞申请到有关部门调取关于涉案房屋项下土地性质的档案材料。一审法院到日照市国土资源局日照经济技术开发区分局（以下简称开发区国土分局）调取了《日照市人民政府关于将部分无地农民农业户口转为地方城镇户口的通知》（日政发[1994]126号日照市人民政府文件）、《东港区人民政府关于同意石臼街道大孙家村村委会改建为居委会的批复》（东政发[1998]78号日照市东港区人民政府文件）。

刘霞对该证据的真实性无异议，认为该证据能够证实涉案房屋项下的土地系国有划拨土地，根据相关法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当报有批准权的人民政府审批，否则无效，本案房屋买卖合同应属无效。

百发居委对该证据的真实性无异议，认为双方买卖合同是对房屋所有权的转让，并不涉及土地使用权转让，应属有效合同。

对当事人提交的证据及一审法院调查收集的证据，一审法院认证如下：首先，刘霞提交的证据1-5，内容真实可靠，与本案存在关联性，对认定刘霞、百发居委之间存在房屋买卖合同关系具有完全证明力，应作为定案依据。其次，刘霞提交的证据6-10，其未提交相应证据证实该支出与涉案房屋存在关联性，不应作为定案依据。最后，一审法院调取的证据，内容真实可靠，应作为定案依据。

一审法院认定事实如下：刘霞并非百发居委居民，2009年6月，刘霞购买百发居委建设的位于百发小区的9号楼1单元2楼西户楼房一套，双方未订立书面合同。2009年6月15日，刘霞将200000元购房款付至百发居委指定账户，百发小区物业负责人孙振锋出具证明：刘霞购买的9号楼1单元2楼西户，手续齐全，水电验收合格，可以供水供电。同年6月16日，百发居委向刘霞向出具200000元预收房款收据，2012年11月13日，交纳购房款137040元、燃气开口费2660元、暖气开口费4413元、有线电视安装费360元。百发居委向刘霞交付该楼房及车库钥匙，后因他人对该房屋主张权利，经刘霞与百发居委协商，百发居委将刘霞选定的房屋更换为该小区9号楼1单元5楼东户，2012年11月2日，百发居委为刘霞出具《百发居委住宅楼房款、楼号确认单》，载明：您户所选楼户为9号楼1单元5楼东户，楼房面积116.17×2480元/=288101元，车库（储藏室）面积28.99×2300元/=66677元，燃气2660元、暖气4413元，优惠17738元，楼房总价款344113元。选定上述楼房后，刘霞领取了楼房及车库钥匙，刘霞装修过程中，因他人对该房屋主张权利，并被换锁，装修中断，刘霞诉至一审法院。

同时查明，1994年11月17日，日照市人民政府发布日政发[1994]126号文件《日照市人民政府关于将部分无地农民农业户口转为地方城镇户口的通知》，当时的日照市东港区石臼街道办事处大孙家村包含在转户范围内，该通知同时要求对现有土地登记造册，由所在区县、办事处土地管理部门代政府收归国有，统一管理，国家、集体建设用地时，按国家有关规定依法办理有偿划拨土地审批手续。1998年9月25日，日照市东港区人民政府发布东政发[1998]78号文件《东港区人民政府关于同意石臼街道大孙家村村委会改建为居委会的批复》，同意将大孙家村村委会改建为北京路百发居委会，实行居委会管理。

百发居委建设的百发小区建设在其村居土地范围内，土地性质为国有划拨土地，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，没有土地使用证和预售许可证。

一审法院认为，关于刘霞与百发居委之间的房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四条规定，国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，百发居委开发建设的百发小区建设在其村居内的国有划拨土地上，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，没有土地使用证和预售许可证，系“小产权房”，违背了土地利用总体规划、擅自改变了土地用途而违法建设，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，且刘霞并非百发居居民，故应当认定刘霞与百发居委之间关于百发小区9号楼1单元5楼东户的房屋买卖合同无效。

关于百发居委应否返还刘霞购房款及利息并赔偿刘霞房屋装修损失及利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，刘霞与百发居委之间的房屋买卖合同无效，刘霞应当向百发居委返还百发小区9号楼1单元5楼东户楼房，因他人主张该楼房权利并更换门锁，刘霞应配合百发居委办理返还手续并不得再主张该房屋使用权，同时百发居委应当向刘霞返还购房款等其他费用及利息，利息应自交款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。其次，关于刘霞要求百发居委赔偿其装修费损失27830元及利息问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘霞提交的证据不足以证实其装修费损失，对其该项主张，一审法院不予支持。

综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认刘霞与百发居委关于百发小区9号楼1单元5楼东户的房屋买卖合同无效。二、百发居委于判决生效后十日内返还刘霞购房款344113元及利息（以200000元为基数，自2009年6月15日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以144113元为基数，自2012年11月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回刘霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6879元，由刘霞负担418元，百发居委负担6461元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。百发居委与刘霞之间的房屋买卖行为被确认无效，双方应当根据自己的过错赔偿对方的损失。刘霞作为买受人，其直接损失为交付的购房款及利息。百发居委作为出售人，其损失为买受人购买使用房屋期间的使用费用。通常情况下，买受人的购房款利息损失与出卖人的房屋使用损失相抵。但是本案中虽然百发居委向刘霞交付了房屋及车库钥匙，但因他人对房屋主张权利，并被换锁，刘霞一直未能有效使用涉案房屋，一审法院判决百发居委支付刘霞购房款的利息并无明显不当。

综上所述，百发居委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6461元，由上诉人日照市东港区北京路街道北京路百发居民委员会负担。

本判决为终审判决。

                                     审判长　　卜雪雁             

              审判员　　苗自富

                                     审判员　　刘丽艳

                                   二〇一九年十一月十三日

                                     法官助理汤阳