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徐滇庆
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(2008-07-01 17:53)
标签:

房产

我向深圳人民道歉。


在2007年7月我说过,如果一年以后深圳房价不涨的话,我向深圳人民道歉。一年就要过去了,无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。


我说这句话错就错在简单地预测房价,很容易被人搞成娱乐性的新闻,助长浮燥的学风,有可能转移视线,忽略了房地产市场急需解决的根本问题。


我说的话还错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信心危机。今年上半年,资本市场动荡不安,投资者趋于观望。深圳由于2007年上半年出现过度投机性炒作,房价上升了50%左右,当投机风退却之后必然出现一段时间房价理性回归,再加上全球资本市场的信心危机,房价焉能不跌?


房价如同所有的价格一样,潮起潮落,有涨有跌。中国经济高速增长,基本面很好,对住房的真实需求非常旺盛,投机需求随时可能卷土重来,在相当长时间内尚且不能改变供不应求的状况。因此,房价上升是一个长期的趋势,尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价下跌,并不能改变这个趋势。


当前推动房价上升的力量不仅来自于供求关系,更重要的是不仅国内流动性过剩,海外资金还大量涌入境内,带来很大的通货膨胀压力。由于海外

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《楼市》杂志专栏文章
 

拐点论  醉翁之间不在酒

 
徐滇庆 
   
    房价是否出现了拐点,争论非常热烈。喊拐点最凶的是广州,上下一起喊,煞有介事。可是据《楼市》杂志调查发现,广州一些楼盘的价格“明降暗升”。去年国庆节才1.7万元/平方米,随后猛涨到2.2万/平方米,所谓大幅度降价,仔细算算,房价比国庆节时还高了2000多元。
    即使能找出几个降价的楼盘,又能说明什么呢?讨论房价走势,绝对不能拿房地产商的喊价作为标准。漫天喊价,就地还钱,历来如此。部分新开楼盘售价打折,属于营销策略,并不真正说明房价下降。观察一个地区房价变化趋势不光要看某些楼盘的要价,更要看房价的时间序列数据。
    在市场经济中,房价涨跌原本寻常,值得深思的是为什么由某些房地产商带头来吆喝“拐点

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房市低迷之中看房价

北京大学中国经济研究中心经济展望论坛

2007年12月20日

徐滇庆

 

2007年11月以来,全国各地商品房交易额普遍下降,在房地产市场低迷的时候,新闻媒体上不断传来消息,好像房价就要下降了。在报纸上看到大字标题“深圳房价加速下滑”,[1] “广州房价拐点将现?”[2]据说,中央电视台的《经济半小时》节目有人宣布广州的房价暴跌了20%。

有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如,万科的王石公开表示:“我承认楼市拐点确实已经

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去伪存真,把握房价变化趋势

徐滇庆

北京大学中国经济研究中心

 

在我面前摆着一张2007年12月21日的《上海证券报》。通栏标题是“首破两位数,房价涨幅创两年来新高”。2007年11月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数,达10.5%,涨幅比10月份高出1个百分点,再创两年来新高。房价上涨之势仍然是“高烧”不退。

而紧挨着的另外一篇文章的题目是“中原集团:明年深圳房价可能下跌20%”。据报道,中原集团总经理黎明楷预测:“2008年深圳房价可能会下跌20%左右。今年房价暴涨的情况将不太可能再现”。中原集团是在香港注册的一家房地产代理公司。在房地产业界有些名气,总不至于胡说八道吧。

就在同一张报纸上,两篇文章都在谈房价,其观点截然相反,相差180度,让老百姓相信哪一个?

顺手查了一下最近的报纸,关于房价走势的判断明显地存在着两极

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房价、板砖和其他(之十六)

 

不能补贴中等收入家庭

 

在政府文件中经常看到这样的口号,“要帮助中低收入家庭解决住房问题”。虽然这个口号很得民心,但是既不科学,也不严谨。模糊的定义很可能导致房地产政策的混乱。我在深圳的讲演中阐述了这个观点,有的网友觉得很新鲜,把它也归纳进了“房地产六论”。其实,这并不是我的创造,在许多经济学著作中早有明确的论述。

什么是“中低收入家庭”的定义?

按照家庭收入来分,一个成熟的社会应当呈橄榄型,中间大,两头小。目前,有各种各样划分家庭收入的标准。例如,按照人数把收入最高的40%称为高收入和中等偏高收入,中等和中等偏低收入占40%,低收入家庭占另外的20%。或者,把收入最高的10%称为高收入,把最低的10%称为低收入,其余的都算中等收入。也可以划分为高、中高、中、中低、低收入等五个组别。其实,划分中低收入的标准原本不重要,在哪儿划线都可以,各有各的道理。世界银行把全球180多个国家划

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房价、板砖和其他(之十五)

 

房价、洪水和政府作用

 

房价暴涨,人们怨气冲天,说什么的都有。许多人把火发到政府身上,房价这么高,政府也不出来管一管?情急之下,他们把管住房价的希望寄托在政府身上。最近有人提出:“对已经过高的房价,特别是这两年还继续猛涨形成更为过高的房价,是否应该把它适度地降下来。今后如果出现过高房价继续过高上涨的问题,是否要实行‘问责’制?” [1]

毫无疑问,把房价上涨的问题提高到“问责”的高度必然对地方官员形成了很大的压力。如果当地的房价继续暴涨岂不要丢掉头上的乌纱帽?其实,比较有水平的官员心中有数,知道这种说法虚张声势,毫无根据,说了也不算。有些不太了解经济学知识的官员感到压力,忧心忡忡,生怕在房价问题上遭遇滑铁卢。个别人不知道天高地厚,巴不得出来一显身手。有些地方

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房价、板砖和其他(之十四)

 

漂移不定的房地产政策

 

老实说,我不大敢得罪网友,就像对自己的学生一样,作为一个老师,我总觉得好像欠他们什么一样。如果他们对有些问题产生误解,多半是我们这些当老师的没有教好。可是,我对政府官员就不那么客气了。特别是看到那些缺乏水平、颠三倒四的政策文件,气就不打一处来。倒不是说我有多么高明,事实上我犯的错误并不比别人少,今后还要努力争取做到知错必改。好在我不过是一个教书匠,人微言轻,就是说错了也只不过是一家之言。可是作为政策制定者,身居庙堂之高,每下一个文件都关系到亿万民众的切身利益,难道不应当对他们有更高的要求吗?我在深圳的讲话中批评“现在很多政策制定者经济学没毕业”,有的网友将之总结成“房地产六论”之一。也好,让我们来系统地回顾和总结一下房地产政策的得失。

在改革初期,摸着石头过河,是没有办法的办法。经济改革开放是前无古人的伟大的尝试。没有先知先觉,没有现成的

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房价、板砖和其他(之十三)

 

房地产资产重新定价的源头

 

当前,房价暴涨,举国关注。房价上涨的原因来自于三个层次:第一,供不应求,第二,货币流动性过剩,第三,资产重新定价。不少人对于前两条原因比较清楚,而对最后的一条还不够清楚。必须仔细推敲一下,城乡居民的金融资产和当前房价上涨有什么内在联系。

有个网友问道:“2007年4月底,中国居民存款高达17.4万亿,而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿。一年的房地产投资相当于全国从建国到现在存款的八分之一,俺不太懂了,这一年的房地产投资就这么多,如果要让人民买最少要4万多亿吧。如果以后连续三年都是这么多的房地产投资(还不算增长),只要4年,就可以把全国人民从建国到现在的存款都掏干净了。”

其实,房地产开发投资额和商品房销售额之间的差距并不太大。在2005年全国房地产开发投资额15909亿元,商品房销售总额17576亿元。2006年,房地产开

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(2007-10-22 21:41)
 

房价、板砖和其他(之十二)

 

资产定价与房价

 

我面前摆着一张报纸,通栏标题是“房价到了非降不可的时候”。[1]毫无疑问,这个标题肯定会获得网友们的支持和欢呼,可是究竟有多少人真的相信房价会降下来?前些时候,上海、广州曾经公布数据说当地房价降下来了。最近,深圳传来好消息,“深圳的房价,终于出现了转折。上周(7月18日-7月24日)深圳新房成交均价1.29万元,环比下降12%。同时二手房也有加入降价的趋势。” 我担心会不会又给老百姓吃一个空心汤团。

可惜,当这样的好消息传来不久往往听见老百姓在抱怨,怎么自己身边的住宅还在继续涨价?众所周知,在短期内房价波动是会有的,如果楼盘质量太差,业主们要求退房的事情也是有的,但是,局部的案例并不能代表普遍的趋势。据公布的官方统计数据,上海房价在2007年4月和5月只微涨0.6%。但是居民反映,在这段时间内一般楼

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房价、板砖和其他(之十一)

 

究竟谁决定房价

 

房价究竟谁说了算?

 

说到底,房价高低由市场说了算。购房者说了不算,学者说了更不算。

当前,推动房价上涨的主要因素有三个:供不应求;货币流动性过剩;资产定价。

第一,     供给与需求。

按照一般商品的市场理论,价格取决于供给和需求。目前,随着经济高速增长,人们的收入增加,对住宅的需求持续上升,特别是在大城市中供不应求的现象越来越严重,自然推动房价上升。当房价暴涨的时候,人们想到应当增加供给,平抑房价。这一点固然没有错,但是在房地产市场上有些特殊性。土地资源是有限的,在许多大城市的中心地带几乎没有大幅度增加土地供给的可能。即使增加土地供给,建造一栋住宅起码要好几个月,时间的滞后使得住宅的供给量赶不上房价的变化。用经济学的术语来说就是:住宅的供给弹性很低,不能迅

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