国四条的分析与后市猜想

在营业税出台之后，国务院工作会议再度推出“国四条”，并且明确表态“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。尤其是“遏制”这一词汇的措辞之严厉，在历年调控中也是少有的，可见决策层对于下一阶段的房价走势已经有明确的布局规划，如果政策能够落到实处而不仅仅是停留在“中央精神”方面，那么2010年的楼市走向平稳、回归理性还是很有可能的。

四项调控措施包括:

（一）要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

商品住房的有效供给当从抑制囤地现象开始，从当前市场来看，2010年在很多一线城市新开盘商品住房都会达到一个低点，供需矛盾很可能会进一步尖锐化。而在“中低价位”与“中小套型”方面，能否落实是存在诸多疑问的，首先对于开发企业而言，追求利润是无可厚非的，能卖一万非要强迫只卖八千也是有违市场规律的，而中小套型供给方面，当年的70/90政策实施的

后营业税时代：房产消费何去何从？

2009年12月，中央经济会议决定恢复营业税至5年内征收，此言一出让消费者似乎又闻到了调控的意味，但是一句“其他住房优惠政策继续”却让大家集体陷入迷茫：究竟是要调控降房价？还是要继续保持对楼市（或者说房价）的继续刺激？买房子，究竟应该是恐慌性购房？还是值得观望一番？

事实上，营业税的出台，从近期来看，不仅不能降低房价，甚至还可能在今年末以及2010年的第一季度再度托高房价，以当前市场来看，基本上处于一边倒的“卖方市场”，业主频频坐地起价就是一个典型例子。营业税执行之后，该部分税负成本将会直接被业主转嫁给购房人，这无疑会加大购房人的负担，而如果持币观望现象出现的话，那么受到2009年度楼市火爆所带来的信心刺激，业主很可能会“由售转租”，造成房源供给的紧缺。

不过从当前来看，“营业税”应该是第一步——2010年的中国经济，应该是以保护2009年度的经济复苏成果为主的。在这个基调之下，如果让房地产市场急转直下，那么恐怕对于各方都是不利的，而且对于购房人来说，恐怕银行为了规避金融风险，也会停止放贷

后营业税时代：房产消费何去何从？

2009年12月，中央经济会议决定恢复营业税至5年内征收，此言一出让消费者似乎又闻到了调控的意味，但是一句“其他住房优惠政策继续”却让大家集体陷入迷茫：究竟是要调控降房价？还是要继续保持对楼市（或者说房价）的继续刺激？买房子，究竟应该是恐慌性购房？还是值得观望一番？

事实上，营业税的出台，从近期来看，不仅不能降低房价，甚至还可能在今年末以及2010年的第一季度再度托高房价，以当前市场来看，基本上处于一边倒的“卖方市场”，业主频频坐地起价就是一个典型例子。营业税执行之后，该部分税负成本将会直接被业主转嫁给购房人，这无疑会加大购房人的负担，而如果持币观望现象出现的话，那么受到2009年度楼市火爆所带来的信心刺激，业主很可能会“由售转租”，造成房源供给的紧缺。

不过从当前来看，“营业税”应该是第一步——2010年的中国经济，应该是以保护2009年度的经济复苏成果为主的。在这个基调之下，如果让房地产市场急转直下，那么恐怕对于各方都是不利的，而且对于购房人来说，恐怕银行为了规避金融风险，也会停止放贷

北京房产中介10年祭

2年前，曾经写过一篇博文——《北京房产中介8年祭》，时隔2年，又到了北京地产中介行业的第十个年头，很久没有写过大篇幅的博文了，谨以此文，怀念北京地产中介行业走过的10年风雨，也以此纪念自己的职业生涯。

开端时期（1999-2001）：

1999年11月，北京市出台《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，从政策层面开始开放二手房上市流通，也正是在这一年，农业银行率先开展了二手房贷款业务，这一年也一度被认为是北京二手房市场发源的“元年”，与此同时，地处华东的上海，二手房交易已经进入一个如火如荼的境地，比较而言，具有特殊政治经济地位的北京市，二手房的起步还是很晚的。那一年，北京市全年的二手房交易量也就在6000套左右，甚至不如现在一家大型中介一个月的交易量。

虽然1999年被认为是理论上的二手房市场发源元年，但是真正对二手房开始松绑，还要晚一些，在这个时段内，房改房的上市出售还需要缴纳高额的“收益分成”，也就是上市出售的时候，超过4000元/㎡以上部分要上交30%给原产权

房产经纪人尚需“自我营销”

楼市升温对于房产经纪人来说，带来的是更多的生意，但同时也意味着更激烈的竞争。从最近的市场表现来看，新增中介公司数量并不逊于2007年。增量房市场受制于土地投放量减少，越来越多的人将投资目标瞄向房产中介行业。

竞争必然催生营销手段的升级，如今的网络营销依然不算是什么新式营销手段了，经纪公司在培训投入以及模式创新方面都有很大的投入，而所有这些归根结底还要回馈到一线作业的经纪人身上，而对于一线经纪人来说，更多的还需要“自我营销”。

事实上从业时间稍长一些的经纪人都发现，从业年限的长短，更多带来的已经不再是所谓的“经验叠加”了，旧时的经验在市场的瞬息万变中已经不再具有绝对优势，反倒是长时间积累的老客户转介绍资源为自己所创造的价值更高。

在地产经纪江湖中，80/20法则表现得淋漓尽致，行业内能赚到钱的，只有20%的人，按照今年看到的数据，近期（统计针对最近3个月）平均月收入在1万元以上的，应该占到18.4%以上。而根据今年的消费者消费特征来看，投资并且偏重于“理财型”的消费者越来

房产中介屡被“跳单”为哪般

“跳单”，一个让房地产经纪人痛彻心扉的名词。是一种消费者的违约行为，指的是那些委托经纪人寻找房源，但是在介绍看房之后却与业主私下交易甩开中介的行为。

对于房产经纪人而言，促成交易之后的佣金是他们主要的收入来源。消费者跳单，那么意味着一笔收入的损失，或许这还不是最主要的，更重要的是，前期的辛苦全部付诸东流，或许在消费者看来，房产中介是一项简单劳作，无非就是带人看看房就能收中介费，事实上，如果消费者到某家中介去体验几天就能明白个中甘苦。

拿着微薄的底薪、穿着厚重的工装、每周工作超过60小时，每天步行距离十公里、几乎不能正点吃饭、烈日下站在小区门口发派报、一个论坛一个论坛的发帖子、发小广告被城管追、打电话被客户骂……凡此种种，不胜枚举，到头来还要被客户跳单……

“跳单”行为，从本质上来说是一种违约行为，经纪人只有收集好证据，多数都可以通过法院索回佣金。但无论是忌惮于诉讼流程的繁琐，亦或是证据保留不全，很多时候因跳单而起的诉讼还是少。而从另一个

二手房贷禁止避税，后市预期不容乐观

2009年刚进入9月，北京的各商业银行就接到通知：二手房贷款审批时将不允许做“低评”避税，今后二手房贷款的流程将更接近于目前的住房公积金贷款，即：先做网上签约。

以往在购房人需要贷款的二手房交易中，一般有可能出现三种不同的价格：实际成交价、贷款评估价、过户申报价。

“实际成交价”，就是购房人与售房业主就房屋最终成交所确定的价格，是真实的交易价格，购房人将按照该价格向业主支付购房款；

“贷款评估价”，是银行为了确保抵押物价值，而由银行指定的评估事务所对申请贷款的房产评估之后确定的一个价格，银行会根据这一价格确定贷款发放金额。例如实际成交价200万，而银行的评估价为190万，贷款申请人计划首付30%贷款70%，那么银行并不是按照200万的实际成交价格发放70%的贷款即首付60万贷款140万，而是按照评估价190万发放70%的贷款即133万，那么实际成交价与评估价之间的差额就将会被列入首付款，即67万元；

“

楼市见底，当抄则抄

危机危机，有危险也有机遇，从楼市进入下行通道的第一天起，就有人开始等待着抄底时机。如今楼市已然出现止跌，合适楼盘当抄则抄。

宏观调控让疯狂的楼市在2007年底进入了调整期，上行乏力。以开发商为主导的楼市由“卖方市场”进入了“买方市场”阶段，缺乏销售回款导致的资金链紧绷几乎拖垮地产业，开发商的融资成本一度达到月息7%以上！基于“买涨不买跌”的消费习性，消费者齐齐捂紧钱袋，地产业雪上加霜降声一片。

至2008年10月，为了抵御全球经济衰退，政府出台一系列刺激消费的举措。虽然不能片面将其理解为拯救楼市，但是作为居民最大消费品，楼市无疑会是此番救市大政下的既得利益者。毕竟房地产在国内固定资产投资中占有重要地位，刺激房地产投资，可以有效减缓经济的下滑。

新政连番出台，触底止跌迹象明显

新政明显呈现阻止楼价持续恶性下跌的意图。刚性需求将会率先复苏释放。10月至11月北京的房屋成交量，一手二手都接近日均300套的签约额，新房成交签约以保

“史上最牛降息”仍需地产商配合

    央行大手笔出击，一举降息108个基点。经济运行受到金融风暴狙击的大势之下，央行此举堪称大手笔。前所未有的降息幅度也成为迄今为止央行最大的降息幅度。

这也可以看出政府振兴经济刺激消费的决心。在此前刺激措施未见明显效果的背景下，央行一改每次27个基点的降息幅度，直接降息108个基点，也让那些先前预言年内将降息54或是71基点的人们大吃一惊。

如此大手笔的降息，势必会对房地产市场产生明显刺激。无论政策出台的直接目的是否地产，但是终究房地产市场将会成为最大的既得利益者。毕竟房地产在国内固定资产投资中占有重要地位，刺激房地产投资，可以有效减缓经济的下滑。

但是这一次的降息，并不一定会导致房价的大幅反弹。信贷政策在楼市低迷期

地产江湖的顺境与逆境

顺境中看增长实力、逆境中看增长能力

——胡锦涛主席

地产业的从业者似乎都在怀念几年前的风光无限，身处顺境的圈内人踌躇满志的准备大干一番，顺风顺水的一路高歌猛进少年得志……如今身处楼市惨淡行情的逆境中不由得对理想产生怀疑感觉事业如逆水行舟甚至转行而去……

顺境如何？逆境又如何？“一帆风顺固然令人羡慕，但逆水行舟更令人钦佩。”这是塞涅卡根据斯多葛派哲学讲出的一句名言，巴菲特这个老牌经济动物的一句话似乎更有说服力：“别人恐惧你贪婪，别人贪婪你恐惧”。大势下行之时，正是某些未来的新贵出手之千载难逢之良机！

只有行情惨淡之时才有“穷小子”出头之日，“顺境中看增长实力”也印证了这一点，顺境之势，有实力的犹如顺水行舟一帆风顺，也应证了“富者越富”的观念，人们都说