http://s9/mw690/005BGk60gy6QERDAnGg48&690 蔡靖" TITLE="彩生活2014年年报点评--榕树投资  蔡靖" />

   彩生活发布了 2014 年业绩，收入 3.9 亿人民币，同比增长 67%，净利润 1.5 亿，同比增长 230.8%，EPS0.17 元，每股股派息 0.09 港币，派息率 50%。

   这里需要特别注意的是，彩生活 14 年相比 13 年有两项非经常性损益，一是期权费用计在行政费用中，大概 3000 万，二是上市开支 1600 万（13 年有 2300 万），所以说 2014年彩生活的经营净利润为 1.96 亿，相对 2013 年经营净利润 6800 万增长 188%。

   净利润增速快于收入增速的原因是由于毛利率的提升以及销售费率，管理费率的下降。

一、业务分析

 2014 年彩生活管理的物业已经延伸至中国 109 个城市及新加坡， 其中已经由彩生活人员入驻并采取彩生活管理体系的小区有 796 个，管理面积 1.37 亿平方米；已经全委但目前处于过渡期签订顾问合同的小区 469 个，管理面积为 6800 万平方米。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/TvFBicAOCiacgbsIlw1zPHfVswA5rpZ9iaQayeftRAAYLL5DsStMo56NKeQtVGtq0iatmQibtosmWRN6y0C2qic6Z7Pg/0 蔡靖" TITLE="彩生活2014年年报点评--榕树投资  蔡靖" />

   由上图可知，2014 年彩生活终止服务的小区数量有 65 个，而 2013 年有 22 个，管理层解释这 65 个小区大部分是由于物业管理费用太低导致入不敷出彩生活主动退出，个人认为退出的 65 个小区相对于彩生活整体管理的 1365 个小区来说并不多。

   年初3.3亿收购了高端物业管理公司开元国际，开元国际拥有3000平米的优质物业，是目前彩生活可能收购的物管公司中最大的，开元的账上还有2个亿现金以及价值7000万的写字楼可供出售，今年彩生活计划把管理面积做到3.2亿平米以上。

二、收入分析：分为物业管理，工程服务和社区增值业务收入

物业管理：从去年同期的 1.37 亿增长 72.7%至 2.36 亿。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/TvFBicAOCiacgbsIlw1zPHfVswA5rpZ9iaQmI7DFYdaEAUj4d1vEd9iaG1VdOn7sEZWZBYOtA92DQbJmjIA2vYAbNw/0 蔡靖" TITLE="彩生活2014年年报点评--榕树投资  蔡靖" />

   从上图可知 2014 年物业管理收入增长主要来源于酬金制和顾问费收入大幅增加，之前彩生活的大部分物业是采用酬金制管理所以酬金制收入随着物业管理面积的增长这个比较好理解，酬金制的管理面积从 2013 年 5300 万平方米增长 102.6%至 2014 年的 1.08 亿平方米。

   顾问费大幅增加主要是由于今年彩生活收购了大量的物业，而这些物业由于收购过来的时间还偏短处于自动化改造的阶段，等15年改造完成后这部分物业也将采取酬金制计入收入，顾问费的管理面积从 2013 年 730 万平方米增长 682.2%至 5700 万平方米。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/TvFBicAOCiacgbsIlw1zPHfVswA5rpZ9iaQOuhAAyoLNHbpYaJuyntVicNvu7cfxaEjUFiacFLpaQDSJ91wYia3mwQZQ/0 蔡靖" TITLE="彩生活2014年年报点评--榕树投资  蔡靖" />

   工程服务：从去年同期的 5100 万增长 69.8%至 8800 万。

   这里需要说明设备安装收入的减少是由于彩生活已经逐渐把这块业务外包所致。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/TvFBicAOCiacgbsIlw1zPHfVswA5rpZ9iaQAibJjRBNRC5Y1b6amNx6ymd35TXLrklw75LaTuyxXPOicOPPaBTVnkpg/0 蔡靖" TITLE="彩生活2014年年报点评--榕树投资  蔡靖" />

   社区增值业务：从去年同期 4500 万增长 46.3%至 6500 万。

   社区增值业务的收入增速相对彩生活整体的收入增速还是偏慢的，说明彩生活线上这块业务的货币化道路仍然任重道进，这主要是由于e理财，e维修，e租房覆盖的小区数还比较少，所以随着彩生活管理小区数的增长以及增值业务覆盖小区数的增加社区增至业务今年的增长还是可期的，公司给的预期是今年增长50%。另外和360的合作的家庭安全解决方案也值得期待。

三、财务指标分析

   （1）毛利率：79.6%，较 2013 年 61.6%上升了 18 个百分点，主要是由于物业管理收入

中的酬金制和顾问费占比提升，这两项的毛利率都是 100%。

   （2）现金：6.87 亿。

   （3）贸易应收款及其他应收：从 2013 年 4000 万增长到 2014 年的 1.5 个亿，目前已经收回大概 7000 万。

   （4）代表住户付款/收款：应收款项 8600 万，应付款项 7200 万，两项基本相当。说明采取酬机制集体收入并没有产生过多的坏账，彩生活物业费的收缴率达到95%以上。

——————————————————————————

更多精彩分享请搜索关注“深圳榕树投资”公众号或扫描下方二维码

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/TvFBicAOCiachf7su4C3PfZjdjK2IQtId91mqjEBCcs4GefoFib231KtjhFZ1nGWqiciccnr4xVka9s3guezkEqzpUQ/640?tp=webp&wxfrom=5 蔡靖" TITLE="彩生活2014年年报点评--榕树投资  蔡靖" />

免责申明：

本报告由深圳榕树投资管理有限公司(“榕树投资”)编制并只作私人一般阅览。未经榕树投资批准，不得复印、节录，也不得以任何方式引用、转载或传送本报告之任何内容。本报告所载的内容、资料、数据、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或要约或构成对任何人的投资建议。阁下不应依赖本报告中的任何内容作出任何投资决定。本报告的内容并未有考虑到个别的投资者的投资取向、财务情况或任何特别需要。阁下应根据本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素作出本身的投资决策。

本报告所载资料来自榕树投资认为可靠的来源，但不能保证其准确、正确或完整，榕树投资或其关联人士不会对因使用/参考本报告的任何内容或资料而引致的任何损失而负上任何责任。榕树投资或其关联人士可能会因应不同的假设或因素发出其它与本报告不一致或有不同结论的报告或评论或投资决策。本报告所载内容如有任何更改，榕树投资不作另行通知。榕树投资或其关联人士可能会持有本报告内所提及到的证券。