行业观察
商业地产未来的敌人

■中国房地产报  张杰/文

    空置率自然是商业地产的最大敌人，没有足够的招商，就不会产生足够的租金收益，买家就会止步于商xz 业地产的售楼处，那么，商业地产的黄金未来就只会停留在商业计划书的纸页之间，REITs就更是空中楼阁了。
    那么，是谁导致了空置率的增加？随着商业地产开发的各个环节被不断检讨，人们可以在博客文章和专栏评论里列举出越来越多的“罪魁祸首”：管理不善，缺乏经验，住宅式开发思维，散售，市场定位雷同，市场供应供过于求，经济环境波动，股市下跌财富效应消散，乃至甲型H1N1病毒扩散、交通拥堵、极端天气频繁出现、太太严格控制财务预算等等。
    开个玩笑，别当真。但是，当一个事情变得糟糕时，找个理由去解释它是再自然不过了，这已经成就了无数的“商业地产口头解决方案”提供者。然而，对于一家已经在商业地产市场浸淫多年的公司而言，除了应付上述常规敌人外，它还必须为未来敌人的出现储备弹药。
    未来的敌人也许是淘宝网，以及一系列像淘宝网那样静悄悄

营销者说
新区“小镇”的“扬与弃”

■中国房地产报  记者 朱旻 北京报道

    随着中国城市化进程的空前加速，加之产业布局的全面变革，许多曾经以度假型居住产品或者第二居所为定位的区域，在周边产业布局发生重大变化的前提下，都面临着重新的定位与规划。产品该如何设计并提升其市场价值？如何打造出与城区不同的低密度产品？多年在城区从事房地产开发建设的北京顶秀置业有限公司，在操盘首个郊区住宅项目时也对这个问题进行过深度的思考。
    顶秀置业董事长刘新虎在接受本报记者采访时指出：一个项目在开发前期一定要做好全面的市场调研，同时精确地细化客群，并在产品端与营销端做到全面迎合其需求。针对郊区的住宅项目，一些舶来的建筑模式可以借鉴，但本土化的“扬弃”则必不可少。
    中国房地产报：在你以往的从业经历中，操作的都是北京市区内的住宅项目，为什么这次会选择比较陌生的区域做产品？
    刘新虎：目前一线城市黄金地段的开发已趋饱和，且开发理念趋同，多以地段作为诱惑，追求高利

小产权房再兴风浪

■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    巨大的利益驱动面前，总是有诸多铤而走险者，楼市尤其如此。一年前，北京市国土局发起一场严查小产权房的行动，一度打压了小产权房的成长势头。但时至2009年11月，北京新一轮的房价跳涨，让小产权房再次卷土重来。
    与以往不同的是，掀起新一轮热销态势的小产权房出现了两种分化趋势：一是学习正规商品房，在规划设计、园林景观、商业配套等方面都采用“类大产权房”的较正规运作模式；另一种则是以租代售，“类旅馆模式”生存。
    据记者调查发现，北京有多个小产权房重灾区，主要集中在郊县区域，例如通州张家湾、房山良乡、昌平小汤山等地，目前仍有不少小产权房在不断建设销售，而大兴西红门地区则是“类旅馆”的小产权房野蛮生长之地。
    “小产权房问题是老生常谈的问题，政府对集体用地和宅基地的土地流转问题不出台制度，实际上很难完全杜绝小产权房，加之现在房价高企，也助长了小产权房愈演愈烈的局面。”中原地产华北区董事总经理李文杰接受记者采访时表示

谁被绑上了小产权房利益“战车”？

■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    随着新问题的不断涌现，小产权房这个困扰各地政府的老问题如今又面临着更大的难题，如何妥善处理小产权房？小产权房的出路又在何方？房地产高级经济师、著名地产评论人章林晓在接受本报记者专访时表示，叫停小产权房，需要国土、规划、建设、房管等各部门同心协力、齐抓共管，而不是各唱各的调。
    中国房地产报：2008年下半年，北京市国土局严查小产权房，一度显露了强烈决心，但一年之后的今日，伴随着房价暴涨，城区供应不足，通州、房山、昌平等京郊的小产权房卷土重来，既然是违法建筑，小产权房为何屡禁不绝？
    章林晓：任何现象都有其存在的原因和基础，小产权房屡禁不绝关键在于建造销售小产权房的成本收益率太高。从源头上讲，小产权房主要分为两种：一种是擅自在集体建设用地上建造的房子，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地建设的房子。这两种小产权房，从法律上讲都是非法的。
    小产权房

上实发展：系出名门 整合待发

■中国房地产报  刘关/文

    10月31日，连接上海市区与崇明岛的上海长江隧桥通车，岛上的生态旅游度假用地的开发价值正在提升。拥有大量崇明岛土地资源的上海实业发展股份有限公司（下称“上实发展”）手握的“金钥匙”再次闪闪发光。
    原因在于上实发展的控股集团上海上实（集团）有限公司（下称“上海上实集团”）在崇明岛东滩拥有大量土地。1998年底，上海市政府批准将崇明岛东侧近85平方公里土地授权上海实业（集团）有限公司经营。上实集团在2008年对上实发展注资时曾承诺，在崇明岛的用地若从事房地产开发业务，将全部通过上实发展进行。
    系出名门的上实发展如同众多拥有国企背景的地产公司一样，鉴于身后集团提供的良好资源，改组成立短短6年来，已跻身国内一线房地产开发运营商行列。2006年，成立仅3年的上实发展携上实集团旗下地产业务在第八届中国住交会上一经亮相，就凭借丰富而优质的土地资源惊艳四座。
    2008年上实发展年报则显示，2008年，上实发展实现营业收入201805万元，同比增

中国住交会因何展位“爆棚”？

■中国房地产报  记者 王玉光 北京报道

    距离第十一届中国住交会开幕还剩下不到一个月的冲刺时间。从组委会内部传来消息，目前展位签约、预定已接近满位，尤其是城市土地展，在展位全部售空的情况下仍不断有城市方踊跃报名参展，为此，会展组委会正考虑扩增新的展位面积。
    随着展期的临近，中国住交会组委会在业内展开的“观众参展意向抽样调查”问卷回馈也越来越热闹。据统计，业界最为关心的两个问题分别为：“从今年中国住交会上可以看到哪些行业亮点？”和“参展人可以收获什么？”

品牌房企亮出“秘密武器”

    记者了解到，目前参加2009第十一届CIHAF中国住交会的企业大名单中包括星河湾地产、万通地产、中体产业集团、中坤集团、金隅集团、海尔地产和长基置业等10余家签约房企，以及华远地产、合生创展、乡林集团、绿城、远洋地产、复地、金典、中海发展、万科、珠江地产、碧桂园、泛海集团、北京天鸿集团、星耀五洲等近20家洽谈中企业。
    看地产

房地产策划师：现状与变局

■中国房地产报  记者 陈青蓝 北京报道

    这是一个毁誉参半的职业，有人称之为大忽悠，有人则把它当作地产谋士、房企军师。这个刚刚在四年前进入国家级职业资格行列的新兴职业，在经过十几年的高速发展之后，到如今已经积累了大量的行业高端策划人才和房地产策划的理论知识，在房地产行业2009年进入一个调整或前行的窗口期的时候，这个职业的发展和现状尤其引人关注。

新兴职业日渐走俏

    这是一个新兴的职业，从它诞生不过十几年的时间。
    中国的房地产行业在上世纪90年代以前实际上等同于建筑业，并没有房地产开发的概念。到90年代初，在广州、深圳才开始了真正的房地产开发。而这个时期，初出茅庐的内地房企们就如刚学步的孩子，他们学习的对象只有一个——香港。小区、物业管理、楼花、户型，这些概念都是第一次引入。在这些舶来的名词中，就包括了策划。在当时的广州、深圳，诞生了第一批房地产策划师。
    如今，从事房地产策划的人员数量，据中国房地产职

策划师教育缺失令人费解

■中国房地产报  记者 陈青蓝 北京报道

    中国房地产报：策划师对房企来说具有什么样的价值？
    顾云昌：国家需要战略，一个项目也需要策划。刘备手下有文臣、武将，也有诸葛亮，诸葛亮就是策划行业的前辈。开发商也是一样，周围需要一群谋士来为他策划。
    策划师是根据市场的情况，研究市场，研究产品，进行市场定位和产品定位，判断什么样的产品能满足市场需求。策划师实际上就是产品的设计师。设计好了之后，再由规划、设计单位去具体设计。而前期的概念定位和策划非常重要。
    策划是需要相当功底的。它实际上就是房地产的智业。有的老板本身就是策划师，有的是有专门的策划师，根据老板的要求进行策划，但成功的房企一定是在策划上做得好的。
    中国房地产报：策划师就是点子大师吗？
    顾云昌：你的意思我明白，我们目前的策划行业在一些人眼中形象并不好，策划也被一些从业

    策划还是忽悠？对这个职业，一万个人有一万个观察角度。当房地产行业进入一个暧昧不清的时期，策划的好坏对一个项目的成败愈来愈关键了，因而在人才市场上，策划师职位的缺口越来越大，而与此相对的却是房地产教育的严重缺乏。

策划部助理的一天

■中国房地产报  陈青蓝/文

    白明，24岁，上海市某房地产公司营销策划部策划助理，毕业于华东师范大学，从业2年，担任策划师半年。下面是他的一篇日记。
    10月18日8点8分开盘，这么多个8，老板还真够迷信的。不过，这东西就是信则有，不信则无，反正挑别的时间也是一样。
    这是我参与策划的第一个项目。在经过3个月的广告宣传之后，我们的“孩子”终于要亮相了。为了这一天，我们整整忙了半年。
    昨天策划部提前下班，现场是销售部的同志们在忙。不过尽管我很早就回到了家，却一晚上都没睡好，因为想到这个我们忙活半年的项目终于面临考试，心里非常紧张。
    毕业之后进公司做了一年多置业顾问，然后就调到策划部，在同事眼里，我多少有

遵循规则，直到伤害自己

■中国房地产报  记者 刘辰 北京报道

    中国房地产报：房企在制定企业文化的时候，应该如何考虑“潜规则”的因素，是应该去完全地对抗“潜规则”吗？
    杲占强：吴思先生提出“潜规则”这个词，在房地产领域我觉得用主流和非主流表达更准确一些。任何一个组织都有非正式组织与之共生，因此，一个组织中必然有主流文化和非主流文化。在一个企业中，会有人对老板的战略方向思维角度有不同看法，这都是正常的，也就是说存在不同的文化理念也是正常的。关键的问题是用强大的主流文化来引导企业文化方向，这也正是企业文化的大功用之一。
    我们知道房地产是一个和政府关联紧密的行业，个别企业里面也存在一些见不得阳光的东西，我们现在讲的潜规则说的实际是这部分。在一个官本位还很严重的国家里，我们是能理解企业的某些做法的。当然理解不等于支持，我们还是建议企业洁身自好，把更多精力放到企业管理、提升市场能力上来，随着国家法治越来越完善，这样的企业将会愈加焕发光彩。
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