不可过分承诺

顾问像是善长某种游戏的玩家，长时间浸淫其中，对这一游戏的不同玩法及可产生的结果都已较为分明了，因此可以指导新玩家；同时，顾问也只是意见者，亦不可能完全代替新玩家执行全部过程，所以最终能否达到预期，也要看新玩家的恒心与执行力。而商业地产又是十分复杂的游戏，参与角色众多，需整合的资源甚广，顾问方要时刻清醒明白自己的角色，事前事中对自己的作用都不可盲目夸大，要保持坦诚，敏锐洞查、谨慎判断，将可能遇到的风险与问题向客户进行明示。

市场不能想象

在没有深入一个市场时，走马观花看过后你也会有初步印象，但这是不可靠的，你需要深入并掌握必要的关键数据，此后你会看到一个与当初感觉不同的市场。这就好像是交朋友，看第一眼的印象和你与其深交后的感觉，往往都是不同的。而顾问应具备的重要专业能力，就是以更短的时间、更有效的方法找到更多反映市场真相的信息。

DTZ戴德梁行北京商铺部自2005年开始商业管理工作，但到现在服务的项目仍然有限，这主要是我们认为在目前市场环境下，能够将现有少数项目做好就很不容易。虽然戴德梁行在欧洲有数十年的购物中心管理经验积累，但中国的市场与之有非常大的差别，因此我们需要耐住寂寞，在国内积蓄足够的经验后再加快扩展的速度。今天所分享的主题是商业管理在中国面临的四个挑战，源于我这几年商业管理的工作体会，分为四个方面跟各位做交流。

想起来与张家鹏先生初识和多次见面，都在DTZ戴德梁行召开的一些会议上，张先生的温文尔雅，咬文嚼字的学者风度给记者留下了至深的印象，以致一直以来，记者始终认为，他就是一位和善的同事，而且做起事来不论你多有脾气，多急躁，他却一定是位很有耐性的、耐心的，甚至是以极端认真的态度、按照他步骤不差分毫地做着每一件事，不紧不慢地接受记者的采访。

    张家鹏先生已经累记服务超过400万平方米的商业物业面积，其中北京中关村广场、新光天地、金地中心、裕景大连中心、瑞安沈阳天地等项目背后都可见他的身影。最近，得知张家鹏先生积多年工作经验之后，于2008年4月推出了其首本专著----《商业地产真相—项目运作全解密》一书，甫一上市就受到了业内广泛关注，本书的务实内容与作者袒露真实的心态，再度诠释了高职业化素养“专业人士”的内涵，也正因为张家鹏先生对商业地产行业的热爱，才能

   —评张家鹏《商业地产真相》

在安徒生童话《皇帝的新装》里，人们要么为了掩饰自己的愚蠢，要么为了保护自己的权位，都用幻想为皇帝编织了一件华服。说出实情的只有一个小孩。

这则寓言提示了一个真理：被利益纠绊的人是看不见真相的，为利益追逐的人也说不出真相。就如今天中国的商业地产市场，一片繁花簇锦之后，存在的是不同利益集团的“良苦用心”：有的是决策者头脑发热盲目冒进，有的是应资本运作需求以图上市圈钱，有的是快速开发、快速销售、快速套现，有的是塑城市形象树领导政绩⋯⋯各方的观点听起来都很有说服力，虽然他们都有意无意把“真相”向着有利自己的一方扭曲。

在戴德梁行华北区、商业地产顾问负责人张家鹏的专著《商业地产真相》中，他犀利地指出：“任何事物都是一样，在没有明晰正确标准之前，系统的缪论都有其广泛的市场，也