财政部和国家税务总局22日下发通知，明确了二手房营业税征收细则。通知中规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

普通住房定义：

普通住房应同时满足以下三个条件：

1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；

2、单套住房建筑面积在144平方米以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。

出证5年以下的普通住房营业税将按差额征收！

案例

一、今年年底及明年上半年楼市走向

今年第四季度、明年上半年楼市走向发展态势变化特征，基本包括发展态势、楼市价格、楼市政策、消费需求等方面。

1.楼市走向将步入平稳向好的发展态势，但不确定因素依然存在。

据国家统计局、大连统计局有关统计数据分析，我国、我市房地产市场正在步入健康平稳向好发展的态势，但是依然存在一些不确定因素。

其一，从房地产开发投资来看，投资持续增长，投资增幅依然偏低，未来走势将取决于信贷政策。前八个月，全国完成房地产开发投资，同比增长14.7%，增幅比1—7月提高311个百分点，而在今年1—2月同比仅增长1%，前6个月迅速上升至9.9%，1—7月增速同前6个月。比去年同期回落14.4%。与全社会固定资产投资达33%的增幅相比，房地产投资虽然持续增长，但增幅依然偏低。今年1—6月，大连市房地产开发投资完成204.1亿元，增长14.1%，于去年同期相比，增速回落11.7%。显然，无论是从全国还是从大连来说，未来投资的增长仍将保持一定的水平以维持既定增长目标，开发投

2009年，我国经济成功实现“保八”，有效遏止了经济增长明显下滑态势，率先实现经济形势总体回升向好。但明年经济发展仍存诸多不确定性，调控部门需直面信贷质量、贸易保护主义、通货膨胀、产能过剩四大风险，从制度安排入手，适时调整政策，加大调结构、扩内需力度，为“中国号”经济巨轮的平稳快速行驶护航。

信贷风险 严筑资本堤坝

银监会公布的最新数据显示，商业银行不良贷款余额和比率继续保持双降。但对于2009年超过9万亿元的新增信贷，一些市场人士担忧未来信贷风险。他们预计，最早在明年上半年，不良贷款余额和比率双降的趋势将会改变。

未来风险不容小觑

目前有迹象显示，随着信贷基数的不断扩大，个别商业银行分支行已经出现不良贷款余额增长的现象，银行资产质量下滑风险正在显现。

   中国建筑“土地、施工、房产”的“全产业链”模式，是所有其他房地产公司都无法企及的

   中国地产已经走到一个十字路口。

   历史将证明，粗放型的开发模式正在逐渐走向衰竭，而一些新的模式已经萌芽，并逐渐发力；万科今年的重大战略转型说明，商业模式的竞争将是下一段时期最重要的主题。其他房地产商开始思考：什么才是最优化的，或者说最适合自己的模式？

   招商地产：“蛇口模式”的复制

   招商地产的路子一直是业内艳慕不能共享的模式，简言之，就是“蛇口模式”的不断复制。

   何谓“蛇口模式”？可以概括为“曲线拿地+社区综合开发+高端路线”。倚靠大股东蛇口工业区，招商地产可采取“市场拿地＋股东注入＋厂房改造”有机结合的方式获取优质土地资源。这种大股东通过与政府层面合作获取土地，再与上市公司联动，一、二级市场贯通的方式，招商地产正不断推

    提到买房，人们往往先想到买一套新房。事实上这是有失偏颇的。目前的房地产市场，新楼盘一般总价较高，对于积蓄有限，依靠工资生活的普通购房者而言，购买一套总价不菲的新楼盘着实有些“困难”。除了新楼盘可供购房者选择之外，二手房凭借其性价比较高的优势也日渐成为购房消费的新主流商品。与新楼盘相比，二手房具备地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、不存在期房风险等优点。在新政出台后，很多政策有利于二手房交易，如减免营业税、契税、并首次明确，买二手房也可转户口。买新房还是二手房？我们不妨从不同的角度分析一下。

    交通环境——二手房胜

   新房：买新房看的是以后的发展，不少楼盘在规划中的地铁2号线旁，不过现在要买，还是有车比较方便。

   二手房：城市核心区有如蜘蛛网似的密织的交通网络，交通环境自然优越。

    建筑外观——新房胜

    新房：外观新颖、现代感较强、视觉感好，有不少楼盘还用上新的建材技术。

    二手房：楼体外观建造较为传统、单一，房龄久了不免有发黄、裂缝之处

可抵押的房产限制严

伟嘉安捷按揭顾问提醒贷款申请人，银行对申请办理抵押消费贷款的房产有严格的限制：符合国家相关规定可上市交易的房产，拥有完全产权且处于非按揭状态，即全款购买或贷款购买现已结清的普通商品房均可办理。未满五年的经济适用房，处于拆迁状态的房产，未取得房产证的小产权房等均不能办理抵押消费贷款。值得提醒的是，抵押贷款中的房产仍可继续居住或出租。

对借款人年龄房龄设限

伟嘉安捷的专家指出，并不是所有的房产都能作抵押。对房龄也有要求，一般为小于15年。同时，银行对申请人的年龄也有限制，一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁，所以借款人在打算抵押消费贷款时要咨询好相关事宜。

贷款年限成数限制严

与二手房按揭贷款相比，抵押消费贷款的贷款年限和成数相对低些。伟嘉安捷按揭顾问介绍说，抵押消费贷款的最长贷款期限为10年，申请的最高贷款额为房屋总价的70%。另外，银行对抵押贷款的最低贷款额也有限定

可抵押的房产限制严

伟嘉安捷按揭顾问提醒贷款申请人，银行对申请办理抵押消费贷款的房产有严格的限制：符合国家相关规定可上市交易的房产，拥有完全产权且处于非按揭状态，即全款购买或贷款购买现已结清的普通商品房均可办理。未满五年的经济适用房，处于拆迁状态的房产，未取得房产证的小产权房等均不能办理抵押消费贷款。值得提醒的是，抵押贷款中的房产仍可继续居住或出租。

对借款人年龄房龄设限

伟嘉安捷的专家指出，并不是所有的房产都能作抵押。对房龄也有要求，一般为小于15年。同时，银行对申请人的年龄也有限制，一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁，所以借款人在打算抵押消费贷款时要咨询好相关事宜。

贷款年限成数限制严

与二手房按揭贷款相比，抵押消费贷款的贷款年限和成数相对低些。伟嘉安捷按揭顾问介绍说，抵押消费贷款的最长贷款期限为10年，申请的最高贷款额为房屋总价的70%。另外，银行对抵押贷款的最低贷款额也有限定

    岁末是二手房交易的高峰期，业内置业专家提醒购房者，选择二手房时除考虑房子的房价、区位、户型等因素外，还要考虑房子一些外部的细节。

   致命第一招：物管温柔的隐患   

   单位的宿舍大院一直是受二手房市场追捧的对象。这是因为一般情况下大院内居住人群较简单，邻里人情味浓，所以，此类二手房除硬件条件外最吸引购房者。但在这浓浓人情味背后，却隐藏着物管隐患。   

    此类型二手房多不存在专业的物管，小区管理多由单位聘请的离退休人员完成，看门大爷除日常性的负责小区安全、收发邮件、代收水费等事情外，对其他物管方面的事务基本不负责。这意味着：当发生物管纠纷时，该小区内没有可以遵循的物管条例进行处理，只能靠人情进行斡旋。购买这种二手房，购房者只能祈祷从此无事，一旦发生纠纷就势必陷入人情的泥潭。

   致命第二招：车子抢位的尴尬

   一些房龄较长的二手房未建有地下停车场或专门的车位，小区空地或临近街道便成了停车场。随着私家车数量的

买房，担心自己成为接棒高房价的最后一人；不买房，又怕房价继续上涨。

每一次房价持续上涨时，购房者都会历经这样一种心理转变过程。而目前，“房产优惠政策”的去留传闻掺杂其间，购房者的心态，就变得更加微妙。

6日，某地产研究机构发布了2009年第3季度“中国购房者信心指数”。调查显示:2009年第三季度的购房者信心指数总体得分为103.3分，购房者信心度处于一般水平，这表明购房者对购房信心不强，仍持有观望态度。

如果现在购房，危险系数有多大?

房价有毒，请勿出手

冯晓东/独立财经地产评论人

造成目前楼价上涨的原因从客观上有几点:

从需求方面说，首先，对通胀的预期。尤其是一些投资者对通胀预期特别敏感，所谓的温州炒房团就是。据媒体数据显示，仅2009年5月份，温州客在上海楼市就扔下约13亿元，买走了700多套房屋。在过去的几个月中，楼市成交快速回升，房价由跌转涨的趋势逐渐

  理由1：政策调控

   冀望楼市健康稳定发展

   2007“新政”虽然对楼市产生明显的抑制作用，但政府依然对首次置业者持鼓励态度。特别是“两会”后，政府明确表示不赞同“拐点”论，政策对房地产市场健康、稳定发展的期冀，将有力支持自住性需求购房者买房。

   解读一： 政策大势不变

    2008“两会”结束后，建设部副部长仇宝兴表示“目前的宏观调控已经初见成效”，这从侧面表明国家短期内将不会针对房地产业出台进一步的调控手段，政策面将在较长时间内处于“真空期”，而随着新政影响的持续发力，开发商不断让利，使成都房价“底部”越来越清晰。对于刚性购买力来 说，政策不变化，市场便更稳定，也更适合出手。

   解读二：持续加息 现在不买还款压力将更高

   2007年央行进行了6次加息。贷款利率从年初的6.39%上调到7.47%。2008年1月1日起，大部分商业银行开始执行多次加息后的新利率。随着利率的不断提高，购房者要负担的利息将越来越高。2008年，央行再次于1月16日和3月18日两次上调存款