深度分析：经营贷“涉房”揭秘（一）千顺·万顺

在金融市场的繁华背后，经营贷违规进入房地产市场的问题一直存在。这种顽疾不仅涉及到金融稳定和监管政策，更是影响到了广大普通购房者的利益。

一、现状：违规行为屡禁不止

经营贷，原本是为了支持小微企业和个体工商户的经营发展而设立的贷款。然而，近年来却有大量资金通过经营贷违规进入房地产市场。这种行为不仅严重扰乱了金融市场秩序，也给国家宏观经济政策带来了负面影响。尽管监管部门三令五申，禁止经营贷进入房地产市场，但这种违规行为却屡禁不止。

二、利益驱动

贷款中介之所以敢“拍胸脯”保证放贷，仰仗的是其背后一套完整的分工、分润体系。这其中包括壳公司交易、假经营流水炮制、记账公司养壳、关联账户委托支付等环节。通过这些操作，贷款中介能够为购房者提供低利率的经营贷，从而降低了购房者的房贷压力，带来了实实在在的利益。

  存量房贷利率即将下调，对于房贷在身的人，是随行就市调整划算，还是转经营贷划算？融资中介算了笔账：“按照现在的LPR和深圳的房贷利率下限，银行最多只能给你调整到4.5%，但是我们可以做到3%，中间有1.5%的利差。300万贷款1年可以省下4.5万元利息，10年就是45万元。”

  申请经营贷的前提是申请者名下必须有壳公司。经营贷置换房贷的基本操作流程分六步：赎楼（由按揭中介垫资）-买壳（分注册或者过户两种方式）-养壳（按月记账报税）-申请银行贷款（虚构经营流水）-抵押入库、银行放款-提取贷款（虚构贸易合同、关联方托收支付）。

  整个过程中，贷款中介、卖壳公司、记账公司和银行是四个不可缺少的角色。在转贷费用收取上，可以分四种。

  第一种是赎楼的过桥利息，由贷款中介收取，通常为贷款额度的1%。

  第二种是买空壳公司的费用（通常由贷款中介居间介绍），价格5000元~7000元，由卖壳方收取。“一般金额比较大的，比如超过300万，我们会建议买一家公司来操作。”

  第三种是经营贷办理费，为贷款额度的0.8%~1%，按揭中介收取，价格可以谈。

  第四种是养壳公司费用，市场价为200元/月，一年2400元。

  为了缩短分润的链条，一些贷款中介自己也养壳、设立记账公司，并声称提供“知根知底、干净安全”的买壳服务。“我们只买公司净壳，不开对公账户，不会有任何对外的欠款。”

  房贷转经营贷过程中，最关键的角色是银行，这也是各个贷款中介的“核心竞争力”。“不同银行的要求不一样，我们将根据您的资质和需求匹配银行。我们主要和大行合作，大行额度充足。”中介表示。

  一位银行业内部人士表示，要顺利地做成经营贷，银行里有两个角色尤其重要，一是房贷按揭部门的客户经理，一个是小微企业信贷部门的业务经理。前者帮助顺利赎楼，后者帮助顺利进件并通过审核，其他的事情都可以交给中介来办。

  除了拥有公司外，向银行申请经营贷需要满足诸多条件，比如证明公司正常经营的流水、放款时所需要的采购合同、提款时受托支付的公司账户等等，贷款中介都能一应炮制和安排。

押经营贷利率则节节下滑。以广深为例，2022年市场主流的住房抵押经营贷产品利率在3.75%左右，今年已经跌到3.1%。不久前，广州有银行推出的经营贷产品，利率更是跌破了3%。

  三、潜在风险：金融稳定和法律风险

  然而，这种行为并非没有风险。首先，经营贷违规进入房地产市场会扰乱金融市场的正常秩序，给国家宏观经济政策带来负面影响。其次，这种行为存在严重的法律风险。一旦被查处，不仅会面临被收回贷款的风险，还可能因此承担法律责任。

  四、解决方案：加强监管和金融教育

  为了解决经营贷违规进入房地产市场的问题，需要从以下几个方面入手：

  加强监管力度：监管部门应加强对金融机构的监管力度，严格落实国家宏观经济政策，防止经营贷违规进入房地产市场。同时，对发现的违规行为要严肃查处，加大处罚力度，形成有效的威慑力。

提高金融素养：加强对公众的金融教育，提高公众对金融政策和金融产品的了解程度，使公众更加理性地看待投资和消费，防止被不法中介所误导。

严格控制房贷审批：银行应加强对房贷申请人的资质审核，严格控制房贷审批，从源头上防止经营贷违规进入房地产市场。同时，对于已发放的房贷，要定期进行贷后管理，及时发现  并纠正违规行为。

加强信息披露和共享：建立完善的信息披露和共享机制，使金融机构、监管部门和税务部门之间能够及时沟通信息，协同作战，共同打击经营贷违规进入房地产市场的行为。

探索创新监管模式：对于互联网金融等新兴金融业态，监管部门应积极探索创新监管模式，既要鼓励创新，又要防止风险外溢，确保金融市场的稳定和健康发展。

总之，经营贷“涉房”背后的利益是实实在在的，但其潜在风险也不容忽视。只有通过加强监管、提高公众金融素养、严格控制房贷审批以及加强信息披露和共享等多方面的努力，才能有效地解决这一问题，保障金融市场的稳定和健康发展。

（待续）