2012，我们仍在冬天

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2012，我们仍在冬天

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关于策划的两点认识

   【备注：应雨时老师之约要写一篇关于策划方面的文章，的确是挺难为我的，因为在我的概念中这些年做的工作都是研究，研究之道是数据为基础的逻辑推理，而策划之道则是基于战略高度的发展创新了，两者有前后的联系，但存在路径上的差别。承金老师之情，盛情难却，只好抛砖引玉，谈谈自己近来的一些感受请大家批评指正。】

    首先想谈的是关于地产行业中策划本身的发展路径的转型问题，当然，此处所谈的策划是个狭义性质的，专指我们洽谈项目代理中的策划行为。我个人认为，今天代理行业的核心竞争力已经从原来接盘过程中的前期策划的专业性，已经开始向后期执行过程中推广和组织的专业性转变了。

    只要和大家讲几个近年的典型案例就好理解了，时间线可以短些来谈，首先是星河湾这个案例，去年易居中国开始代理了浦东星河湾，出现2000多个客户排队抢购200多套房源，甚至现场还有客户因为买不到房子坐在地上又哭又闹的现象，注意啦每套是1000多万！到今年山西太原星河湾当天成交46亿的记录和闵行星河湾

即将到来的四大重磅政策杀伤力分析

    今年以来，中国房地产市场已经经历了三轮调控，年初一次，4月中旬一次，每次调控目标不可谓不清晰，手段和措施不可能不到位，政策出台时机和节点把握也是不错的，但是我们却眼睁睁的看着政策不断的被消化，成交量短暂波动后复位，价格却始终没怎么明显的下跌？年初的调控市场几乎没太多反响，4月15号推动的调控到7月底左右市场普遍反映政策失效，而9月底的“限购+停贷”的超前严厉的政策组合模式，才到12月初已然只是几个一线和部分二线城市尚处于价稳量微跌的状态外，其他城市几乎不受影响了，那接下来政策会如何演变？

    从目前政府的调控取态来看，初步判断未来有四大政策可能会出台。房产税试点、预售资金监管、土地增值税以及交易环节利得税调整，应该说从政策本身来看，这四个政策都是重量级的，理论上都会对市场造成重大冲击，比如北京预售资金监管政策刚一宣布，就有不少大型企业与我们探讨其影响力等等，但是呢，从这些年调控最终的结果来看，经常性的雷

十年历程，万科发展成为千亿规模的主因是什么？ 

    近期，两件事情大家很关注，我有幸都沾边。

    一个是在今年十月一号凌晨在新浪地产网发布了《中国房地产住宅销售排行榜TOP20》，通过这个榜单，相比几乎所有读者都会第一时间发出震撼！万科今年销售面积将无限逼近千亿规模，这将是中国房地产三十年发展过程中的新里程碑！榜单是我们研究中心制作的。

    另一个则是昔日枭雄孙宏斌凤凰涅槃，经历几番挫折，终于2010年10月8日在香港成功IPO，当日发去短信祝贺，孙总回复“谢谢陈总，希望能够继续得到您的支持”，孙总很客气，其实在他面前我算晚辈。大约在两个月前，我有幸去天津拜访孙总，孙总把李绍忠总裁、汪孟德CFO和黄书节董秘都介绍给我认识，期间甚至谈及请教之词，言辞形态非常照顾我这后辈，非常感动。