谢新友的博客

“我们出售的不仅仅是房子，而是一种生活。”我们注意到，现在越来越多的开发商在营销的时候打出这样的口号。他们不再单纯地描述房子，而是为消费者展示了一种未来可能的“生活状态”。

文化，被房地产“贩卖”的生活

据一项网络调查显示：45%的人和邻居只是见面打个招呼；77%的人不认识邻居相貌；62%的被调查者表示遇重大问题才会向邻居求助；57.7%的人从没帮过邻居。这就是城市化发展的诟病，邻里关系被一道道防盗门锁淡了。大家开始渴望“人情味”。

于是，精明的营销者马上嗅觉到文化诉求是一个很好的切入点。房产商开始注重挖掘文化营销的深层意境，在房地产新产品开发与推向市场的过程中，对新产品注入文化内涵，并将文化内涵在市场中加以强化，这它充分满足了消费者对住宅居住功能之外的精神需求和情感需要。用万科人的话讲，房子不仅是人性和温情的组合，还必须体现“我”和“我所追求的生活”，于是万科把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心。在消费者心目中，万科是超前领先的、创新的、时尚的、与我的生活密切相关的、关怀体贴的。至此，万科品牌的文化定位已清晰明了：万科从生活细节出发，提供体贴周全的服务，与消费者共同建立一个能展现自我品位的理想生活。

“我们出售的不仅仅是房子，而是一种生活。”就是开发商抓准了人们的心理，打出的“亲情牌”，从“卖房子”到“卖生活”再到“卖文化”。从此，“文化地产”成了大家时常挂在口边的话语。保利做起了文化代言人，允公集团树起了“观念地产”的旗帜，上海陆家嘴也以“教育文化”为推手……

　　总之，开发商开邕注重挖掘文化营销的深层意境，把文化营销上升到企业文化范畴，只是这种强行赋予项目的文化内涵，有多少企业能将它与自身融为一体，能获得多长的生命力、生机和活力，我们还得拭目以待。

文化地产专题研讨：房地产中的文化定位

    梳理我国房地产业的竞争史，我们不难发现房地产竞争焦点的演变历程，80年代是地段、质量和价格的竞争，90年代是环境、服务和品牌的竞争，21世纪的竞争焦点已经转移到房地产文化上来了。

　　今天房地产的竞争,地段、资金、信息技术、新型建材和规模经济性等都将不再是突出的优势，而产品价格、环境、销售渠道等操作层面上的竞争优势，也由于企业相互间的模仿和借鉴，使得借此建立起来的优势也越来越短暂。房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘赋予独特的文化 内涵，则该项目将会具有长期的不可替代的竞争优势。

一、文化

文化，基本上是由人们对世界的认知和反映这些认知的人类活动和人造物品所组成。从广义来说，是指人类社会历史实践过程中所创造的物质财富和精神财富的总和；从狭义来说，是指社会的意识形态，以及与之相适应的制度和组织机构；也泛指一般的知识。

文化是一种历史现象，每一个社会形态、历史时段都有与之相适应的文化，并随着社会的发展而发展，同时也遵循着人类文明进步规律而不断地发展变迁。文化具有二元性：普遍性和独特性。就整个中国文化而言，从其构成看具有独特性，文化也就表现为民族的、区域的、城市的、集团的、社区的、组织的等等多种不同形态，不同风格；从其整体上看具有普遍性，任何一个民族、社区或区域，都有一种主流文化或者核心文化，称之谓“主流文化”，其它的文化类型则称之谓“亚文化”。

　　主流文化作为价值观念、审美情趣、宗教信仰、消费习惯、生活方式、道德规范以及具有历史传承性的人类行为模式的综合体，影响着每一个生活在该文化环境中的人的思维模式和行为特征。

　　亚文化就是由于社会中某些群体的社会地位不同、谋生手段不同、志趣差异、利益不同；形成了区别于整体文化的价值观、思维方式、生活情趣等文化观念。亚文化具有多样性和复杂性，有不同的阶层、年龄、职业、地域和兴趣等构成的亚文化。亚文化通过它的特色、同一性、排他性等要求来影响群体的认知和行为，这些要求越强烈，亚文化的潜在影响力越大。

二、房地产文化

　　房地产文化是一种科学与艺术、经验与技术相结合的高度综合性的文化。房地产文化内涵丰富，不单单是建筑本身的外观形象和建筑风格，如北京的四合院布局，上海的海派风格，安徽的徽派建筑，广东的岭南风情，青岛的晴天碧海红瓦白墙等富于地域特色的建筑文化；还包括社区空间的人居生活、社会交往等活动中所蕴含的文化品位，生活方式等人居文化。房地产文化源远流长，既源自博大精深的东、西方传统文化，也来自生机勃勃的现代新兴文化；既源自统治社会基调的主流文化，更来自富于民族风情、地域特色和群体特征的亚文化。　

　　房地产文化是整个房地产的经营开发的灵魂。优秀的房地产文化不但能形成持久竞争优势，而且可作为对付模仿的最有效、最坚固的壁垒。它有利于产生独特性，而且文化中所包含的只可意会，不可言传的因素，使竞争者难以模仿和复制。房地产文化贯穿整个房地产开发的全过程，影响项目定位的科学性和准确性，并对楼盘的市场销售起着直接推动力，也为未来优秀的社区文化形成和建设奠定良好的基础。

　　房地产文化丰富多彩，开发过程中的每一个环节都体现着文化。从项目选址、理念创意、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等每一过程的都在综合应用和体现着文化因素。房地产文化既体现在社区名称、主体概念方面，也体现在社区空间规划、建筑风格设计方面；既体现在楼盘的广告策划、推广宣传方面，也体现在开发商的开发理念、目标使命方面；既体现在社区建筑风格、园林山水的物质空间布局与构建，更体现在社区生活方式、居住理念等精神生活的引导与创造。无论是景观房产、运动社区、智能住宅，还是“郊居运动”、“新都市主义”、“新自然主义”等，都是文化赋予楼盘社区以精神和灵性。可以说房地产业的每一个理念都离不开文化。

　　成功的开发商可以利用文化独特的亲和力，把具有相同文化修养与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起与顾客的亲密关系。优秀的开发商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，能够真正为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。

三、房地产文化定位

　　所谓的房地产文化定位，就是从楼盘项目本身出发，将投资理念、时代特征同目标顾客群文化价值观念完美地相融合，赋予房地产项目以富有魅力的文化生命，针对顾客的心智模式进行设计、沟通,从而使其在目标顾客的心目中确立一个独特的、有价值的位置，这就是房地产文化定位。

　　好的定位本身不是竞争优势，但可以形成竞争优势。个性化的文化定位一旦在顾客心智中确立，它往往是独立的、持久的。这就要求企业开发初始就一定要对房地产文化进行特色定位。房地产文化定位一定要区别于其他竞争者的文化定位，展现出具有旺盛的生命力、鲜明的个性特色。

　　定位的关键是在目标顾客的心智的相应坐标中，确立一个区别于竞争者的、独特的、鲜明的地位。文化定位是企业和顾客通过多种沟通渠道进行互动沟通的结果，最终反映为目标顾客对楼盘项目建立起的一个独特的、有价值的联想。文化定位并不仅仅是你对项目本身做些什么，而且还是你在目标顾客的心目中做些什么。

　　房地产文化定位贯穿整个房地产开发的全过程，房地产文化定位可以是多个优势的优化组合，也可以是单项的优势强化。对开发商而言，成功的文化定位，既能改变楼盘项目原本不利条件的影响，也可以对项目起到画龙点睛的作用，形成独具魅力的买点，还能带来轰动效应的销售奇迹。

房地产文化定位受开发商的文化底蕴和对房地产文化理解的影响。只有高品位的开发商，才能塑造高品位的房地产文化。同时文化定位也受到开发企业的使命目标、企业形象、内部实力和经营战略等因素的综合影响。文化定位必须与企业自身的使命目标、品牌形象相匹配。

四、房地产文化定位的一般过程

　　顾客在价值观念、思维方式、宗教信仰等方面，都具有不同的特征，这些特征将影响不同的房地产消费需求，企业首先必须通过详尽深入区域文化调查，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客本能需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。然后企业再结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合。再根据顾客心智模式分析，利用各种传播媒体及沟通渠道，达成企业的文化定位与顾客产生强烈共鸣，从而在顾客心智中确立独特的、持久的定位。在实践操作中，如果企业的文化定位不能在顾客中产生强烈共鸣，还需要进行多次定位反馈和再定位。

　　顾客本能需求分析，就是在对顾客生活方式、居住休闲娱乐等行为特征深刻洞察的基础上，对顾客文化观念、消费心理等做出描述，以指导房地产文化定位。顾客心智模式分析就是对顾客的社会心理、思维模式和信息过滤模式等进行分析，以了解他们作为文化定位的受众，在接受信息时的特点，便于选择正确的宣传媒体和沟通策略。

　　从互动整合理论角度来讲，在房地产文化定位时，必须处理好企业内部定位和外部目标顾客心智模式中的定位关系，开发商应加强广告宣传与媒体沟通，以防止顾客认知与预期的错位和心理逆反现象的发生，最终为文化定位提供社会心理认同、行为理解、预期共鸣和行动支持的保障。

　　王志纲工作室的文化底蕴法则：工作室强调区域文化背景分析，在尊重传统市场调查方法和结论的基础上，更注重社会学式的感悟调查。注意捕捉特定的历史文化浸淫下所形成的区域文化个性、社会经济结构和消费心理偏好，重在把握社会运行的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴纳入项目理念开发及市场推广策略之中，可获得厚积薄发，石破天惊的效果。

五、两种基本的文化定位模型

　　根据房地产文化定位流程和文化提出方法的不同，可以分为两种基本的定位模式：传承型文化定位模型和创新型文化定位模型。

　　传承型文化定位模型 企业从传统主流文化、地方区域亚文化出发，通过广泛缜密地文化调查分析，来提炼区域亚文化特色和精髓，发掘目标顾客群体的核心价值取向、文化个性特色，然后加以整理和提炼，形成个性化的房地产文化，再通过包装策划，有效持续的传播沟通，达成顾客的认同和共鸣，最终付诸于消费行动。其主要过程如图所示。

　　星河湾项目开发商通过对中国传统居家、园林、山水等文化的全面理解、深刻洞察，精心提炼，提出“营造一个心情盛开的地方”、 “打造中国房地产的劳斯莱斯”的文化定位，充分彰显星河湾项目的品位和格调，使得该楼盘在华南板块的众多楼盘竞争中脱颖而出，是传承型房地产文化定位的经典杰作。实践证明传承型文化定位模式产生的效果明显、直接，信息沟通成本较低，顾客能较顺利地接受这种文化导向。

　　创新型文化定位模型 企业通过洞察社会经济发展的趋势，结合科学技术的发展与创新，充分挖掘顾客的潜在人居文化消费需求，对区域文化精髓进行提炼和升华，创造性地塑造出与目标顾客文化相融合的全新的、有魅力的房地产特色文化。然后企业将它物化到房地产地各个方面、各个环节，同时企业把它作为诱发因素，通过媒体强力宣传，来影响和引导顾客的文化价值取向，开辟出房地产市场领域。在创新型文化定位的过程中，经常会有多次的定位反馈与修正，使其核心文化更加完善，更加具有说服力和吸引力，更能给目标顾客接受，为企业带来更大的价值增值潜力。

　　例如广州奥林匹克花园，针对现代人对健康和运动的需求，在国内史无前例地将高尔夫运动文化引入房地产文化，增加了项目的文化内涵和品位，在传统的房地产文化的基础上，嫁接了健康生活的理念，提出“运动就在家门口”的宣传主题，并完美地将其塑造成魅力四射的生活方式、居住理念，从而使该项目建立起无法替代的竞争优势，创造出一个超越竞争的利润空间，形成“奥龙”行天下的雄壮气势。实践证明，由于创新型文化定位，所塑造的房地产文化更具个性特色，更能满足顾客人居消费需求，因而更具诱惑力，为开发商所带来的回报更为丰厚。基于此，万通房产董事局主席冯仑先生发出了“住宅区的文化创新”的号召。

六、两种基本的文化定位模型比较

　　传承型文化定位模型和创新型文化定位模型，各具特色，在定位流程、预期利润、经营风险等方面存在如下差异：

　　房地产行业是个需要创新的行业，创新的过程，其实就是对文化挖掘、提炼和创新的过程。挖掘和提炼当地房地产文化的关键还是创新，需要“以人为本”，从顾客角度出发，对房地产文化进行适当提高的升华和适度超前的创新。创新要致力于提升顾客价值，为顾客创造新的文化价值，这是现代房地产开发的灵魂。文化创新的过程要注意创新与传承的关系，其基本判别标准就是看是否有助于顾客文化价值的提升。在城市旧城区改造时，更多的是关注对当地文化的保护、提炼和传承，此时传承型文化定位模型更适宜；在城郊大盘开发时，更多的是关注对区域文化的引入、升华和创新，此时创新型文化定位模型更适宜。

七、房地产文化定位要注意的事项

　　房地产文化定位的实践中要注意以下事项：

　　 1、文化定位是一个双向地、互动的过程。定位分为企业内部定位和在顾客心智中的定位两个步骤，两者之间一定要达成一致。定位过程中，必须要与顾客进行反复的沟通、交流，避免出现错位现象和仅停留在企业内部定位阶段。

　　 2、文化定位一定要和目标消费群体的文化相融合，真正做到“从群众中来，到群众中去。”定位要从顾客认知出发，以便让顾客切切实实地感觉到文化特色以及自己的利益，而不仅仅是企业自己认定的文化特色和利益。文化定位需要一定的前瞻性，不仅要迎合顾客的文化需求，还要引导顾客的文化需求。但也不能脱离现实，定位过高或定位太超前，只顾盲目追求新异，舍本逐末，最终形成"曲高和寡"的局面；也不能脱离企业的实际能力，使企业无法满足定位的要求，文化定位流于空谈。

　　 3、文化定位缺乏个性，毫无特色，流于平庸，根本不可能产生竞争优势。个性是无形因素，顾客接受它和认同他，竞争者知道它的存在，却难以成功模仿，这样特色文化才能产生竞争优势。成功的定位一定要具有权威性、排他性、盈利性，能产生别的企业不能学、不敢学和学不会的效果。创造特色需要与众不同的勇气，需要精确把握顾客的文化需求和区域文化的精髓，更需要利用智慧进行创造性的活动。

　　 4、文化定位最忌讳缺乏实际内涵，空喊口号，炒作概念。如一味滥用“ 5A级全智能型”、“经典、豪华、绝版”、“现代化、多功能”等词语;泛泛空谈什么欧美的生活方式，什么欧陆风情、美国风格等等，好像这些就是品位、但实际上那不过是浅显的认识而已，这种认知的偏差是社会的错位，是文化的误解。

　　 5、现代房地产市场，呼唤具有雄厚文化底蕴和良好文化修养的开发商，塑造高品位的房地产文化，需要高品位的房地产开发商。优秀的开发商必须重视文化积累，传承文明精华，具备超前意识，富于创新精神，才能打造"刻在石头上的史书"传世之作，使自己的楼盘散发永恒的魅力。

文化地产铸精品商业物业

    改革开发以来，中国房地产市场从无到有、从满足生活需要到追求精神享受，房地产市场已发生“质”的变化，在众多波折之后，终于迎来了它的高速发展期，各地城市高楼大厦“雨后春笋”般涌现，特别是中国特区城市“深圳”，由当初的一个“小鱼村”发展成今天的中国的经济窗口城市，堪称世界奇迹。在90年代，就有学者把中国的经济发展比作“深圳速度”。

概念地产，引爆楼市革命

    真正进入房地产领域，才感慨知识的匮乏是如此的可怜。回顾中国的房地产业发展大致可分为几个阶段，最早、最火爆的可能就算中国的“海南地产”了，90年代初的海南房地产业真可谓呼风唤雨，仅“地皮”的炒作就足以让人生畏，只要有地皮在手，你就可能在一夜之间成为百万或千万富翁，无论住宅还是商铺皆供不应求。可好景不长，房地产经济泡沫终于在国家宏观经济的调控下破灭了，很多人还没反应过来，就已深陷进退维谷的境地，中国房地产业遭受重创，开始进入冰封期。

    90年代后期中国的房地产进入一个新的发展时期，在中国经济持续发展的带动下，中国房地产市场需求旺盛，并由此将房地产市场带入一个理性购房时代，开发商知道怎样修建符合市场需求的产品，购房者知道怎样选择自己需要的产品。伴随着国家经济的进一步增长，众多购房者的观念发生了根本性的转变，购房已不仅仅是为了居住，而更看重的是一个楼盘的品质，如地理位置、生活环境、交通、购物、物管等能否达到要求，这些促使中国的房地产市场向更深一步的领域发展和探索，房地产市场细分时代随之来临，概念地产、文化地产油然而生，炒作地产概念蔚然成风，如广东的“碧桂园、奥林匹克花园”；深圳的“华侨城、高尔夫花园”等，堪称运用概念地产佳作。

最具投资潜力的“产品”

    漫步至今，中国的房地产市场发展已逐步走向成熟和规范，住房革命演变了一个历史过程，越来越成熟和规范，组团式房地产开发成为21世纪中国房地产业发展的新趋势，大量的造城运动为城市带来了诸多新的居住区和商业区，人们的消费意识和消费观念发生了有史以来最大的转变。人们的投资意识也发生了根本性的改变，在众多投资渠道中，权衡利弊，中国股市、保险、债券、基金的投资回报都“不尽人意”，由于房地产业是不可再生资源，且房地产业物业增值超过其他任何行业之首，成为近年来最具投资潜力的“产品”。

    伴随收入的增加和商业机会的增多，越来越多的人们纷纷将投资眼光转向房地产市场。通过对各个行业的分析，不难看出，房地产物业是最佳的投资产品，其物业增值性及投资的稳定性超过任何一个投资产品，特别是房地产市场中的商业物业，其投资回报更是惊人。随着周边商业区的形成，短短数年，其商业物业价值已增加几倍，这也是不争的事实。以重庆的房价为例，在2002年至2003年期间，重庆的住宅项目整体价格就上升了800至1000多元/平方米，其商业物业价格增长更加迅速，使众多投资者尝到了甜头，加上房地产“炒作人”的加入，进一步抬高了商业物业的价格，促使房地产商业物业投资呈现繁荣景象，同时，也使众多企业涉足商业地产开发领域。

文化地产铸精品商业物业

    概念地产、文化地产多用于住宅项目，但真正用于纯商业项目的很少，重庆市万州区高笋塘商业中心广场——三峡·万高国际突破传统商业开发理念，深入挖掘万州古老的商业历史文化，将万州商业历史文化精髓融入其中，使项目蕴涵商业文化的“灵气”，从而极大提升项目的品牌价值，成为商业文化地产开发的经典案例。

    一个人、一个企业、一个项目，除了硬件设施必须具备外，软件方面也一定要配备齐全，如果一个美女仅有漂亮的外表而无内在的文化素质修养，这位美女就会失去其漂亮的本质；而一个企业只知追求发展而缺乏对员工素质和技能的培养，其企业就会丧失发展的生命力；一个项目也是如此，如果仅有好的规划设计而无概念的述求，其项目只能称之为一个建筑而已。

    商业文化地产就是在打造商业地产项目中，时刻考虑到如何才能将本土文化与项目自身进行有效整合，使项目成为有思想的“活建筑”。在说到“活建筑”的时候，也许有些开发企业也试曾将文化概念融入到商业项目当中，但能够真正完全运用的很少，众多的企业只追求“虚浅”的文化，没能深入去挖掘，从而使其开发出来的商业项目表面上富丽堂皇，实际上项目的品牌价值根本无法体现，充其量只是为这个城市增加了一个没有“生命的建筑”。

    商业文化地产概念的兴起必将为中国的房地产商业物业开发提供新的发展思路和动力，追溯历史只是对历史的一片回忆，将历史文化与现代文化融入建筑当中，使商业项目具备“灵气”。总结商业文化地产概念，三峡·万高国际项目的诞生和成长已说明了一切，从最初的产品设计到最后的宣传推广，都充分以商业文化理念为主要诉求点，使人们看到的不仅仅是一个单调的建筑，而是透彻的了解蕴藏在项目深处的内在品质，其项目品牌价值不言而喻。

以文化为引擎  打造商业地产新模式

                --------浅谈商业地产的文化创新

随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海”，已经成为众多房地产标杆企业的战略选择。

商业地产文化创新核心在于：通过距行文化地产开发理念，摆脱传统商业地产同质化的困扰，以文化植入的方式推动商业项目的发展，以商业项目的发展传播文化，为商业项目装上一个“文化过滤器”，提炼出最具特色且人无我有，人有我优的文化积淀，在商业在文化的土壤中滋养，运用文化的魅力来提升商业地产。在此过程中，房地产开发个业在商业地产项目开发中可以进行5大环节的创新：

第一，传承城市文化，优化商业地产的建筑

城市建筑，是篆刻城市历史、传承城市文化、体现城市个性的最重要的载体。从世界其他国家的成功项目来看，建筑形貌及风格特色首先决定了商业地产项目对消费者吸引力的大小。作为彰显城市商业活力、促进城市经济发展的商业地产，其建筑的规划与设计应该秉承建筑传承城市文化的深刻思路而进行。

企业在继承传统建筑文化的同时，需要进一步结合现代的功有需求、科技发展和现实条，秉承“去粗取精、去伪存真”的批判吸收，创造适合城市特定发展时期与发展特点的城市建筑。通过以传承城市文脉为使命，优化商业建筑的规划设计，有效展示出一座城市独特的历史与文化魅力。

1、提取传统文化元素

采用组合设计，形成与传统协调的现代建筑风格。对商业建筑形式、色彩、体量合理引导，通过历史和现实的外观设计结合，使商业建筑既有历史的回溯，又有商业的现工感，结人们带来全新的感受。

从传统中提取满足现代生活的空间结构。从建筑布局和细部处理等多个方面，技巧性进行伎建筑形态语言的运用或变异，赋予商业建筑在现代物质技术条件下新的活力。例如上海金茂大厦，就是提炼了中国古代“塔”的形意，外形柔和的阶梯韵律，色出了刚劲有力的轮廓线。

2、保留传统建筑风格及城市标签

老建筑改建在当今是一种国际性潮流，并具有强劲的生命力。美国马里兰大学建筑、规划与保护学院院长高斯·罗卡斯尔教授指出：“对已有的建筑、景观与城市设施进行重新设计与利用，正在全世界范围内逐渐兴起。”企业可以将保护性开发作为核心，注重保护城市的传统建筑，移植城市文脉的精髓，设计出兼具传统和时尚的商业地产，“立新”而不必“破旧”：

（1）保留城市文化特色的建筑。运用城市的个性化、人文化詠符号，对原有历史建筑的外观立面、细部和空间的尺度进行修复，使得新生商业地产具有熟识的文化面孔。

（2）改造或修复城市文化标签。通过剖析城市的文化内涵，筛选保留城市不同时代的文化标签，并对其进行艺术改造和修复，如港口城市的码头、历史城市的古钟等，运用富于时代感的外观设计，选取柔和而亲切的颜色搭配，赋予简单的造型一个穿越时空的内涵。

第二、塑造文化主题，创新商业地产的品牌

一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。目前我国多数房地产企业对商业地产项目的开发仅仅局限在招商环节，功能定位大都千篇一律，缺乏个性，但殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。只有主题明晰，统一经营、统一规划、统一形象才能落到实处。

正如美国HHCP国际设计有限公司总裁Larry W·Z iebarth先生指出：“MALL的主题规划是关键。”房地产开发企业应该摈弃传统的商业地产开发思路，针对每一个项目类型，在定位环节就注重个性的发掘与培育，通过以塑造文化主题为基石，不断升级商业地产项目的品牌定位，使之呈现出独特的个性、丰富的想像力与持久的生命力。

1、引领潮流，兴建文化创意型商业

随着科技信息化时代的到来，越来越多的消费者希望在繁华的闹市中，有一方丰富自多知识的文化净土，由此催生了文化创意型商来地产的繁荣，如江苏文化外创意产业基地、湖南湘绣城、北京的第三极文化中心等等。根据对未来商业发展趋势的把握，开发企业应该充分利用资源优势，进行文化创意型主题商业中心的开发，倡导“知识性休闲、文化性消费”，兴建文化创意型商业中心的产业配比：

（1）选择特色产业，明确商业中心定位。根据城市文化发展和项目情况，开发商针对性选择主导文化产业做项目发展的支撑。如联合国知名出版社和连锁书店打造“主题文化书城”，根据区域战略规划配合政府兴建“艺术文化展览中心”等，同时，通过引进主力旗舰店，确定商业中心的核心价值和发展规划，从而形成强大动力源，带动巨大客流。

（2）配套相关产业，促进相关产品与服务的集中，引入多家世界知名文化连锁品牌以及和文化创意相关的文化用品形象店、文化精品概念店，并配套一定体理的文化主题餐饮店和影剧院，进而形成一个以文化产业为支撑的有较强竞争力的主题商业集聚区。

（3）举办主题文化活动，丰富商业中心内涵。结合商业中心的主题，举办读书文化节、民间艺术风情节，各种主题沙龙、讲座等，为人们带来商品以外的文化大餐，满足高知识人群旺盛的文化性消费需求。

2、兼容并蓄，打造多元时尚文化商业街区

当前，体现本土文化认同和生活方式的商业街区如香港兰桂坊、上海新天地、南京1912等，已经被广泛认为是更具亲和力更可持续发发蒙的经典模式。房地产开发企业可以借鉴这一发展模式，兼容并蓄，在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所，以特定文化做背景打造时尚商业街区，让传统历史文化与现代文明得以融合。

（1）以特定文化作背景。经典商业项目都有特定的文化背景，如上海新天地象征着海派文化，而南湾1912则体现着民国文化。企业应充分挖掘原有自然条件之外能对项目价值产生影响的历史、社会和文化因素，选择最能表现地域有中国历史积淀的特定文化作为项目文化背景，打造经典项目。

（2）定位高端与时尚。引入音乐、动漫、艺术产业等，将国际最时尚生活方式本土化，支持本土时尚创意力量的集合发展，通过具有创意性的购物、餐饮、娱乐、休闲、体育、会展、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。

3、运筹帷幄，开发人文概念型shopping  mall

在原有传统开发模式上，不断对shopping  mall进行文化概念的创新，提升整个商业项目的品质与文化底蕴。

（1）关注区域规划。获取城市核心发展地段的土地，满足shopping  mall优势的地段、交通、商圈配套的基本要求。

（2）确定“都市艺术生活”的文化理念。以“都市艺术生活”为主题，艺术·人文·自然三大核心元素合而为一，把艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物消费完善结合，引领人们独一无二的文化休闲享受。

（3）拓展文化辐射范围。针对客户群进行细分，逐渐扩大影响力和吸引力。将购物中心的标准模式向人文概念模式推进，最终带动一个区域乃至城市的经济与文化发展。

第三、构建文化空间，丰富商业地产的业态布局

文化主题的形成要以文化空间为载体。进一步突破传统以购物中心为代表的商业地产发展模式，在不同的商业地产项目文化主题定位基础上，通过构建各种不同的文化生活空间，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态布局，注重文化性格的塑造。

1、进行特色商业空间设计，形成具有鲜明文化主题的空间环境

商业地产不是钢筋水泥的简单组合，而是富有强烈商业空间设计感、具有鲜明文化主题的空间环境。企业需要巧妙融入自然景观元素与特色艺术元素，充分考虑人们对商业地产空间功能与艺术人文的审判需求。

（1）开放式园艺景观。在商业地产中大规模引入自然元素，室外采用垂直绿化、中心绿地、室内中庭和回廊进行盆景布置。运用大面积绿化墙和园艺图案，展现城市所在历史文化标志。赋予商业项目浓郁的人文自然空间。

（2）留设特色艺术空间。室外广场综合运用雕塑、园艺、灯光等多种方式渲染艺术氛围，定期配合举办城市的文化活动与展示活动。室内创造专门空间用于文化展览，每期展览都设立主题，可以是艺术摄影、儿童绘画、也可以联合商家举行美食品鉴活动。

2、拓展商业服务功能，增加文化性、知识性的体验空间

在业态组合上，坚持商业创新，突破以“购”为主的传统业态组合，引入新型业态，增加文化性、知识性的体验空间，以满足人们除购物之外的文化、休闲、娱乐等多种需求。

（1）突破以“购”为主的传统业态组合。调研数据显示，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲。以城市综合体为例，开发企业可以引入剧院、影院、会展、博物馆、动漫、健身等非购物业态，打造文化性、知识性的体验空间。

（2）把“文化、休闲、体验”等作为商业吸引要素。围绕各种吸引要素组合业态，通过引入书吧、艺术展览、茶室、情调休闲吧、布吧、陶吧、创意精品店、酒吧等充满文化与品味的休闲业态，从而形成一个集文化、艺术、休闲和购物于一体的人文风尚汇。

第四、注重文化培育，升级商业地产的运营

在商业地产同质化愈加明显的今天，单纯的功能性诉求已经无法形成竞争优势，这使得商业地产传统的运营推广方式面临挑战。如何突显一个商业项目独一无二的特色，从前期招商至后期日常运营，均是一个要始终放在首位的问题去对待。

企业可以考虑围绕一个文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。同时，注重长线经营，进行文化氛围的长期培育，平衡消费者对物质与精社的双重追求。

1、维护统一文化主题形象，进行统一招商

要完成理想的以文化为特色的业态布局，有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则，围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。

（1）招商前置，确保引入商家与项目功能定位一致。国内外成功的商业地产奉行“招商先于建设”的观念，只有主力店招商完成80%以上才开始进行整体设计工作。为此，要充分考虑商家对选址的要求，做到先招商后建设，与商家共同完成对商业项目的规划，确保引入的商家与项目功能定位相一致。

（2）围绕文化主题进行定向招商，特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位，针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家，将对其给予优惠政策，确保商业项目的文化主题得到充分体现。

2、开展主题文化营销，注重 文化氛围的长期培育

做好招商推广对于商业项目的持续发展只是万里长征走了第一步。注重商业项目的长线经营，奉行养育政策，并在基础上，注重文化氛围的长期培育。

（1）紧扣产业主题文化，展开产体传播。提炼商业主题文化精髓或闪光点，并将其融入到包括宣传材料设计、现场推广、回访等营销的每个环节。开展立体传播，包括通过与电视频道、时尚杂志及门户网站等进行合作，开展与具体商业项目文化主题相切合的娱乐节目、电影宣传等系列活动，既可以让商铺投资者及消费者参与互动，又可借助电视、杂志、网络等传播渠道推广项目的文化辐身范围。

（2）定期展开跨界文化推广活动，满足消费者的文化诉求。定期通过与文化办、艺术界、学界、产业界等相关领域的知名企业或知名人物联合，举办与商业文化主题相关的诸如绘画雕刻、影像互动、艺术鉴赏会、派对及音乐会等高品质文化活动，以带给特定消费者群体在视觉与听觉上的文化盛宴。

第五、体现人文关怀，提升商业地产的管理服务

一个没有爱、没有自由和尊重的房子充其量只是一个身体或商品的大仓库。现代社会，人们对商业地产的感知绝不仅仅是一个短暂停留的空间，更是关于生活的无限遐想：可以感受身处其中的乐趣，可心感受温馨的生活情调，可以感受浓郁的文化氛围。。。。。。

强调“人文关怀”是对人本身的一种尊重。以倾注人文关怀为目标，“软”“硬”兼施，营造宽松的经营环境，提升商业地产的物业服务，以人性化、细节管理、定制服务为软性竞争力，将温情融汇于日常管理与服务的每一个环节。

1、以人为本，创造“零干扰”环境

营来场所设计和安排以及设备设施和宣传资料的准备，要从消费者的实际需要出发，以是否有利于消费者的消费、休闲方便为依据和出发点，真正做到“以人为本”，创造“零干扰”环境：

通道“零干扰”：商场的行走通道宽敞且畅通，不被展台、X展架、植物等物品所填街堵塞，同时能够为残障人员提供专用通道。

（1）指示“零干扰”。针对顾客习惯于逆时针行起的特点，本着“标识”本身就是服务的原则，依行走路线合理设置指示牌，指胆出入口、安全门、洗手间、电梯等设施的位置和行走方向等。

（2）卫生“零干扰”：要求清洁人员必须穿着大方得体的服饰，拿着尽可能小的清洁工具，随时清理地面的垃圾和水迹，特别是电梯轿厢和洗手间的清洁应该指定专人负责，等等。

2、关注细节，做好对消费者的关怀关爱和周到服务

坚信“细节就是品质，坚持就是完善”的理念，通过精细化的服务理念，充分调动、利用一切服务手段，从上班到下班，从前台到幕后，从网上到网下，提供全方位、全天候的周到、便捷服务、以充分体现人性化管理和服务的特性。

坚持细节化管理服务的三个层面：

（1）预留休息空间。尊重消费者休憩、停留的需求，如在商场内部，每隔一定空间距离，设计一些人性化的长椅，在中唐人街普通话，设立环型的休息椅，满足顾客休息的需求。

（2）注重细节营造。如在地下停车场，用不同颜色把不停车区域区分开来，让停车购物的消费者容易找到停车处；地下停车场进入购物中心的入口装饰暖色调的灯光，给准备购物的消费者一种温馨的感觉。

（3）扩大便利服务。如提供自助电脑、商务文印、雨天应急伞、擦皮鞋、洗衣、寄信、寄存物品、小孩子托管、宠物托管、上门服务、银联取款机、自动售货机、免费供应饮料等。

3、与商户和顾客之间进行有效互动与交流

搭建商业地产项目和商户、顾客消费者互动交流的平台，保持与消费者之间的一种平等融洽关系，在强化与两者之间的互动交流同时，也可以通过这种方式对商场的管理人员和商户、商品等进行合理有效的监督，从而不断改进不足、不断提高服务质量。

（1）搭建多方位服务平台。在商来地产项目中设置现场、电话和网上有服务台，利用面对面、电话和网上服务的方式进行谈话交流，收集消费者对各种商品、商户及服务的意见了，及时予以解答。

（2）注重软环境营造，提高人文素养。高品位的管理人员是商业地产人性化服务落到实处的根据保证。企业对商业地产项目的管理人员选择，应充分重视其综合素质和服务素质，把人文素质放在首要位置，懂得如何站在承租商家和消费者的角度着想，懂得如何通过细节服务让商家和消费者满意。

商业地产现“被商业”怪相

改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。

从2004年起，鉴于政策导向，商业地产开发变得炙热起来。由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出5%到10%，吸引了越来越多的投资者向商业地的开发。 2005年1月1日开始，跨国零售商已开始在中国的全方位扩张。外资的到来推动国内商业市场发展，为商业地产带来了巨大商机。2006年至2008年市场上的商铺呈现出供过于求的局面，空置率上升。规模放量使商业地产竞争白热化。2009年，由经济危机的影响，更多开发商开始意识到商业地产对企业风险的影响与平衡。开发商对于商业地产的集体看好，促使地方政府对商业地的集中供应加速。

2010年初，“新国十条”出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策，使得商业地产的发展更是处于井喷状。国家统计局数据显示，2010年上半年，办公楼销售面积同比增长了53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到91.5%，商业用房销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长51.7%，商业地产进入新一轮的增长期，同时商业地产从一线城市向二、三线城市转移。2010年上半年万科在一线城市中仅于上海、北京及获得4个项目合计66.7万平方米，占总获取项目的5.66%，而截至上半年末，在二、三线城市的土地储备已达到3178万平方米。

在商业地产比住宅地产更高的利润和宏观经济中长期发展趋势有利于商业地产的发展的状况下，政府和开发商几乎全力投入到商业地产的开发中。比如东莞市，市内的莞城、南城、东城本已有三大商圈，各镇也均有自己的宏大的商圈，人均商业面积已到4.2平，空置率达到45%，但自2011年初商业地产的上市量仍到达100万平以上。

我们不得不对商业地产大规模放量的趋势进行怀疑，有多少量是可以政府要求的，而又有多少是开发商为拿下项目不得不将项目定位为商业地产的。

总之，希望商业地产的发展能进一步趋向规范化，不要让商业地产被商业化的怪相再发展下去。

第四代商业地产开发模式的发展瓶颈

    中国的商业现在发展太快，理念也很多，而国内的所有开发商都没有几十年发展的理念，实际上都是在摸索中过来的，这也导致了对新问题的把握和出现很多的问题。从国家战略角度，对房地产行业的发展，尤其是商业地产企业如何在十一五大的背景下，如何进行自己企业的发展、个人发展，包括行业发展。

最早的商业出现，比较成型是随着城市化以后就存在了，主要是街区商业，大家都有记忆，在50年代、70年代，我们都是菜铺、粮店，或者小的百货店，这个主要解决的是居住生活的便利。同时标志那个时候的物质生活不是很发达，是处在城市发展的初期阶段。

　　第二代模式叫做百货公司，这个特点是购物齐全，这个标志是城市发展的比较成熟了，物质也比较发达了。

第三模式就是shoppingmall，这个有几个原因在这里，一个是城市发展到后期，它是集约型的发展，在这个阶段主要汽车文化和交通文化都是有关联的。它的主要的方式是购物为主，商业的模式是大型的零售中心比较多。

到第四代模式，我们就提现在，包括欧洲、美国正在发生的，就是我们管叫第四代商业模式，实际上是后mall时代的模式，这个时代有一个特征，就是经济相对比较发达了，相对中国的北京、上海这样的城市，发展到什么程度呢？已经把购物的需求简单的生活需求，已经降到第二位、第三位了。这个当中出现了一个什么文化呢？主要是休闲文化。比如说现在专门有研究休闲经济学的。在美国有一个城市，专门大学有休闲经济专业，再一个地方就是出现了像创意产业经济，网络时代经济，这是一个现代城市发展很成熟的时期，这个时候出现什么问题呢？人们对物质的需求已经落后于对精神的需求，精神的需求在哪儿？在政治上是要求民主自由，在个性上，生活上要求个性化的。在这个方面，就出现了家庭生活上或者我要求休闲时间越来越多，休闲之后干什么呢？你可能登山，你可能户外运动，可能看电影，可能文化娱乐活动，可能晚上泡吧，可能看世界杯，这个时候社会发展到比较完善的阶段。

在这个新的商业模式的时候，就需要把购物降到最低，大mall已经很残忍了，比如沃尔玛或者这些东西，就是这么大型的百货公司，你专门为一个购物在那走一天，已经变的不被大众接受了。这个时候，比如说娱乐、吃或者别的这些，提到上升的高度来了。或者是社交场所，购物还存在，但是下降了。

另，第四代商业模式应该是城市生活的中心，家庭的一个延伸。你上班就到上班的地方去，你下班就回家了，或者交友，实际上城市的生活，应该把整个城市纳入到你们家的客厅来。比如有一些休闲的功能，未必在家里交友，比如到后mall的时代这种里面去。它的主题是什么？就是娱乐。生活化、休闲化、文化化为主体。在这个方面注意建筑模式要变化了。传统的mall还有一些问题，我们模仿西方的mall，占地特别大，浪费了土地，不符合刚才讲的四节一环保，再一个像一个大盒子一样，有时候开玩笑像一个坟墓，一旦走进去了，强迫你沿着购物的轨迹来走，丧失了自主的精神选择的权利，最后最大的问题，就是mall很大，你不知道怎么出来，这个建筑形式是不人性化的。

新的模式应该是什么呢？

包括美国最近都在出现，有的把过去的mall已经拆掉，做成mall的内部街区化，把不同的消费功能、娱乐功能街区化，你走在里面也很人性化。同时，mall要大量主张自己持有，这样必须有成本，就要考虑节能、节水、节电这些问题，还有科技化。所以，第一，第四代经营模式必须自主经营，这么好的理念，你把它都卖掉了，作为小业主不可能完成你的整体文化概念；第二，包装度一定要很强，现在mall的问题在哪儿，你要是做了mall，就只能在那开铺面，很多的业态是很排斥的，这有一个问题，包容度不强。体现多种业态的并存，比如可以有家乐福，或者晨曦这样的，但是也可能有夜总会，可能有SPA，这样包容性强，经营上包容性要强，不是说一个经营商排斥另一个经营商，家乐福有自己的经营模式，但是有许许多多娱乐的，应该是有一个多种风格的经营模式，有的统一经营，有的允许品牌成熟，自己自主经营；第三，就是投资模式要符合化。这个是中国目前商业地产最大的问题。金融产品太单一化了，你说不依靠银行依靠什么？不好的项目才做Reits（房地产投资信托），Reits进来以后，对回报是近乎掠夺性的。这个模式应该有变化，首先要有自有资金，银行在解脱信托的问题，信托资金。

　　当然，在这里并不是说第四代商业模式都是好的。第一它有问题，在美国mall发展的原因在哪儿？购物娱乐的功能极清晰，美国购物就是购物，娱乐就是有专门娱乐的地方，迪斯尼，我要吃饭有不同的商业街，去吃中国餐，还是日本餐，还是韩国餐，还是西餐，街区分布很明确，只有中国人，亚洲人是拿逛街来做为一种休闲文化消遣的。所以这个方面要考虑mall的文化，我对mall的模式比较反对。

第二受政策的制约，比如你的立场很好，我们国家拍卖这块地，也许在五环，六环，有时候规划好，是商业。怎么办？可能这么好的想法也不能实现，所以有很多的问题。

第三个就是投资的模式比较滞后，产品很单一了，要么发信托资金，这个规定也很严格，也很难取得足够用的资金，导致了自己持有困难，逼得你不得不卖出一些，或者全部卖掉。

第四个是目前的设计理念比较滞后。就是为什么房地产商拿到一块地这么贵也不容易，当然追求最高的容积率，这个和商业的经营最佳的度当中有很多的困难，作为房地产商来说，生存第一，赚钱利润第一，这个方面应该说，有一个最佳的设计理念，怎么解决这个问题，容积率和舒适度和它的经济产出的矛盾，这个方面还有待于探讨。

　　第五个就是管理运营理论比较缺乏，现在还没有看到经营这么大商业中心成功的案例，成功是多少年？十年、二十年后，现在包括我也可以说的好，但是讲个实话，这个东西要冷静观察。

　  总体来说，商业模式核心，应该是城市文化的变革的体验。要做商业地产，一定要有文化。这是城市发展理论的变化，你要不扣住这个，简单的拷贝复制，一个又一个的mall那是死定的，一定要具有高品位文化理念，才能开发符合二十一世纪都市发展的新型商业模式。

看起来很美  商业地产“不好玩”

    依照国家房地产市场调控要求，各地限购令先后出台，随之而来的是大部分城市住宅市场成交的大幅下滑，而酒店式公寓、写字楼、商铺等不在限购范围，成为部分投资者考虑的目标。

    限购令的出台，让各大城市商品住宅市场成交遭遇冰点。从目前的市场表现来看，商业地产并未出现爆发式的增长，但近期相关咨询量明显上升。俗话说“一铺养三代”，一定程度上说明了商铺较高的投资收益，但并非所有商铺都能带来稳定可观的收益，关键还在于如何选择好的商铺。尽管商业地产为原来的住宅市场投资者提供了一个选择，但商业地产投资毕竟有别于住宅投资。商业地产的投资回报分为租金回报和商业地产本身的升值回报。投资商业地产风险不容小觑，可谓风险与机遇并存。商业地产的投资往往需要一个周期，不是短期就能看到增值效应，投资首要的是控制风险，然后才是收益。

    商业地产是一个非常复杂的房产品，在选择投资时要综合考察多方面因素，例如对其今后的规划及产业配套内容，投资地段的区域商业发展以及项目的投资年限，当前的回报率以及后期的商业发展状况及上升潜质等等。通常而言，商业地产比住宅具有更高的投资收益预期，这在一线城市表现尤为明显。但商业地产投资门槛更高，不同项目的收益差别可能是天壤之别，因而投资者必须考虑寻求一个风险、收益的均衡点。以酒店式公寓举例说，投资时需要考察三个方面，一是项目所处的区域、板块，是否有便捷的交通、成熟的商圈等；二是产品的品质，是否具有较高的性价比、完善的配套等；三是服务，良好的运营及服务水准，可以带来后期进一步的增值空间，相反则可能大大降低项目的投资回报，实际中已有这样的负面例子。

给开发商的建言：第四次上调准备金率  赶紧降价缓解资金压力

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，中国已经在今年四次调整存款准备金率，平均每月一次，第一次是2011年1月20日 (大型金融机构)从18.50%提高到19.00%，第二次是2011年2月24日再次提高到19.50%，第三次是2011年3月25日再次提高20.0%，21日又将存款准备金率提高到罕见的20.5%。

　　再调存款准备金率，看来调控的频率还在加快，存款准备金率的调整还是意在收回流动性，是在遏制通货膨胀的增长势头。不过这次调整对楼市的影响不会很明显，也不会立竿见影。但是对开发商的影响是长期性的，除了贷款难度，考验开发商今年的资金链外，再就是对调控压力的感觉。

　　今年调控以来，楼市已经发生了深刻变化，各地反映的情况是交易量下降明显。但是，发生作用的主要政策似乎不是金融政策方面的提高准备金率和加息，而应该是限购的力度更明显。

　　从信贷政策来看，加息的作用要比调整准备金快，今年已经有过一次加息。但是，提高存款准备经率，是通过收缩银行的贷款额度遏制开发商的贷款冲动。这项政策对资金充足的开发商来说，没有啥作用。因此，虽然央行在不断地进行调整，但是开发商方面一直在强调自己资金充足，前几年赚的钱足以支撑开发商维持一年半载的。

　　如果，我们把那些开发商大佬们的言论前后结合起来分析，就会发现，即使前几年房价涨了不少，开发商也赚了不少的银子。但是开发商的现金不可能有多少，一是房地产是资金密集型行业，成千万上亿的资金对开发商来说并不算多;二是开发商一直在说看，房价上涨的原因是土地价格上涨，也就是说开发商没有赚到多少净利润;三是这几年开发商拿地的劲头不小，而今年的土地政策对土地出让金的收缴非常严格，同时对违法土地的检查监督也在加强，这些都给开发商造成很大资金压力。

　　开发商可能会捂盘惜售，但绝不会捂钱不用。开发商有钱是无可置疑的，但是这钱肯定不是现金，也就是说开发商的资金链永远会紧绷着，银行贷款就是开发商的资金池子。现在从这个大池子放出的水越来越少，开发商的资金链就一定会面临巨大考验。

　　值得注意的是，这次的调整不会是最后的调整。并且，我们要相信，以后加息还会再跟上来。成交量的大幅下跌将明显的影响开发商的销售。而2010年积压的大量土地，在2011年将初步进入开发环节。资金的消耗量将持续上涨。

　　叠加的加息、贷款利率优惠政策还会使得炒房者利用资金压力大涨。目前购房的利息基本已经翻倍。限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用，让炒楼者再出手已经很难。没有了炒房者，也就没有了房价上涨的动力。现在对这项政策的长期性判断正在形成共识。

　　越来越多的信息证明降价是开发商缓解资金压力的最主要的途径。

再加息，看你房价降不降！！！

中国人民银行决定， 2011年4月6日起，自上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，同时住房公积金贷款利率做相应调整。

这次加息表明了中央政府要求各地方政府拿出决心，严控房价，使得二季度的房价走势更加明朗，各方对房价走势的判断也将由分歧逐步达成共识，那就是“二季度房价下降已无悬念”。

此次加息有一个特点非常值得关注，那就是在宣布加息的同时，也直接宣布了公积金做同步调整。对公积金的调整已经由09年以前的与商业贷款脱钩，到2010年的两者基本同步，再到今年的完全纳入一体，表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，也表明了今年管理层将对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。

高房价无力喊“降”   “国八条”再失众望

    今年2月，国务院发布了号称有史以来最严厉的“国八条”房地产调控措施，要求各地政府在一季度前向社会以公布当地房价调控目标，然而至今只有43个城市公布了今年的房价调控目标。在已公布的城市中，将房价涨幅与GDP和居民收入绑定为多数，将10%做为参考基数的有之，另有北京的”相比去年的房价稳中有降”，但均是含糊其辞，语焉不详。一众政府再次无动力面对高房价喊降，国八条再让民众对其大失所望。

    公布房价调控目标，在我看来，是“国八条”中的“核武器”，是让中国楼市回归理性的前提。但从已有情况来看，一些地方政府公布的房价调控目标让人失望。“国八条”要求公布的房价调控目标，指的应该是“限价标准”，但在很多地方却变成了“涨价标准”，给了市场强烈的涨价暗示，偏离了调控初衷。另外，还有一些地方政府不愿抢先公布，一拖再拖，影响了楼市调控的效率。

    在我看来，“限价标准”变“涨价标准”从表面上看，是地方政府避免被问责，想继续依赖土地财政，有意把房价调控目标定高。实际上，也与”国八条”的规定有关。如果”国八条”规定，房价调控目标的参照标准是当地的房价收入比或当地CPI，相信某些地方政府就没有机会把“限价标准”变“涨价标准”了。

    如果“国八条”还规定，确定各地房价调控目标的程序是，各地拟定调控目标，征求当地公众意见，经上级政府房地产主管部门审批后才有效；直辖市和高房价城市拟定调控目标，征求当地公众意见，经国家房地产主管部门审批后才有效。我以为，如果按照这样的程序来确定各地房价调控目标，地方政府、公众、上级主管部门共同把关，效果无疑更好。

    房价调控目标应该由谁说了算？毫无疑问，理应由完全独立的第三方说了算，但由于我国没有完全独立的第三方机构，只能采取共商的办法，即地方政府、公众和房地产主管部门共同协商来确定房价调控目标，而不是由地方政府自己说了算。

    房价要回归理性，离不开监督、问责这样的“鞭子”，唯有让房价调控目标合理，“鞭子”才能发挥出应有作用。