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(2012-02-13 17:28)
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房产

调低预期

(赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

龙年到了,房地产业内的第一项工作是调低预期。

 

1、调低政策预期。

安徽芜湖的“救市政策”刚刚出台4天,就宣告夭折。管理层坚持调控政策不动摇的决心很大。考虑到2012年是本届政府最后一年的任期。“价格回归合理水平”,是本届政府要实现的目标。2012年地方政府“变招”的可能性不大。

 

2、地方政府调低土地出让收入预期。

 

2011年北京土地供应总量5970公顷,实现土地出让收入1233亿元。其中,通过公开市场出让的土地总金额为1055亿元。而2010年为1600亿元,缩水约30%。

 

2012年北京计划土地出让金收入为900亿元。为近年新低。与此同时,上海下调今年的土地出让收入预算至1250亿元,仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。

2012年卖楼难,卖地也难。地方政府也必须调低预期。

 

3、开发商调低2012年销售目标。

目前各大开发商普遍调低了2012年的销售目标。

恒大为800亿,中海为800亿,富力为300亿,都是2011年的指标,增长有

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房产

永远不要怕失去机会

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

过了正月十五,办公室的电话热闹了起来。

 

不少朋友打电话来,问市场形势及操作办法。

 

1月楼市清淡,大家各有各的看法。

 

对2012年的市场走势,现在已经没有几个人再看多。差异在于:楼市大势会不会被扭转?什么时候可能会反转?

 

不少手上还有余钱的普通投资者,还在惦记着楼市的“抄底机会”。2012年楼难卖,不是个“抄底”的时机吗?

 

发展商犹豫着2012年该开工多少?怕失去2013年及2014年的潜在机会。

 

进入2月份,大家一定要调整好心态。过去10年,发展商在楼市中赚也赚够了,一定不要再用以前的“赚钱经验”和经营方式来看待未来几年的市场。

 

1、2012年楼市销售困难,短期内难以逆转。

 

目前国内经济增速下滑,银根紧张,调控政策不放松,购房信心已跌到10年来低谷。即使“限购”政策放松,2012年的楼市仍然不会逆转。典型如长沙、贵阳、重庆

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房产

降楼价需先降成本,降价是漫漫长路

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

进入龙年,预测楼价下降的人占了压倒性多数。

 

有经济学家预测今年楼价要降25%,未来几年或许要降50%。

 

发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测,更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。

 

要让楼价“回归合理水平”,要让楼价降下来,需要满足以下几个条件:

 

1、地价水平的下降。

 

地价的上升往往先于楼价的上升,具有一定的提前量。过去10年,全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价,普遍上涨了3倍以上。2010年,全国地价款共计2.7万亿元,占当年地方政府财政收入的70%。2011年,虽历经“最严厉调控”,全国地价款水平仍突破2.7万亿元,再创新高。

 

从开发商的拿地成本看,全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%。广州近年来公开出让的住宅用地,地价更占到成本的50-60%以上。

 

由于城市化的加速,中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州

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(2012-02-02 21:31)
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房产

熊市营销的四要诀

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

2012年铁定是一个卖楼难的年份。

熊市营销,有别于牛市。

首先要调整心态:牛市是挑人卖楼,熊市是求人买楼。牛市可以守株待兔,熊市必须主动出击。

 

1、  熊市营销,最关键的是什么?价格、价格还是价格。熊市中,有钱人不再是购房主力。刚性需求买家,少不了要有价格吸引。

 

2、  赚头蚀尾。2011年,开发商最常搞特价促销,把一些品质较差单位拿出来降价,把好单位留下来慢慢卖。2012年,开发商必须调整策略,靓女先嫁,是首先要走的策略。赚头蚀尾,是熊市营销的必走之路。

 

3、  营销活动强于传统广告。对楼市,大众已经满怀疲惫,是时候搞些新动作来激活需求了。

 

4、  团购是制胜法宝。中间有很多变种和花样,关键要做出“团购超值”的感觉。

 

 

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房产

 

问君能有几多愁?恰似2012年去卖楼

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

1月31日的国务院会议,明确“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。”

 

从字面上看,这次会议的提法没有新的内容,主题还是“抑制投机投资性需求,促进房价合理回归”。然而,这次会议意义重大。这次会议的重要性在于:给2012年的楼市调控定了调。

 

要抑制投机投资性需求,目前在北上广深等地严格实行的“限购”、“限贷”、“限价”等政策,将会在2012年继续。各地方政府正在秘密筹备的“松动限购”举措,有可能会放缓,因为谁也不希望象去年的佛山那样,搞个政策“一天游”。开发商又将过上一段紧日子。

 

管理层反复强调“促进房价合理回归”,意味着目前的房价还没跌到“令人满意”的程度。以广州楼价为例,2011年号称史上房地产调控最严的一年,广州市一手住宅成交557.34万平方米,缩量明

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(2012-01-30 16:34)
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杂谈

龙年吉祥

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

春节假期15天过完,今天正式上班。

 

今年春节全国大中城市楼市基本上没有什么像样的成绩单。发展商、中介机构纷纷放大假,大家对这个假期早就不抱什么希望。成交低迷仿佛已经是意料之中的事情。

 

龙年来了,但龙年从来不是房地产界的“吉祥年”。1988年的龙年,房地产在蹒跚起步阶段。2000年的龙年,亚洲金融风暴及国内紧缩政策影响下的广州楼市,度日如年。2012年的龙年,面临政策调控、资金面紧张、宏观经济增速下滑,消费信心严重缺失等多重打压,也将是难熬的一年。

 

2012年,地方政府忙于做“放松限购”的准备工作,“限购”一天不放开,楼市就没有兴旺的一天。

 

2012,开发商将面临更沉重的压力。过去几年开工的庞大工程,需要继续投入。销售市场的冷却,切断了多年来发展商资金流动的“最关键一跳”。严格地说,目前的市场状况特别适合“以销定产”,但多年来,发展商已经习惯于“以产促销”,项目发展难以停顿。2012年发

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房产

2012年的楼市:跑得掉的跑不掉的

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)


进入2012年,房地产业内对楼市前景更为悲观了。

“楼市入冬”已成共识。多个开发商“大佬”级的人物预测2012年楼价要下跌,有人预测要下降10-20%

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(2012-01-16 09:11)
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房产

“伤不起”的房价

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

中国指数研究院数据显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为

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房产

开发商成为弱势群体

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

几家欢喜几家愁。

 

进入2012年,各大开发商都在忙着统计过去一年的业绩。万科2011年销售金额再创新高,达1215.4亿元,增长

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房产

从化房地产不能靠“入户”过日子

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

“从化楼市一周成交量暴跌超八成”。这样的标题充斥着广州媒体的版面。

以元旦为分水岭,取销“购房入户”政策后,广州从化楼市的成交量确实跌幅明显。由每周成交181套下降到每周成交25套。

 

从化算是广州房地产市场的一个“特区”,2011年享受到“不限购”和“购房入户”的政策优惠,楼市成交量和成交价格都逆市上升。从化楼市成交量占广州市场份额由

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