鑫尊刘军的博客

由于一线城市限购政策的影响，2011年的全国楼市出现了最危险的情况，即投资房地产的资金无路可去，纷纷从限购的一线城市，流向不限购的二三线城市，投资客根本不考虑二三线城市的投资价值，而只是盲目地进行投资，其结果是最危险的：目前一线城市的房价或跌或平，而那些名不见经传的小城市的房价半年涨幅已经超过10%

从上周的北京市场成交量来看，无论新房，还是二手房，都出现了成交量环比大幅上升的情况，新房重回周2400套的销量，二手房也重新站在周2000

香港楼市近期火爆异常，成交价格屡创新高，越来越高的豪宅价格，不断挑战大家的神经；在一个经济发展平稳的香港，为何突然买楼的钱多了呢？

理由很简单：内地的一二线城市限购，造成了许多保值增值的投资需求无处可去，只能找到一个不限购的城市去买楼；所以近期除香港之外，内地很多的三四线城市，其房价也是日创新高，让人大跌眼镜

    北京市政府提出了2011年的楼市调控目标，稳中有降，我想政府的意图十分清晰，希望在楼市稳定的前提下，使房价适当回调一下，以避免楼市泡沫过大，对首都经济造成影响，我想市政府的考虑是科学而全面的。楼市稳定有两个含义，一是交易量相对稳定，不要出现交易量大幅下降的不利局面；二是房价相对稳定，不要出现房价大跌的不利局面；为何政府要把“稳“放在前面呢？为何政府不希望2011年的楼市大幅下滑呢？

    原因很简单：楼市的大起大落都是问题！2008年楼市出现了“大落“，结果怎么样，政府不得不出来救市，因为的确受不了，美国的经济衰退不就是源于房地产”大落“造成的吗，到今天其房价还在”跌跌不休“？而2009年楼市出现了”大起“，房价暴涨，交易量暴涨，结果政府又不得不出来干预市场，因为也的确受不了，日本的楼市一路疯狂高涨后的突然崩盘，也是各国的前车之鉴，谁也不愿意自己发生这种事情。好了，楼市的大起大落都是问题，什么最好？当然”稳定“是最佳的，”稳定“是第一位的。

    目前北京楼市房价的下降幅度还在可控的合理范围内，但是交易量已经“硬着陆“，5月新房销量为1月的65%

    北京限购政策2月份出台，随后北京二手房交易量出现了大跳水，从1月份的2万套，直接萎缩到3月的11000套，4月和5月更是不足1万套，客观而言，一般调控政策出台的3个月，是观望情绪最浓的3个月，也是交易量最低的3个月。而三个月后，或者购房者看不到房价下调的希望而继续购房，或者购房者看到了明显的房价下调而购房，总之在政策出台三个月之后，市场的交易量都会开始回升，当然这次6月的交易量回升的原因是后者。

    北京的限购政策，影响最大的是外地购房者，以往其占比为40%左右，目前只占比10%左右，说明限购政策打掉了30%的外地购房者，市场总量的大饼缩小了30%，还剩70%。

    从新房调控前后的销量来看，其1月份销量为1万来套，新政后3、4、5月份基本都为7000套上下，也就是以往销量的70%，这和限购政策的预期效果完全吻合。而二手房调控前后的交易量反差较大，1月份为2万来套，新政后3、4、5月份基本在1万套上下，也就是以往销量的50%，这个降幅超过了限购政策的直接影响，这说明二手房市场的观望情绪比较严重，仍然有20%的购房者处于观望状态，这三个月应该购房而选择观望而蓄积的交易量，应该在1

目前北京的房价出现了下降，降幅基本为10%那么我们应该怎么看待这次北京房价的下降呢？

第一，

    昨天拜读了链家的“后调控市场预测报告”，其预测从6月份开始的9个月交易低迷，很难突破月1万套，二手房价格会大跌15%，2011全年的交易量会不足13万套；对此观点，鑫尊有截然相反的不同看法。

    在2月17日的“京15条”出台后，北京二手房交易量下降明显，3月份为11000多套，4月份为9600多套，5月份上半月大致与4月持平，那么链家预测以后9个月都不会超过1万套，显然认为4、5月份的交易量会维持到明天的1季度，而鑫尊却认为：历次调控政策出台后，一定会有3个月的交易低迷期，即俗称“观望期”，而从第四个月开始就会开始小幅反弹，然后第五、六个月反弹的幅度逐渐加大，半年后重新恢复为正常的交易量。所以鑫尊认为3、4、5月份的交易低迷属于正常情况，6月份就会开始小幅反弹，下半年就会逐步恢复正常。尤其是今年的5月份，虽然网签量不比4月高，但是一线门店反映的看房量明显高于4月份，所以6月份就会在网签量上反映出来。

    为何鑫尊对二手房交易量迅速反弹信心十足，因为目前二手房价格下降明显，基本为10%左右，交易量会受交易价格刺激，所以才会有“以价换量”的市场理论，那么在房价出现10%左右

由于坚持了最严的“5年限购”政策，再加上对购房者提高首付、提高贷款利率、增加房地产转让环节税赋，也就是说2011年的新版楼市调控，主要是第一限制购房资格，让你想买也买不上；第二是提高购房门槛，让你想买也买不起；在对购房者如此的“严厉调控”下，购房者或者因为没有资格，或者因为掏不起首付，或者因为担心付不起利息，于是乎北京目前有50%的购房

    在新政作用下，北京楼市明显进入“价跌量升“、”以价换量“的阶段，那么对于那些有改善升级需求的购房者而言，现在的确是最佳的换房时机！

    道理很简单，由于新政作用，导致房价走低，目前二手房价格基本比新政前，下调了10%左右，如果客户出售一套小户型，购入一套大户型的话，假设二手房的房价均下调了10%，则客户需要再出的房款，等于比以前节省了10%左右。如果再细化来看，一般小户型购房者较多，所以可能折扣在10%以下；大户型由于购房者较少，所以可能折扣在10%以上，那么这一买一卖的中间，可能比新政前节省的房款会超过10%。而如果改善型换房发生在房价较高的时期，则购房者的费用要明显提高，因为购房者中间要补的房款为“面积差*房价”，所以在房价高的时候换房，付出的成本比房价低的时候要高得多！

    现在有很多客户面临这一问题，即自己目前有住房，手头又有闲余资金，不知如何理财；我的建议是“改善型换房”，即提高了自己的居住水平，又在房价低的时候购入住房作为投资，结结实实地抄了一把底，即“享受、投资”两不误，应该是最佳的投资选择！

    而如果不

发改委正在针对房地产行业，研究制订“反暴利法”，我觉得这是利国利民的一件好事，如果房地产领域的暴利情况不除，中国的房地产市场永远是“畸形”的市场，购房者永远是被“宰割”的对象！

房地产领域的暴利例子还少吗？有人买地后，拖延多年不开发，囤地以获取暴利；有人在2009