加载中…
个人资料
徐滇庆
徐滇庆
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:1,077,671
  • 关注人气:956
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
评论
加载中…
留言
加载中…
友情链接
访客
加载中…
好友
加载中…
博文

房价、板砖和其他(之十六)

 

不能补贴中等收入家庭

 

在政府文件中经常看到这样的口号,“要帮助中低收入家庭解决住房问题”。虽然这个口号很得民心,但是既不科学,也不严谨。模糊的定义很可能导致房地产政策的混乱。我在深圳的讲演中阐述了这个观点,有的网友觉得很新鲜,把它也归纳进了“房地产六论”。其实,这并不是我的创造,在许多经济学著作中早有明确的论述。

什么是“中低收入家庭”的定义?

按照家庭收入来分,一个成熟的社会应当呈橄榄型,中间大,两头小。目前,有各种各样划分家庭收入的标准。例如,按照人数把收入最高的40%称为高收入和中等偏高收入,中等和中等偏低收入占40%,低收入家庭占另外的20%。或者,把收入最高的10%称为高收入,把最低的10%称为低收入,其余的都算中等收入。也可以划分为高、中高、中、中低、低收入等五个组别。其实,划分中低收入的标准原本不重要,在哪儿划线都可以,各有各的道理。世界银行把全球180多个国家划

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
(2007-10-22 21:41)
 

房价、板砖和其他(之十二)

 

资产定价与房价

 

我面前摆着一张报纸,通栏标题是“房价到了非降不可的时候”。[1]毫无疑问,这个标题肯定会获得网友们的支持和欢呼,可是究竟有多少人真的相信房价会降下来?前些时候,上海、广州曾经公布数据说当地房价降下来了。最近,深圳传来好消息,“深圳的房价,终于出现了转折。上周(7月18日-7月24日)深圳新房成交均价1.29万元,环比下降12%。同时二手房也有加入降价的趋势。” 我担心会不会又给老百姓吃一个空心汤团。

可惜,当这样的好消息传来不久往往听见老百姓在抱怨,怎么自己身边的住宅还在继续涨价?众所周知,在短期内房价波动是会有的,如果楼盘质量太差,业主们要求退房的事情也是有的,但是,局部的案例并不能代表普遍的趋势。据公布的官方统计数据,上海房价在2007年4月和5月只微涨0.6%。但是居民反映,在这段时间内一般楼

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

房产/置业

分类: 燕东随笔
 

大幅震荡稳中有升

——当前股市态势分析(之三)

 

实事求是,不知为不知

究竟明天股市多少点?哪些股票能赚钱?

有些股评家今天说哪几个股票最好,明天说股指会达到多少点。股评家是小股民取得信息的一个重要来源。其实,预测股市是一件非常危险的事情。目前社会上学风浮燥,有些人不肯好好做学问,却总想一鸣惊人。他们说起股市来滔滔不绝,语不惊人死不休,反正说错了也不要紧,顶多落野而逃,换个地方再说。

股市是一个多元博奕。参与博奕的有政府、企业和股民。想想看,有那么多的企业和股民,怎么能得到充分的信息?只有信息集确定之后才有可能做出最优决策。更何况正确的答案可能只有一个,而错误的选择无穷。你怎么知道那些大企业的领导人在想些什么?你怎么知道他们在决策过程中会犯什么样的错误?由于信息集不完全,股市变化的不确定性极高,根本就无法准确地预测股市。

世界上只有二种人能够准确地预测股市:一种是傻子,自

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

房产/置业

分类: 燕东随笔
股指暴涨制造的幻觉
——当前股市态势分析(之二)
 

发展证券市场的目的

发展证券市场有二大目标:在一级市场发行股票,给企业筹资。在二级市场通过股票交易为资产定价。通过证券市场的交易提高资金流动性,改善资源分配效率。

谁说资本市场不创造财富?提高资金流动性,改善资源配置就是创造财富。

二级市场通过为金融工具定价向企业传递信息。企业并不会从二级市场上股票的转手中获得任何资金。股票代表了对发行公司利润的索取权。如果企业的利润高,股东分到的红利多,股票价格上升,企业会考虑增加融资。在正常情况下股价的波动反映企业的利润状况,从而指导资金向高效率的企业流动。

可是在股票全面暴涨的情况下,股市丧失它的基本功能。在一级市场上没有融到资,企业没有

从股票的频繁换手中获得资金。在二级市场上股市失去了资本定价,提供信息的功能。无论企业绩效如何,一片飘红,成了一片噪音,根本起不到资源优化分配的作用。疯涨的股票市场究竟给我们带来些什么?

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
房价变化的主要矛盾
——房价、板砖和其他(之四)

 

续上文

 

在列举了上述各种影响房价变动的要素之后,必然产生这样的问题:到底哪些要素对房价变动的影响最大?如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析,在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾,使人无所适从。

挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中,挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注,在挪威是否出现了房地产泡沫经济?挪威的经济学家汉宁

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 

(7) 房贷门槛

有的学者在会议上建议降低按揭贷款的门槛。他说,如果我要买套100万元的房子,而手里只有15万元,就买不成了。他建议降低按揭贷款门槛,刺激消费,大家都可以买房子。由于类似的言论很能迎合部分民众的心理而颇受欢迎。

有人反对说,不能降低房贷门槛,应当将房贷首付标准上升到50%。升高房贷门槛可以约束需求,降低房价。

两种说法针锋相对,孰是孰非?

设置按揭贷款首付门槛是为了保护银行信贷安全。之所以将按揭贷款的门槛设定为20%,是因为要将银行房贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内。在任何社会中,储蓄者是民众的大多数,而购房者的数目远远低于储蓄者。保护银行信贷安全就是保护广大的储蓄者。建议降低按揭贷款首付比例看起来照顾了某些购房者,实际上损害了广大储户的利益。这位教授的错误非常明显。如果手中只有15万元,那么就买套75万元的住宅,何必非要超出自己的能力,买套100万元的住宅?如果嫌房子不够大,那么好好工作,多赚点钱,将来换套大的。超出自己购买力的消费本来就是不合理的,怎么反而堂而皇之,理直气壮起来了?
提高房贷首付,在名义上

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
(4) 泡沫
 
一谈起房价暴涨,许多人都说这是房地产泡沫。还有人信誓旦旦地预测说房地产泡沫很快就要崩溃了。不仅普通老百姓这样说,许多学者也这样说。
 
其实,高房价并不等于是房地产泡沫。
在学术界对泡沫经济早就有比较明确的定义。在1926年出版的Palgrave英文大字典中给泡沫经济下的定义是:“任何高度投机的不良商业行为”。这个说法似乎还不够清楚。于是,在1987年版New Palgrave经济学大辞典中引用著名经济学家,前美国经济学会会长金德尔伯格(C.Kindleberger)的话重新定义泡沫经济:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主—这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机,或者以繁荣的逐渐
阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 



  我已经在新浪BLOG安家了,欢迎你时常过来做客,大家多多交流哦。我会把一些新鲜有趣的东西记录下来一块与你分享。也希望你记住我的BLOG地址,你可以把她添加到你的收藏夹,也可以把她复制下来告诉你的朋友们。

  :)

  我的BLOG地址:  http://blog.sina.com.cn/u/1235460385

阅读  ┆ 转载 ┆ 收藏 
  

新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4006900000 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

新浪公司 版权所有