张家齐的博客

江苏扬州奖励个人购买商品房的举措十分惹眼，是芜湖救市政策三日“夭折”风波平息三个月之后，首个带有明显房地产“救市”色彩的地方政策，这一点可以和芜湖当时的具体条款对比中看出来；而两者的不同点则透露出更微妙的信息：扬州的财政收入与房产之间的关联度比芜湖或许更紧密。

先说共同点：扬州和芜湖的政策表面上都是对购房者进行补贴，降低购房成本。实质上一是在向市场传达一种信息：本地政府有托市的意愿，希望各方对市场前景要有信心。其二是在试探中央政府对于本地救市的容忍边界。此外，两地政策计划执行的期限都是一年。

另一个共同点是，在全国房地产市场不景气，土地财政收入明显下降的背景下，这两个城市的财政压力都很相似。从2008年至2011年以来，芜湖地方卖地收入增长率高达72%。然而，限购一年之后，媒体的公布的数据显示，2011年，芜湖市区土地出让金只录得61.3亿元，较限购前一年的116.3亿下调幅度达到47.3%。

扬州市财政局网站的公开信息显示，扬州市2007年以来的财政收入迅速增长，年收入从200亿增加到2011年的500亿，五年增长了2.5倍。但今年一季度，全市公共财政预算收入完成52.93亿元，同比增长1.4%，其中税收收入完成

 鄂尔多斯楼市的危机传言此起彼伏，这个 “暴富”到人均GDP比肩香港的城市，楼市泡沫破灭之剑悬在头顶已经很长时间了，楼市停滞的困局基本已经得到公认，现在，随着当地第一高楼的停建，大家开始关注其楼市泡沫破灭后，是否会引起连锁反应，进而扩散到其他城市。

“第一高楼”是个敏感的词，地产界一直流传着关于摩天大楼的“劳伦斯魔咒”：经济学家安德鲁·劳伦斯创造的“摩天大楼指数”显示，摩天大楼的大规模建造与随之而来的金融危机有着“不健康的关联”：年代较远的，有美国曼哈顿高楼兴建时代的金融危机；年代较近的，有迪拜世界第一高楼兴建与随后的金融危机。

“过于乐观的开发商，建设‘标志性建筑’的愿望，以及乐于把钱借出去的银行”，这些因素都会促成“摩天大楼魔咒”，鄂尔多斯第一高楼的停建，似乎正在应验这一神奇的巧合。当地的地产界人士目前也不否认楼市陷入停滞、民间债务危机困扰这一事实，只是不愿意过多对外提起。

全国的楼市热潮影响到了鄂尔多斯。对于鄂尔多斯房地产热的起源，业内有一个形象的说法，那就是买来当存钱罐使。2009年，鄂尔多斯人均GDP达到13万元，超过了上海成为中国第一。这个城市的富豪数量也随

    近期，随着各地普通住宅认定标准、住房公积金政策的放宽和首套房优惠利率的重启，政策重心显现出调整迹象，对刚需置业需求降低购房成本的实质性支持逐渐明朗。经历了两年的“去投资化”调控后，房价暴涨的重要因素之一“投机炒作”基本得到控制；而另一个更突出的问题：房价构成中的刚性成本过高，将延缓房价调控效果的进一步显现，房价“去成本化”应成为楼市调控的下一个重心。

   房价构成中有四大显性成本：土地出让费、开发税费、二手房交易税费、房贷利率。其中比例最大的应是土地成本，无法统计确定的数据，但业界一直有各种版本，最高的说法是比例达到七成，地价推高房价已是公论；开发环节的税费已经被开发商晒过很多年了，如央视曾报道称，一位郑州的开发商提供的一份房地产成本清单显示，各级行政部门的税费在当中占了20%。这两项加起来，理论上已经占到了当前房价成本的九成，政策操作空间很大。

   如何让“价高者得”的出让模式回归理性？各地有一些试探性的政策，如：限地价竞房价、限房价竞地价等，但此问题一直无明确的共识；而捆绑保障房出让土地是否推高了房价成本的争议也未平息。由于此前政策的重心

自2010年4月30日北京率先在全国推出限购令以来，转眼已经过去了两年，在经历了多次的“空调”后，限购令夯实了政策的效果。两年下来，房价下降的预期基本确立，而房企倒闭的个案已经多次出现，如果当前的政策持续下去，房企的倒闭潮可能会蔓延，这将是楼市不能承受之重。

楼市需要降价，否则泡沫从高处跌落的后果难以想象——这是中央政府和购房者的共识，也是相当部分房企和市场观察人士的共识，房价继续下行的预期显然是主流，政府已经多次明确表示，要坚持调控的政策不动摇，避免“前功尽弃”。

不过，我们应该看到，这种坚持是有代价：比如地方债务危机的压力加大、地方房企的资金链断裂、保障房建设资金投入压力加大、房地产上下游数十个产业受拖累等。这些因素叠加，本身就是一个很大的现实危机，只是因为房价泡沫潜伏的危机更大，所以我们暂时只能避重就轻，楼市的调控是在两难中寻找矛盾的平衡点。

房地产是长周期产业，一旦倒闭成为一个趋势，即使有足够的财力支撑，短期内很难扭转这种局面，这一点美国、香港等地已经有过教训；2008年的楼市危机中，中央政府动用了大量的优惠政策工具和资金来刺激购房需求，带来的负面效应到目前还没有

最近两月，开发商精装修“质量门”频出，愈演愈烈，让人觉得脚疼！

万科精装做的好，不如公关好——万科的公关能力受到大家的公认，但未能实现“流言止于智者”的效果，精装房产品线对于万科而言，现在可能是“亚历山大”，对于星河湾、中海等一众明星而言，是山大的“鸭梨”。

万科的事件愈演愈烈，各种观点很多，我倒觉得这个事情没那么复杂。应该就是精装修产品线自身的问题：报价注水、质量缩水，与购房者预期不符。

注水到什么程度呢？我个人以前感觉，楼盘一般都是往几千、上万一平米来宣传精装报价的，业内估算实际采购成本以数百元一平米居多。还是看万科的数据，最近的一起深圳项目事件中，有媒体称万科对外曾报3000元/平米，但合同中只注明了500元/平米——“一比六”这个数据，对全行业有一定的参考性。

万科安信地板事件中，媒体曾爆出开发商建材采购分A货、B货的问题，我后来对此进行过简单核实，有业内人士称这个问题确实存在。尽管开发商说自己有严格的采购程序控制，但事实反复出现，应该是可以胜过雄辩了：自检、自控、自查解决不了问题。

精装修的问题应是出在检测程序上。目前，国内建材质量检测程序不公正，

梁振英是香港1988年的十大杰出青年，由于其在政经两界的贡献，早已是香港特首的热门人选，他还是为数不多的见证在内地房地产业改革开放整个过程的代表人物，他在改革开放早期，尤其是前十年参与和帮助过中国的内地在一个混乱无序、缺乏基本道德的房地产市场里建立规则。1978年首次从香港以测量师的身份经深圳罗湖口岸进入内地，1993年创立梁振英测量行，还是中国内地首家独资境外房地产服务公司。

多年前偶然在北京大学与梁振英有过一次接触的机会，他对于内地改革开放后内地所发生的一些变化的见解，在诸多领域内的，包括房地产领域一些感悟具有很多启发意义。而他早期的一些经历更多的是为衡量与评价今天的房地产市场发展进程与进度提供了一个原始参照。

1978年：“测量师”等于“工人”

听梁振英讲话，与一般的香港人相比，会觉得清晰流畅很多，其实他并没有刻意去学过国语，主要是从1978年其就在内地往来，自然就说好了。

他对1978年印象深刻，源于他自己的一次特别的遭遇。这位“测量师”从香港第一次到中国内地，在深圳罗湖口岸海关人员在为他办理“回乡证”时，问起他的职业，他说了“测量师”，但回头看到手上办

说豪宅，大家会想起一个熟悉的名字——星河湾，虽然最近星河湾麻烦缠身，但我并不想在事情没有明确结论时，就将这个不敬的称号加在它身上。有更多的楼盘可以直呼“伪豪宅”，说实话，个人相信星河湾未来的命运会远好过他们。高房价、高地价催生的一大批“伪豪宅”，目前要慎重考虑可能“倒掉“的压力。

2008年前后，我们曾经讨论过恒大、富力、碧桂园等普通住宅开发商会不会倒掉的问题，今天我们开始担心那些自称“豪宅”的开发商。当时的环境和现在有几分相似，国际金融环境动荡，让投资者相信现金为王，地段偏远的普通住宅首当其冲受到冲击，企业资金链面临压力，降价面临业主索赔，精装修楼盘交房时胆战心惊……

当时的企业是幸运的，不仅没有政策压力，还有资金救市，地价也没有现在这么疯长，大量的救市资金因此涌入房地产行业，恒大不仅走出倒掉的危机传言，许家印随后还荣登地产首富榜。购房人、城市上班族和普通储户分担了房价爆涨，存款被通胀吃掉的极致双重压力，才避免了楼市崩盘带来的灾难性后果。

现在，楼市限购政策导向已经无回旋余地，本质的原因就在于上一次救市已经让城市中产阶级钱包瘪了，存款缩水了，无力再救他们一次，到

首套房贷要放松了，“五大行带头松绑北京首套房贷利率优惠”的消息今日受到媒体的高度关注。对于这个结果，“两会”期间开发商炮轰“银行暴利”功不可没，唱的是一出“周瑜炮轰黄盖”的戏，一个愿打，一个愿挨，随后他们自然也一起成为受益者。

据我所知，银行在历次调控中还没有主动愿意调高利率和提升首付门槛的。房贷一直是银行的优质业务，还关联着巨额的开发商项目开发贷款业务，各行之间竞争激烈， “四大”之外的银行更是一直在垂涎。

过去，这出戏是这样唱的：每次宏观调控，中央主管部门要求银行提高利率门槛，给楼市降温，银行便很不情愿的表态执行，背后多是“擦边球”变相放松，政府再来一个紧急叫停，银行便出来澄清一下：没有放松呀！几个回合下来，媒体炒得很热，主管部门很生气，但是银行真正限贷的时间却没几天，是多次宏观调控沦为“空调”的关键原因之一。

现在大家已经知道，开发商只是个前台戏子的角色，操控他们的后台老板有两个：一个是地方政府，另一个便是银行，没有银行，就没有今天大家见到的很多知名开发商。早年几百万就可撬动上亿的项目，挖个坑就可以开始打广告卖房子，主要是靠银行的土地贷款和按

房价从“稳定”到“合理回归”的政策导向变化，给了各方很大的想象空间：房价这次真要下降了，而且这种趋势短期难以改变。问一个问题：关于“合理”一说，你是怎么想的，房价多少算是合理？

不管你是谁，不要告诉我你没有想到自己的收入。

房价如何回归合理？总理在14日答记者问中明确提出两点：房价远远没有达到合理，合理首先要参照老百姓的收入，其次要参照房地产开发的合理利润。房价一直不愿意正视“房价收入比”，现在，这个态度要转变了。

最近几年的“两会”，房价一直都是最热门的话题之一，“房价越调越高，政策不出中南海”的传言让总理坦言“十分痛心”。在这个过程中，不断有各种声音在告诉老百姓：房价还要涨、房价降不了。老百姓不懂房价背后复杂、专业的经济与社会原因，他所能感受到的是，自己的收入与房价的差距越来越大，作为公民，老百姓有权利向政府诉求房价回归到自己能承受的水平，而政府有责任满足这一诉求。

投资性购房需求看预期，自住性需求只能看购买力。周其仁教授说过一个很受关注的观点：没有收入讲消费是个笑话。同样的道理，在楼市的投机、投资性需求已经被有效抑制的大环境下，楼市的销售必须正视市场

温总理的工作报告中，最受关注的一点是GDP预期降至7.5%，八年来首次不保8。就业是当前社会无可替代的头等大事，年年要保8，最关键的原因就是要保就业；从房地产行业角度来看，“弃8”，是政府痛下决心对土地财政开启实质变革的标志，关键原因在于土地财政畸形发展，不仅导致房地产行业投资过热，挤占其他行业就业空间的增长，而且自身的就业瓶颈亦已十分明显。

“保增长、促改革”是总理工作报告中对今年宏观经济走向的基调，保增长和保就业之间的直接关系已经为各界所熟知，促进经济增长方式的改革，其中很重要的一点是促进实体经济的发展，为目前过度依赖于土地财政带来的房地产泡沫撤火。

回顾土地财政的历史，抛开其直接显著增加地方财政收入的重要作用不谈，就业和土地财政存续之间也有着明显的历史渊源，房地产行业一直是拉动就业的大户。

房地产相关行业的就业数据很难全面统计，目前大家比较认可的一个基本事实是，国内1300万以农民工为主的建筑大军就业问题，过去一直由房地产行业主导拉动的；2009年房地产