云南省楚雄彝族自治州楚雄市彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目，是在一片没有彝人聚居的空地上建立起来的人造文化景观。这种将旅游文化与商业住宅相结合的仿古镇开发模式，以模拟的手段，创造性地为旅游者提供真实性的彝人文化体验场所。“彝人古镇”引领了新型古镇开发的热潮，成为新古镇开发的典范。

    一、 彝人古镇项目概述

    1、总体情况：

    彝人古镇位于云南楚雄市经济技术开发区东盛路与永安路之间，西邻龙川江，临近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一个旅游精品项目。总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元。项目周边有多个城市主干道，交通便捷。

    彝人古镇是以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。该项目整体设计，分期实施，互为依托，共分八期工程实施建设；利用威楚大街和两条水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局。

    2、开发建设内容：

  （1）建筑形态

    独栋四合院，400平米左右，可分拆销售；联排式2-3层商业体，最小分割单元单层约40平米，三层连售最小单元120平米。集中商业区全部采取二层、三层连售。开间集中在3.6米和4.2米。主商业街进深为10米。层高一层3.9-4.2米，二层3.6米，三层3.3米。

  （2）商业布局、业态组成及占比

    一期为珠宝玉石街、烧烤小吃街、酒吧街。三期为古风客栈群，土特产民族工艺品，手工艺制品，特色小吃街，大型餐饮区，彝人部落，毕摩文化广场，网吧电玩区及演艺一条街。四期为韩国城，鲜花水果调料批发市场，特色酒吧及休闲娱乐吧。

    商户共计265户，其中餐饮业45户，民族服饰特色工艺品（木雕、特色手工艺）37户，休闲娱乐（酒吧、足浴、洗浴、网吧）15户，超市及小型烟酒店21户，珠宝银器玉石古玩等58户，客栈酒店21户（多数为独栋）土特产（茶、特色产品）37户，银行5户，药房4户，航空票务1户，通讯业务3户，摄影3户。

    餐饮业占16.9%，民族服饰特色工艺品（木雕、特色手工艺）占13.9%，休闲娱乐（酒吧、洗浴、网吧占）5.6%，超市及小型烟酒店占7.9%，珠宝银器玉石古玩等占21.8%，客栈酒店占7.9%，土特产占13.9%，银行占1.8%，药房占1.6%，航空票务占0.5%，通讯业务占1.1%，摄影占1.1%。其它占6%。（按照建筑面积进行统计。）

  （3）租赁及销售

    租赁：集中商业区由房开公司统一招租，租赁价格为主商业街一二层连租25元/平米，大部分免租两年。辅街一二三层连租15元/平米。主街部分全部实现开店经营。辅街约20%开店经营，目前总经营面积约8万平米。

    销售：2008年一二期，两层、三层连售均价3300元/平米；

    2009年三四期，两层、三层连售均价4200/平米。

    转租及转售：转租纯门面约60元/平米，一二层转租约45元/平米，转售约7000-9000元/平米（连售）。

    二、 彝人古镇成功开发的条件分析 
    1、区位交通

    位于云南楚雄市经济技术开发区，是“滇西旅游黄金线”的门户；北临楚大高速公路，至昆明车程为1个半小时，至大理车程为80分钟，交通便捷。

    2、功能业态

    功能业态主要是商业业态和住宅。其中商业业态建筑面积占比为25%，包括酒店、客栈、商铺、餐饮、休闲娱乐等，为古镇塑造了良好的环境，为地产搭建了价值平台；住宅建筑面积占比为75%，按照物业形态的不同，分为别墅、多层和高层住宅区。

    3、运营管理

    成立各类管理公司，按照经营业态分区销售，必要时对商铺采用“售后返租”的经营管理模式。

    4、盈利模式

    开发商低地价拿地，通过联动资源、大力营销提升人气，全盘销售快速回笼资金从而实现滚动开发。

    5、开发策略

    早期通过旅游开发为地产搭建价值平台，后期通过地产回现促进旅游滚动开发。

    6、综合效益

    在价格和消化速度上领跑了楚雄房地产市场，客户结构多元化保证了项目快销。

    三、 彝人古镇开发模式分析

    1、独特的文化表达方式

    文化情景化：在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店客栈、餐饮等功能。

    文化商业化：将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，满足游客消费体验需求。

    文化活动化：通过生活场景的还原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，达到民族节日常态化。

    2、统一的运营管理

    成立招商部：主要职责是服务商家，为商家解决困难，帮助商家盈利。

    成立商户自主管理商会：为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立了商户自主管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等。

    建立专项“助业资金”：为确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了专项“助业资金”，为商户提供贷款担保。

    3、多元化的宣传推广

    全方位的宣传媒介：充分利用国家、省、州主流媒体、国际互联网、卫星电视、电子商务、户外广告等进行推广。

    多样化的宣传活动：积极参与旅游交易会，组织旅游促销团，与康辉旅游集团合作、与境外商会洽谈等方式，形成强大的宣传态势。

    结合大型节庆活动举办重大销售：借助火把节、马樱花节、新年长街宴等活动积聚人气的大型活动，取得良好销售、招商业绩，同时扩大影响力。

    4、丰富的演艺活动

    日常例行主题表演：彝乡恋歌、祭火大典等。

    节庆表演：彝族歌舞、婚俗表演、民族体育竞技表演、百人对山歌、千人彝乡宴、万人左脚舞、太阳女选拔比赛等。

原文网址：http://www.fanhuazhida.com/guzhen/zhuanlan-915-1.html