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房产 |
调低预期
（赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
龙年到了，房地产业内的第一项工作是调低预期。
1、调低政策预期。
安徽芜湖的“救市政策”刚刚出台4天，就宣告夭折。管理层坚持调控政策不动摇的决心很大。考虑到2012年是本届政府最后一年的任期。“价格回归合理水平”，是本届政府要实现的目标。2012年地方政府“变招”的可能性不大。
2、地方政府调低土地出让收入预期。
2011年北京土地供应总量5970公顷，实现土地出让收入1233亿元。其中，通过公开市场出让的土地总金额为1055亿元。而2010年为1600亿元，缩水约30%。
2012年北京计划土地出让金收入为900亿元。为近年新低。与此同时，上海下调今年的土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。
2012年卖楼难，卖地也难。地方政府也必须调低预期。
3、开发商调低2012年销售目标。
目前各大开发商普遍调低了2012年的销售目标。
恒大为800亿，中海为800亿，富力为300亿，都是2011年的指标，增长有
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房产 |
永远不要怕失去机会
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
过了正月十五，办公室的电话热闹了起来。
不少朋友打电话来，问市场形势及操作办法。
1月楼市清淡，大家各有各的看法。
对2012年的市场走势，现在已经没有几个人再看多。差异在于：楼市大势会不会被扭转?什么时候可能会反转？
不少手上还有余钱的普通投资者，还在惦记着楼市的“抄底机会”。2012年楼难卖，不是个“抄底”的时机吗？
发展商犹豫着2012年该开工多少？怕失去2013年及2014年的潜在机会。
进入2月份，大家一定要调整好心态。过去10年，发展商在楼市中赚也赚够了，一定不要再用以前的“赚钱经验”和经营方式来看待未来几年的市场。
1、2012年楼市销售困难，短期内难以逆转。
目前国内经济增速下滑，银根紧张，调控政策不放松，购房信心已跌到10年来低谷。即使“限购”政策放松，2012年的楼市仍然不会逆转。典型如长沙、贵阳、重庆
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房产 |
降楼价需先降成本，降价是漫漫长路
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
进入龙年，预测楼价下降的人占了压倒性多数。
有经济学家预测今年楼价要降25%，未来几年或许要降50%。
发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测，更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。
要让楼价“回归合理水平”，要让楼价降下来，需要满足以下几个条件：
1、地价水平的下降。
地价的上升往往先于楼价的上升，具有一定的提前量。过去10年，全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价，普遍上涨了3倍以上。2010年，全国地价款共计2.7万亿元，占当年地方政府财政收入的70%。2011年，虽历经“最严厉调控”，全国地价款水平仍突破2.7万亿元，再创新高。
从开发商的拿地成本看，全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%。广州近年来公开出让的住宅用地，地价更占到成本的50-60%以上。
由于城市化的加速，中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州
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房产 |
熊市营销的四要诀
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
2012年铁定是一个卖楼难的年份。
熊市营销，有别于牛市。
首先要调整心态：牛市是挑人卖楼，熊市是求人买楼。牛市可以守株待兔，熊市必须主动出击。
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房产 |
问君能有几多愁？恰似2012年去卖楼
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
1月31日的国务院会议，明确“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。”
从字面上看，这次会议的提法没有新的内容，主题还是“抑制投机投资性需求，促进房价合理回归”。然而，这次会议意义重大。这次会议的重要性在于：给2012年的楼市调控定了调。
要抑制投机投资性需求,目前在北上广深等地严格实行的“限购”、“限贷”、“限价”等政策，将会在2012年继续。各地方政府正在秘密筹备的“松动限购”举措，有可能会放缓，因为谁也不希望象去年的佛山那样，搞个政策“一天游”。开发商又将过上一段紧日子。
管理层反复强调“促进房价合理回归”，意味着目前的房价还没跌到“令人满意”的程度。以广州楼价为例，2011年号称史上房地产调控最严的一年，广州市一手住宅成交557.34万平方米，缩量明
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杂谈 |
龙年吉祥
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
春节假期15天过完，今天正式上班。
今年春节全国大中城市楼市基本上没有什么像样的成绩单。发展商、中介机构纷纷放大假，大家对这个假期早就不抱什么希望。成交低迷仿佛已经是意料之中的事情。
龙年来了，但龙年从来不是房地产界的“吉祥年”。1988年的龙年，房地产在蹒跚起步阶段。2000年的龙年，亚洲金融风暴及国内紧缩政策影响下的广州楼市，度日如年。2012年的龙年，面临政策调控、资金面紧张、宏观经济增速下滑，消费信心严重缺失等多重打压，也将是难熬的一年。
2012年，地方政府忙于做“放松限购”的准备工作，“限购”一天不放开，楼市就没有兴旺的一天。
2012，开发商将面临更沉重的压力。过去几年开工的庞大工程，需要继续投入。销售市场的冷却，切断了多年来发展商资金流动的“最关键一跳”。严格地说，目前的市场状况特别适合“以销定产”，但多年来，发展商已经习惯于“以产促销”，项目发展难以停顿。2012年发
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房产 |
2012年的楼市：跑得掉的跑不掉的
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
进入2012年，房地产业内对楼市前景更为悲观了。
“楼市入冬”已成共识。多个开发商“大佬”级的人物预测2012年楼价要下跌，有人预测要下降10-20%
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房产 |
“伤不起”的房价
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
中国指数研究院数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为
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房产 |
开发商成为弱势群体
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
几家欢喜几家愁。
进入2012年，各大开发商都在忙着统计过去一年的业绩。万科2011年销售金额再创新高，达1215.4亿元，增长
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房产 |
从化房地产不能靠“入户”过日子
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
“从化楼市一周成交量暴跌超八成”。这样的标题充斥着广州媒体的版面。
以元旦为分水岭，取销“购房入户”政策后，广州从化楼市的成交量确实跌幅明显。由每周成交181套下降到每周成交25套。
从化算是广州房地产市场的一个“特区”，2011年享受到“不限购”和“购房入户”的政策优惠，楼市成交量和成交价格都逆市上升。从化楼市成交量占广州市场份额由
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