郑振飞·地产操盘手

文：郑振飞、徐辰

伴随着调控力度不减的政策信号，济南市场中的开发商“以价换量”的迎来了2012

财智交融，基

从统计学的角度讲，每一个统计数据的出台，也就意味着一个老旧数值的作古，因为市场中的一切要素都是变量，所以，如果你完全用静态的眼光去评判一些比值，你肯定会得到很多离谱的结论。

在说房价收入比之前，先谈谈商铺之类投资型房产的投资收益比。

两年前写过一篇<项目总监的职责>

今天，新智盟正式签约山东华辰百线影院投资股份有限公司，成为其在山东地区的战略合作伙伴、独家营销总代理。

华辰百线是一家以电影院为主力店、在各个县域城市投资开发“华辰百线电影文化广场”的开发企业，计划3到

4月21日，新智盟正式签约兖州恒茂商都项目，为其提供全案营销策划、商业顾问、销售代理、整合推广服务。

作为大型商业地产项目的开发商（包括后期的运营商），能够向地方政府争取的优惠政策各式各样、种类繁多，这些优惠政策在前期是为了降低开发成本，后期则主要是为了保证运营成功。

所以，所有的优惠政策其实可分为两大类：第一类为开发过程中的优惠政策，例如政府减免各项税费、免征部分配套规费等；第二类则主要为针对市场中的经营商户、为扶持其良好发展而制定的优惠政策。

今天我们在这里所汇总的，就是指第二类优惠政策，为招商及业户运营向政府争取优惠。

用“光见贼吃肉，没见贼挨刀”来形容大家对开发商的认识是很到位的，网上有一篇老文章叫做<房地产开发报建流程及潜规则指南>，不知真实作者是谁，但只要是在房地产圈里混过的人一看就能知道，这绝对是一位曾在开发公司中任职多年、有过多个项目“几番历练”的人写出来的，里面从十几个大的方面列举了做房地产开发所面对的种种“潜规则”，大家可以去搜来看看。

在中国搞房地产开发其实是件很复杂的事情，如果你想按现有的制度和规定认真“依法”开发，那就意味着你走进了死胡同，你根本出不来。这其中既有政策和制度的缺陷，亦有延续多年的官僚思想的人为因素，更有权力寻租下的腐败重重作祟。

一直没搞清到底是亚当·斯密、还是威廉·配第原创了这句普世名言：土地是财富之母。在中国，土地制度是房价之母。

关于房价的讨论已经唾液成海，国家调控房价的手段更是花样百出，然而，所有抛开土地制度讨论房价的言论都是无源之水、等同废话，所有脱离土地制度层面调控房价的政策都是无本之木、近乎无用。

在写完这篇文字之后，我会做出一个决定：放弃一个代理协议都已洽谈完毕、只待盖章，售楼处即将完工、马上入场的项目。

回顾最近这几年来的发展，智盟的规模一直不上不下，每年最少的时候做4、