张家鹏看商业地产

圣迭戈的经济发展史，可谓是代表实业立市的“烟筒”派与环境立市的“花地”派的辩论史，这场辩论已经持续了近一个世纪，至今都难说哪方占优，但我们看到圣迭戈正是在这场“无休”的辩论中实现了产业多元化进程，走上了 “全美最佳城市”的成就高点。

圣迭戈市新城的诞生始于旧金山商人阿伦左·霍顿的远见，他1867年来到圣迭戈湾时就坚定认为这里将是当地经济未来的命脉所在，于是他用265美元买下港湾960英亩的土地进行房地产开发，并成功说服新移民及市议会搬迁至此。但之后寻求成长的起步期并不顺利，至到1915巴拿马-加利福尼亚博览会，政府的推介使得

石家庄万象城位于中山西路，商业面积约20万平米，方案设计公司为Callison，戴德梁行任项目顾问。

位于北京王府井的海港城面积约20万平米，将打造为满足高端人士个性需求的生活场，戴德梁行任商业顾问。

上世纪50年代，考文垂印发的一本小册子上有这样一句话：考文垂一定是‘未来之城’。这句话反映了考文垂人心中的信念，那就是毁于二战闪电轰炸的考文垂，一定会如凤凰涅槃般再次从废墟中升起。

走进考文垂的那一刻，眼前的景象让我意外：宽阔的街道、繁华的步行商业街、大片的绿地、公园及活动广场......，让人很难相信这是那个经历苦难、几乎被夷为平地的城市。进入市中心，可一眼看到这个城市战后留

上海世博轴商业改造项目总体商业面积约34万平方米,由戴德梁行任顾问及招商代理.

欧洲是奥特莱斯发展最为成熟的地区之一，多数欧洲国家的重要城市周边都设有奥特莱斯，其诸多现存项目已经过时间及市场的检验，表现成熟并趋于稳定；同时，各地区在未来几年仍将有诸多新项目出现，这些新项目亦显露出一定新的特征。中国在未来几年将逐步进入奥特莱斯的发展高峰期，欧洲奥特莱斯的市场可以作为一面镜子，为我们提供借鉴及修正的参照，对其市场特征做出分析如下：

上海豫园商城沈阳项目面积约10万平米，紧邻城市核心商圈中街，戴德梁行担任发展顾问。

拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了'风险避风港、资金蓄水池'之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。然而临近年终，盘点北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商业地产项目，销售量却出现大幅下跌。同时，在北京已经有一些新建购物中心出现招租难的情况，尽管即将完工，但这些本应在2012年入市的项目很有可能推迟入市，这一现象同时引起业内关注和投资者的警觉。

北京长城奥莱综合休闲区由京能集团与世贸天阶集团联合发展，面积逾10万米，戴德梁行任招商顾问。

    近两年，随着房地市场宏观调控的持续深入，地产商纷纷转向商业地产投资，体量庞大、动辄5万10万平方米的奥特莱斯，也开始进入投资高峰期。据不完全统计，全国目前已有200多家以“奥特莱斯”命名的商场，但是，由于国内奢侈品折扣店的品牌种类有限，并非每家都生意火爆，很多奥特莱斯都处于惨淡经营的状态。

郑州大观综合体位于城市核心区，总面积30万平方米，由RTKL担纲设计，戴德梁行任发展顾问及代理。

针对住宅市场调控的持续态势，商业地产在2011年表现得备受关注。无论是投资商还是零售品牌都有积极的举动，从而也使“商业地产”呈现出一些新的特点。

一、 奥特莱斯成为新热点

作为对消费市场成熟度要求较高的奥特莱斯业态，在中国经历了一个阶段性萌芽起步期后，目前已进入快速发展轨道，并将在未来五年进入发展高峰期。奥特莱斯业态成为市场关注热点主要基于以下几点原因：首先，奥特莱斯作为目的性的业态，具有相对更广的顾客辐射能力，并因其“可与市中心商业产生有效差异化”的特点，而备受政府及地产

沈阳尚柏奥莱投资商为日本最大商业地产开发商三菱地所与香港时尚先锋新沣集团，面积8.7万平方米，戴德梁行任商业顾问及独家招商代理，是北区团队服务的第三个奥特莱斯项目。

最近很多关于房地产“冬天”的话题，有很多人也提问说商业地产是否离“冬天”也不远了。其实在中国的商业地产市场提“冬天”还为时过早，虽然也间接受到了调控影响，带来了些“凉意”，但离“冬天”仍然很远。

关于受到的影响我想可以分两方面看。

棕榈岛上的亚特兰蒂斯酒店，是号称耗资15亿美元的七星级酒店

bloomingdale's在Mall中的入口亦显高端气势

阿布扎比的清真寺被称为世界最奢华的清真寺

阿布扎比的法拉利主题公园入口

法拉利主题公园通道上的休息椅亦显得动