一泓谭

在房地产领域，我们也还在摸着石头过河。

先看一组数据。4月24日，北京市东城区2012年度220套廉租房公开选房。今年一季度北京保障房已竣工1万套，全年计划竣工7万套。2012年全国计划开工保障房700万套，竣工400万套。

与之相关的两条消息是，据业内专家透露，有些廉租房小区，居民不交水费、电费，致使水电浪费严重；武汉、上海等城市建成的公租房，均有大量闲置现象。

保障房可以运动方式建议，但不可以补课的理念来支撑。比如，插卡式水电、电表已在住宅小区普遍使用，为何有些廉租房还在使用20年前的抄表式水表、电表？公租房要尽可能回收成本，以使其建设可持续，但你制定的公租房租金与市场租金相差无几，小区交通又不方便，教育和生活配套全都没有，谁

调控施力之下，房地产投资增速在下滑。国家统计局公布今年一季度全国房地产开发和销售数据时，提供的一张“全国房地产投资开发增速”曲线图显示，从2011年1-2月增长35.2%，基本是一路回落到2012年1-3月的23.5%。

虽然国家统计局没有同步提供商品房供应和销售的曲线图，但数据显示，商品房尤其住宅供应面积和销售面积正在逐步回落。2011年，全国商品房供应和销售都还是正增长，但至今年一季度，住宅新开工面积转为下降5.2%，住宅销售面积下降15.5%。而住宅竣工面积却增长40.0%，库存压力加大。

国家实施了如此高强度的调控，房地产的投资增速、商品房供应和销售量，如果不降反增，那才是咄咄怪事。所以，这些数据是持续调控下正常合理的反映。房子不好卖，库存增加，理性的地产商都会缩减新开工量，延缓在建速度。

保障房立法呼吁多年，眼看出台在即，近日消息传来，《基本住房保障法》降格为《基本住房保障条例》。我愿意相信，有关部门这样做，是想尽快走完立法程序付诸实施，因为保障房大规模交付使用后，亟待法律法规的规范，而制定法规的程序比法律要便捷。

据媒体披露，《条例》拟规定，居民购买的保障性住房再上市交易，必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。据说这一条款是针对经济适用房。但它是否同样适用于限价房？恐付之阙如。

我理解有关部门急于推动保障房立法的初衷，但是，如果出台的法规很不完善，更多只是对现状的一种追认，而对建立健全保障房体系不能起到良性建设作用，那就没有必要如此火急火燎地赶工。

保障房立法，本质上是对保障房体系的重新建构。各地现有的保障房

 有消息说，一批温州投资者重现杭州楼市。与早期的投机炒房团不同，他们买房的目的兼具自住与投资。并非偶然的是，据我们记者了解，近期杭州楼市出现大幅降价，折扣最多的达62折，还有的楼盘是68折、73折。都说温州投资者的嗅觉最敏感，难道他们真的认为楼市抄底的时候到了？

 楼市里另一个嗅觉敏锐的角色是二手房业主。据21世纪不动产的监测报告，有些二手房业主原来挂牌几个月无人理睬，最近一个月看房的人突然多了起来，于是立即上调挂牌价。买房人上周还能砍价，这周发现砍不动了。

 2月下旬以来，无论是新房还是二手房市场，多数城市的成交量是在增长。很显然，政府部门最乐于看到的，莫过于房价略跌而成交回升。但现实情况很可能是，如果其他因素不变，成交的回升将带来价格的上涨，或者至少是停止下跌。

 自从国务院文件里出现“使房价回归到合理价位”这句话以后，就经常被问起：什么是合理价位或合理房价？我总是要摇头。因为文件没有给它下定义。

 3月14日，国务院总理温家宝终于给出了基本的定义：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

 但这仍然不够清晰。多数人想看到一个定量的数字。房价与利润比太过专业，而且涉及地产商的商业秘密，很难搞到，但房价收入比的数字似乎是现成的：就是那个被无数次引用过的3-6倍。

 据说，联合国1993年曾对世界107个国家的房价情况进行了全面研究，提出“合理的住房价格”所对应的房价收入比应该为3-6倍。其时，世界银行专家AndrewHamer研究出的合理比例是4-6倍。显然，前者涵盖了后者。

 我从来都相信那句话：在今天，只要是技术问题，就不是问题。

 一般认为，个人住房信息系统就是个技术活。大城市的居民买房卖房，都要经过当地房地产主管部门的“网签”，房款、契税、维修基金交清了，在政府部门备案登记了，才能拿房产证。这就是每个城市早已有之的房地产权属登记系统。你拿着有效证件，都能在当地查询到自己的住房信息。

 将权属登记系统稍加调整，就是城镇个人住房信息系统。根据住建部的要求，今年6月底以前要实现40个城市住房信息系统与住建部的联网，2013年基本实现全国联网。国家发改委立项的名称叫住房信息系统建设。

 据报道，全国住房信息系统建设完成后，将联结343个城市公积金管理中心、31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门、287个住房保障管理部

对住宅征收房产税扩大试点已成定论。

3月5日，财政部部长谢旭人在“当前的财政政策和财政工作”记者会上透露，财政、税务部门已会同有关部门，与上海、重庆两市一起，认真总结他们的试点经验，进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。

但是，如果扩大试点的方案，仍是以上海、重庆版本为标准，那就是折腾。

沪渝房产税试点，基本针对新购住房（重庆还纳入了存量的别墅），都有一定的免征额，上海的税率是0.4%-0.6%，重庆的税率是0.5%-1.2%。从税率和征收范围来看，沪渝方案都相当的温和，体现了“试点”的特色。

重庆市市长黄奇帆介绍，该市符合征税条件的约1万套住宅，占住宅总量

 年轻时候，很是羡慕足球裁判。说你越位就是越位，叫你停下就得停下，多带劲。但后来我们看了中国足球都知道，吹哨这活儿要赢得尊重并不容易。

 按照我个人的理解，芜湖给90平方米以下的刚性需求一点补贴，上海允许持有3年以上居住证的家庭购买二套房，合情合理。问题是，时机不对。全国“两会”召开在即，房地产多年都是热点话题，选择这个时间点来调整政策，哪怕是微调，都不明智。

 很显然，上级指派的裁判吹了暂停。上海的居住证，类似绿卡，本就应享受户籍人口的相应待遇，但一旦上升到“放松调控”，事情就大了，只有叫停。至少今年上半年，哪个城市若是胆敢再试探，照样会被吹哨。

 我曾经说过，今年是刚需买房的最好时期之一，现在仍然坚持这个观点。最近两周成交量的回升，有点