赵卓文的地产视界

广州楼市的主要矛盾不是价格,而销售量

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

4月广州楼市数据出炉，市场成交数据明显好转，业内人士都松了一口气。，楼市数据出炉,,u全市10区新建商品住宅网签均价13824元/平方米，同比上涨6.6%，环比上涨10.9%；网签面积49.87万平方米，同比增加9.6%，环比减少0.4%。

二手楼也有回暖迹象。4月10区存量住宅登记面积达35.30万平方米，环比增50.1%，但与去年同期相比减24.8%。

2012年广州楼市要保住去年的成交水平（一手楼成交575万平方米），平均每月必须有50万平方米的成交量。到现在为止，2012年上半年处于明显“歉收”阶段。

广州楼市现在的主要矛盾，已经不是价格问题，而是量的问题。

从开发商方面看，经过连续促销后，不少楼盘已经触及成本底线，虽然迄今没有一个楼盘是“割肉销售”，但开发商已经明显放缓了促销的步伐，打折的幅度也明显降低。

广州一手房均价13000元/平方米左右，

楼价“假突破”，豪宅跌得快

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

统计局公布的中国4月份宏观经济数据令人担忧。

出口不振。据海关总署统计，4月我国出口同比增长4.9%，增速较3月的8.9%和一季度的7.6%进一步放缓。

固定资产投资增速下降。2012年1～4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1～3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点。

内需乏力。4月，社会消费品零售总额15603亿元，同比名义增长14.1%，低于市场预期的15.1%。环比来看，4月份社会消费品零售总额增长1.13%，低于3月份的1.19%，4月份消费增速环比折年率为14.4%，低于3月份的15.25%。

工业生产停滞不前。工业用电量占全社会用电量的70%以上。作为反映国内生产总值数据的领先指标，发电量数据能真实反映经济的活跃程度。
4月份，发电量的增长几乎为零。4月份中国发电量较上年同期增长0.7%，远远低于3月份7.2%的增幅。

房产税试点,广东不能操之过急

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

开发商现在谈论得最热烈的话题是“政策底”。

2012年房地产行业会喜迎“政策底”吗？

实际上，“政策底”不过是开发商一相情愿的想法而已。政府调控的工具和手段，并没有“用尽”，也不可能“用尽”。

如果政府豁出去，一定要把房价调整到“合理水平”，完全可以实施更严厉的手段。问题是：代价太大，潜在成本过高，政府实在下不了手。

有些经济学家说，房地产绑架了中国经济。开发商不喜欢听这样的言论，地方政府也不愿意听。但这句刺耳的话，还是有几分道理的。

进入五月，房产税要扩大试点的消息不断传来。

广东地区试点的可能性正变得越来越大。

1、  试点城市。

广州？深圳？佛山？

当然不会全上，首先要排除佛山。

这几年，基础性工

红领：当前最具购买力的群体

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2012年谁还在买房？谁还有能力买房？

仅仅几年前，“白领”还是购房的主力。万科、金地、合生创展、奥园等企业，都曾非常清晰地把企业主导产品定位为城市中产白领的住房。

随着经济发展，城市“白领”的阵营在扩大。“白领”阶层穿着优雅、收入颇丰、生活小资、讲究生活质量，住房消费的刚性需求强烈。针对白领的地产项目，很容易做到“大规模、大产出、高效率”。

近年来，“白领”阶层的购买能力却一再下降。

一方面，房价持续快速上升，让白领阶层逐渐“吃不消”，整体购买能力下降。

激活楼市，地方政府已经不能再等

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

所有的历史都是成功者的历史，但失败者的历史更可信。

———王小波

严厉的房地产调控政策延续了一年多，各地政府的“松动”举措前赴后继地出台，但又一个一个被叫停，逃脱不了夭折的命运。

旧的刚过去，新的又来了。

5月7日，扬州财政局和房管局联合出台了一个通知，对个人购买成品住宅进行奖励。奖励幅度依照户型不同，分别为千分之4到千分之6。通知里还明确，奖励资金由市区两级财政各承担50%。

看到这条消息，我几乎不敢相信自己的眼睛。

商品房买卖，是市场行为，跟你政府何干？值得你拿财政的钱来给购房者“补砖头”吗？

千分之4到千分之6，这对购房者来说，也是“毛毛雨”，对购房者的支持有限。开发商房子难卖，动辄就是98 折、95折，政府这点补贴算什么啊。

但问题的关键在于：这是地方政府的一个重要表态。

楼市的成交，不但关乎开发商的利

广州人的购房观念需要四个突破

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

今天上午，到广州日报参加了“广州日报财经EMBA大讲堂”。谈了当前房地产形势和企业营销策略。

主持人问我，当前楼市是否适合入市？

我的回答是：2012年是购房的绝佳时机。

理由是：（1）中国房地产已经全面进入“高成本时代”。地价处于快速上升通道中，资金成本、原材料成本、人工成本都在上涨。2011年广州公开出让的住宅用地的平均地价已突破7000元/平方米。以此测算，广州商品住宅的“保本”成本应该是13000-15000元/平方米。现在是一个“成本底”。

（2）2012年楼市会迎来“政策底”。要激活内需，政府必须激活楼市的销售量。

（3）开发商在2012大规模降价促销，市场上已经出现大量物超所值的产品。

（4）楼市在2012年全年价格趋势向下，但公众楼价下滑幅度的预期已经越来越小，五一期间开发商降价促销的力度就明显低于业内预期。楼价企稳、反弹已经一触即发。

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“养地式开发”与囤地

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

最近去看了广州热销的几个楼盘。

最大的感受是：物业贱卖了。项目如果不是现在开发，留两年，土地升值的钱，都比现在开发赚得多。

时代、雅居乐等几家公司在广州开卖的项目价格，都明显低于市场的预期，这也是其热销的原因。

国内的大型开发商还习惯于规模开发、快进快出。

在企业成长期，需要快速积累。国内土地市场和房地产市场的长期不规范，给开发商快速发展、快速扩大规模、快速积累创造了条件。

看看2011年全国销售金额前10名的企业，基本上都是“量”的领跑者。

国内房地产商发家时间不长，大家似乎都已经习惯了这样的运作方式。

香港老牌的房地产企业，长江、和黄、新世界等公司，却普遍采取“养地式开发”的开发策略。一个项目，囤上十年、八年才开发，是司空见惯的事情。

搞“养地式开发”，首先要有实力。至少买地的钱，不需要在短期内偿还。母鸡是自己的，不是借来的，才能长久生蛋。

其次，对城市发展、市场发展要有信心。典型

广州楼市底部特征显现

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

五一假期广州楼市人气回升，成交业绩有所提升，开发商降价促销效果明显。

广州楼市底部特征已经越来越明显。

1． 从成交量看，楼市已经触底反弹。第一季度，楼市消费信心严重不足。广州十区二市一手住宅成交面积为169.6万平方米，与2011年第一季度211.8万平方米的成交面积相比，同比下降19.9%。环比2011年第四季度179.5万平方米的成交面积下滑5.5%。

广州中心十区在经历了1月和2月的销售低迷后（1月：销售面积31.68万平方米 ，2月销售面积25.35万平方米 ）3月份的销售面积回升至50.25万平方米。4月份，不少开发商促销力度放缓，一手房网签依然达到5951套。

5月份，在政策调控不放松，货币政策没有大逆转的背景下，楼市成交难以有很大突破。但广州楼市已经彻底走出了每月成交30-40万平方米的低谷期。下半年，只要政策方面有所松动，成交马上就会被激活。

2． 从成交价格看，广州楼价已经“接近成本线”。

广州公开出让的经营性居住用地近三年的平均地价是：2009年5780元/平方米，2010年6908元/平

刚性需求购房需三看

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

今天下午在广州锦汉展览中心房博会参加了一个活动，并接受了专访。

2012年刚性需求买家，成为广州房地产市场主力。但刚性需求的买家现在对楼市的态度普遍是：观望和等待。

这些买家，需要在三个方面多作分析：

1、 广州商品房的开发成本仍然处于上升通道。2011年广州经营性住宅的平均出让价格已经突破7000元/平方米，原材料成本和人工成本也是逐年上升。广州楼价未来依然会受到成本上升推动的影响。

2、 广州一手住宅均价13000-14000元/平方米的水平，与广州普通居民的收入水平基本没有脱节。广州商品房泡沫成分并不大。

3、 广州2012年常住人口已经突破1600万，提前超过了2020年设定的人口1500万的目标。未来10年广州计划再增加500万人。人多地少，房子成为稀缺资源，从中长期趋势看，具有很大的保值增值能力。

2012年刚性需求买房，是非常好的时机。

受房地产调控政策影响和经济增速放缓的影响，开发商被迫降价促销。2012年出现一个多年来难得一见的供大于求的时期。买房的选择，比以往多

房地产开发商必须坚守的四条底线

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

最近连续出差，去了武汉、中山、南宁等地方。所到之处，都听到“降价”的消息，房地产业内对楼市前景并没有足够的信心。五一期间，只能最大限度地进行新一轮的促销。

在当前形势下，开发商要守住四条底线：

1、 保证工程质量。楼价下降了，成本增加了，资金压力大了，但楼盘的建筑质量不能下降。工程质量（包括装修质量），是开发商品牌的基础。想要在这个行当长期生存下去，房地产企业的产品质量不能下降。

2012年，各大开发商资金偏紧，难免在工程投入上“节衣缩食”。质量投诉宗数有所上升。开发商要避免纠纷，必须抛弃“以次充好”、“降低标准”、“减少投入”等做法。只有保证工程投入、保证产品品质，开发商才能迎来“翻身”的一天。

2、 不做违法违章操作。

最近一段时间，开发商没有获得预售证，就提前卖楼的现象多了。有的开发商未获得开工证就开工，有的开发商违章加盖、违章偷建。。。。这类“小动作”，在房地产行业整顿的时候很可能被抓成典型，企业可能因为这样一个操作而倒