上海普通住宅新标准11月20日起执行：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环内低于450万/套，内外环线间低于310万/套，外环以外低于230万/套。

一位市场人士表示，这个政策的出台的意义在于，只要成交价低于这个限定，或者做低合同价低于这个限定，且房子是满五年的，那么就是普通住宅，除了契税以外其他的个税和营业税就免了。

新标准出炉

11月13日下午，上海市住房保障和房屋管理局其在官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，宣布自11月20日起上海执行新的普通住房标准，外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，价格分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。

而上海现行认定标准是2012年2月份调整的，与上述标准相比，条件前两条并无变化，只在价格方面做出了相应调整。此前在价格方面，其认定条件为：外环线以外的低于160万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，内环线以内的低于330万元/套。

随着上海房价的上涨，按照原来标准基本上很难找到普通住宅。根据2014年1月上海市统计局公布的2013年本市房地产市场数据，全年各环线区域市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内55443元/平方米，内外环线之间34656元/平方米，外环线以外18270元/平方米。

如果按照上海统计局公布的均价计算，内环330万以内总价，符合普通住房标准也就是60平方以内。一位市场人士调侃道，“如果按照内环330万元的标准，陆家嘴附近估计只能买在棚户区，然后等待拆迁。” 显然之前的标准与政府鼓励改善性住房需求是不合拍的。

其实，购买普通房的优惠主要体现在税收上。资料显示，买非普通房契税按照3%征收，首次购房者普通房减半征收，即1.5%；90平方米以下首套普通房按1%征收。此外，转手购买5年以上住房，普通房免收营业税，非普通房按差额5.65%征收。转手5年以内住房的普通房按合同价的1%征收，非普通房则是2%。

当初规定普通住宅与非普通住宅的目的，是通过不同房屋税收上的区别待遇，引导更多购房者购买普通住宅。不过，在新标准出台之前，如果房价超出上述标准，中介通常会帮助“做低”房价，以减少相应的税费。

为何接二连三刺激楼市？

其实，不久前上海曾出台住房公积金贷款新政，允许购房者还清公积金贷款再次申请公积金贷款买房视为首套，以此释放利好刺激楼市。

然而，上海公积金贷款新政出台后，上海的房地产成交量却出现了暴跌。上海中原地产研究咨询部数据显示，11月3日-11月9日新建商品住宅成交面积17.2万平方米，环比减少48.7%。实际上，在11月4日之后，上海的成交水平已经低于今年9月。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，根本的原因还是上海的房贷政策离市场预期相差甚远。当时，市场预期上海会更有力刺激措施，多年未修改普通住房标准也被市场期待。

德佑地产研究部总监陆骑麟认为，此次普通住宅标准的适时的放开，也是符合市场的呼声，标准放宽也是配合前面的房贷政策，未来上海的普通住宅数量势必会明显的增加。

他认为，不仅内环内以二手房为主的普通住宅增加显著，而外环外新房中的普通住宅比重也会大大提升，未来半年内的全市房地产的成交必然会有明显的增加。

同策咨询研究部数据显示，标准调整后上海市在售普通住房覆盖范围得到大幅提高。截止10月份一手房数据显示，内环内普通住房套数占比由此前的3.3%提高到16.11%；内外环间的套数占比由3.76%提高到22.2%；外环外的套数占比由44.11%提高到68.27%，总套数占比达到58.51%。

附：关于调整本市普通住房标准的通知

沪房管规范市〔2014〕6号

各区县住房保障房屋管理局、规划土地局、财政局、地税局：

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等相关规定，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：

可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

二、单套建筑面积在140平方米以下；

三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

上述标准自2014年11月20日起执行。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

上海市规划和国土资源管理局

上海市财政局

上海市地方税务局

2014年11月13日

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