易小迪的BLOG

3月7日，阳光100集团董事长易小迪接受了武汉记者访谈，以下是根据采访现场录音整理的访谈实录。

记者：我有两个问题，一是阳光100做复合型社区、综合体业态是不是未来的发展趋势？二是去年万科总裁曾说房地产已进入冬天模式，但今年二月以来，房地产交易开始放量增长，也出现了小阳春的说法，不知您对现在的形势怎么看？

易小迪：未来的市场会细分化，但并不是我们做这个东西就代表整体的趋势。我的判断是未来市场分工一定会专业化、客户会细分化，这是未来唯一的出路，从南到北，从东到西都做一个产品会越来越没有出路，所以我们一定要走细分化之路。其次我认为品牌会带来溢价，过去房地产有个奇怪的现象，就是大品牌并没有带来大溢价，有些大品牌比普通公司产品还便宜，为什么呢？就是因为大品牌也没有注重产品的专业化和对客户的细分。我们现在就是要做好细分市场，并且占据前三名，这是我们在很多城市成功的一点原因。

第二个问题问得很好，就是对市场怎么判断。我个人坚定不移地认为房地产已经进入了一个新的阶段，因为城市化已经进入了第二阶段。以土地升值来推动房价上涨，以热点城市带动发展的

房地产开发走向多元

记者：从前听过您关于差异化与专业化开发的论述，能不能请您深入谈一下？

易小迪：住宅大规模开发时代已经结束了，现在进入了平稳发展的时代。但是各个城市的情况还不一样。对二三线城市来说，有些城市规模还在扩张，像武汉、长沙等城市人口还要膨胀，住宅还有一个发展时期。但是对这些城市我更看好非住宅行业，包括商业、商务、休闲、娱乐、旅游等。像我们尝试的在二三线城市做的综合体就体现了很强劲的市场需求。包括CBD、多中心，很多城市都有需求。具体来讲，我认为住宅市场会多元化，会细分到低端住宅、青年住宅、老年住宅、出租式服务式公寓等，这种多样化市场现在已经体现了出来。如果不做细分，盈利能力实现不了。因为普通住宅将来会面临保障房、二手房的竞争，只有多元化去做才有出路。从盈利模式来说，过去的房地产公司盈利基本来自于土地升值，很多公司卖地和卖楼的利润是一样的，只是政府不允许他们卖地，卖楼是卖地的一个周转。如果土地市场有涨有跌，做住宅的公司也会有盈利和亏损，这个市场才是正常的。做住宅也有亏损的话，就不会有投机的人进来了，这个市场很快就会到来。

日前，易小迪接受央视《经济半小时》节目采访，就当前楼市热点和房地产行业转型发展回答了记者提问。该期节目2月12日晚在CCTV财经频道播出。以下是根据采访现场录音整理的访谈实录。

记者：您对未来楼市的走势怎么看，中国楼市的下降幅度还会有多大？

易小迪：我认为未来房价还会有一个持续走低过程，但是走低幅度不会太大，可能就在10%以内。因为现在房地产公司的房价已经降到了微利的阶段，降价收到的促销效果越来越差，所以降价的动力也越来越少。房地产经过去年一年严厉的调控，很多公司已经做好了转型，比如减少拿地的投入和开发量。从各方面来看，房价还会有一个慢慢低迷的过程，崩盘暴跌不会出现，反转也很难，可能有半年时间会持续低迷。对房地产的市场我还是谨慎乐观的，我认为这次调控是加速房地产行业自身转型的到来，就像冬天是一年的结束，也是另一年的开始，新的时代即将开始。中国城市化进程进入了第二阶段，这个阶段还有10-20年比较繁荣的时期。中国的城市化人口现在是50%，要上升到70-80%才正常，因为中国已经是工业化的国家。从城市化的地域来看，中国前几十年的城市化仅限于沿海大城市、一线大城市，而二

阳光100董事长易小迪是个清醒的悲观者。

在易小迪看来，行业的高增长时代已经结束，房地产行业的“暴富神话”已经成为历史。“这轮调控的结果是引发了行业转折点的提前到来。”易小迪指出，“我们必须习惯于从一个高速增长的时代走向稳定时代和收缩时代，这是一个很残酷的现实。”残酷的现实意味着竞争将加剧，有许多企业将退出历史舞台。

告别高增长时代

调控最为严厉的2011年，“巨型”房地产公司的业绩还在增长，但增长的势头已大为放缓。如果说调控带来的市场低迷只是表面现象，不容忽视的是，市场容量的逐渐萎缩。“房地产市场正在走下坡路，商品房11亿平方米的市场容量已到达顶点。”易小迪说。

尽管大多数开发商不愿意承认，但普通居住产品的市场几乎已走到尽头。易小迪列举说，2011年中国人均居住面积超过35平方米，城市化率超过50%，全国平均房价5377元/平方米，全国100个重点城市平均房价超过8800元/平方米，十大城市均价为15600元/平方米。住宅产品价格增长已经到了一个与收入相匹配的顶点，市场容量也到了相对饱和点。

中国城市化的高

在经历了2011年史上最严厉和持续时间最长调控之后，房地产商们该如何过冬？在今天举行的中国地产领袖年会上，记者采访了多位房地产商。

阳光一百置业集团有限公司总裁易小迪告诉记者，应该说过去10几年来，发展商潜意识里面一条就是土地在升值会带来它的盈利能力在增加，这个模式不能在继续了，开发商应该把眼光和需求转向老百姓的需求和市场上来，而不是转向投机、投资、靠升值壮大企业。

北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光表示，一个政策，我觉得危中有机，人家有的你要更精，人家没有的你也要有，另外来讲要苦练内功，在管理的精细上要更大功夫。

面对2012年国家房地产调控政策不放松的大背景，各家开发商也纷纷表示要将更多的资金和精力从住宅市场转移。

北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光告诉记者，市场需要什么你就多生产什么，你不能光去做传统的(住宅)地产了，要把中国未来的一些高端产业跟地产融合在一起，比如商业地产，它能安排大量的就业，大量的税收。

2011年9月22日在北京万达索菲特大酒店参加哈佛《商业评论》组织的“商业正道”论坛，现场嘉宾除易总外还包括：罗莱家纺股份有限公司总经理薛伟斌、IBM(中国)运营战略首席顾问白立新。

白立新：我想在座的每一个人都读过稻盛和夫的书。可是我听到许多人跟我说，读不明白，不是读不明白，是因为他讲的话都是大道理，都是一些常识，都是一些每天讲的话，那些话有用吗？易总导入稻盛和夫的思想比较早，接触得也比较早，关于我们如何能读懂稻盛和夫思想，您如何看待的？

易小迪：稻盛和夫的思想中，我认为哲学还是最重要的。稻盛和夫的《活法》这本书应该说是一本管理的书，人生哲学的书。尽管稻盛和夫最后说，我不是传道的。我自己看第一遍的时候也不认真看，一下子全看完了，书很浅白，都是人生的道理。看第二遍才发现，有一定的道理；当你看第三遍，着迷了。我觉得它真的是改变你人生信仰、改变人生方法的一本书。所以，我觉得稻盛和夫实际上是从哲学开始来改变你对人生的态度。

为什么我推荐大家看这本书？我觉得因为整本书博大精深

当市场普遍猜测僵持多时的中国楼市何时见分晓时，中国房地产商——阳光100集团总裁易小迪表示，受持币观望的购房者入市带动，“金九银十”楼市销量将有所反弹；但因开发商手头资金充裕，降价动力不足，房价或维持稳定。

易小迪在接受专访时称，由于中国住宅市场发展的不确定性，公司未来将更侧重发展城市建筑综合体项目。今年公司建筑综合体项目营收有望占总营收逾一半，去年该比例约为30%。

“今年到9月份了，市场反弹没有去年那么明显，但是这个趋势应该看得到。”易小迪表示。

他预计，“金九银十”楼市销量会上升一些，但较去年同期略微冷淡；同时因目前开发商现金流压力不大及成本上升影响，“房价不会大涨，但下降也不会太多。”

受限购影响，今年楼市销量持续低迷，传统销售旺季“金九银十”成为开发商重要争夺阵地。在开发商紧锣密鼓备战“金九银十”之际，业内人士相信，一旦成交量大增带动开发商提价，或将引来政府的另一轮打压措施出台。

十年前，国内很多同行在房地产开发上都很注重建筑艺术产品的创新，但是一路走来，很多同行都消失了。因为今天在中国最赚钱的还不是建筑创新，而是大规模的复制产品，大规模的投资，所以，我们看到最近这十年同质化的产品越来越多。

阳光100在中国房地产行业走过了21年的历史，我们不算最大的企业，也不算最有钱的企业，但是我们一直是一个专注于创造城市建筑艺术的企业。

阳光100之所以没有倒下、还在发展，因为我们了解一条：良好的建筑一定被客户所喜爱、被市场所接受。所以我们一直有一个坚持，就是把世界最优秀的、最创新的、最好的建筑艺术要与中国人的市场需求紧密结合，把最好的建筑用中国人能接受的价格创造出来。

限购对行业来说，是个挑战，但也是机遇。因为在限购之前，房地产已经完全类群化了。类群化就是只要有钱，就可以做房地产。只要钱多，就能赚到钱。最终导致房价上升的幅度超过了产品带来的价值。举例说，不少房地产公司，在这五年来只想两件事：第一，借钱；第二，买地。什么产品研

沈阳的高尔夫果岭公馆经过三年的努力，今天终于跟大家见面了，前两天有个朋友打电话给我，他是曾经第一批购买高尔夫别墅的，他告诉我说有人出价1.2亿买他一座别墅，他问我卖不卖，当然我觉得可以卖了，因为他原来的价格是非常便宜的。但是他唯一的问题是作为香港人，卖了之后就可能不能再买到高尔夫别墅了。所以高尔夫别墅的魅力和升值潜力是独一无二的。我虽然不打高尔夫，但我认为打高尔夫绝不仅仅是一个体育和娱乐，它一定是一种文化。对高尔夫的别墅公馆开发，我们倾注了很多的精力和热情，希望今天能够得到大家的支持、批评。

阳光100来到沈阳已经第六个年头了，非常感谢沈阳客户对我们的支持，我知道今天也有很多阳光100的老客户来到现场给我们捧场。阳光100在中国房地产行业已经走过了21年的历史，我们不算最大的企业，也不算最有钱的企业，但是我们一直很专注于我们的目标客户群，我们是很专注于创造城市建筑艺术的一个开发商。十年前，中国很多同行对房地产的开发都很注重建筑产品的创新，但是一路走来，很多同行都消失了，因为今天在中国最赚钱的不是建筑创新，而是大规模的复制产品，大规模的投资，所以我们看到最近这十年其实同质化的