伟业的BLOG

文/伟业顾问事业集团总经理 徐斌

   “变则通、合则强、融则赢。”在受到政府政策影响较大的房地产市场中，这句古语尤其适用。 每一次行业波动、有危机的时候，恰恰经纪机构是为下一步发展做战略布局的机遇。在开发商销售遇阻、二手门店成交低迷的市场格局之下，伟业渠道整合营销应运而生。如今， 这种全面整合的房产经纪营销新模式渐渐成为伟业未来发展和行业竞争的制胜武器。

楼市遇冷引发蝴蝶效应

    开发商今年日子不好过几乎已是业内众所周知的“秘密”。2012年第一周，全国主要

    回想2011年，伟业东戴河项目团队取得了项目开盘热销2亿元骄人业绩，交上了一份满意的答卷，也获得了伟业公司“2011年度最佳团队”的荣誉称号。作为其中一员，我们感到骄傲和自豪。

    2012年上半年，伟业佳兆业•东戴河团队迎难而上，多次组织团队召开动脑会，频繁进行实景对抗演练，加强销售员自身的业务水平和现场谈判的能力。在团队共同的努力下，我们顺利完成了项目多次大型活动，也取得了较好的业绩……

积极向上的伟业佳兆业•东戴河团队

动脑会：

一、宏观市场：中央坚定调控，短期政策无放松迹象

    一季度房地产政策的基调整体是较为严厉的，特别是两会后温家宝对房地产市场的表态，认为房价远远没有回到合理价位，调控将不放松，更加坚定今年房地产调控短期不放松的态势。虽然调控很严，但调控的政策整体仍表现是“有保有压”的：

   支持保障房，建设目标更务实，资金支持力度加大。近几年政府大力推进保障房建设，2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套。在确保质量的前提下，2012年保障房计划开工700万套。

   保护刚需，适度微调货币政策，鼓励支持首次购房需求。2012年2月央行继续下调存准率0.5个百分点，进一步释放货币政策微调信号，首次房贷放松迹象明显。

   抑制投资型需求，探讨房产税试点范围扩大，促进长效机制完善。探讨房产税试点改革范围的进一步扩大，为建立中长期制度奠定基础。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于建立长效

    提起长安街和北京CBD，相信业内人士都再熟悉不过。今天，我们要带大家探访的就是这样一处同时拥有长安街和国贸的顶级物业——万科·大都会。

    万科·大都会和国贸面对面，离央视新大楼也很近。它是万科大北方区域定位最高端的项目。据说它由去年的世界室内设计大奖得主担当设计，在产品设计上实现了全线非量产顶级品牌精装。许多业内人士都对它颇为关注，却撼未谋面。

    究竟这座“京城最低调的私人官邸”是什么样子？近期，万科·大都会实景样板间开放。怀着各种好奇，我们来到北京CBD核心，探访这处繁华中央的隐秘所在！

    又到3·15国际消费者权益日，如今的社会，每个人都是消费者，所有的商品都存在有质量好坏的差别，大到一住几十年的房子，同样面临着质量的问题，虽然有专业机构进行验收等质量检验行为，但有一些在专业机构检验时不太关键的细节方面可能会在今后的使用中给我们造成麻烦，牵扯到我们自身的利益，还是应当学会几招检验的方法，下面就是业内行家摸索出来并经过反复验证的几个有效方法——

 第一招：轻敲墙面听空裂 

    墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

    2011年2月17日“京十五条”出台，随后天津、郑州、大连等城市也相继出台了升级版的限购令。目前限购政策正值一周年之际，各地城市表现如何？

北京：低总价产品成热销主力

    “京十五条”颁布前后，京住宅成交排行榜TOP10中均价有了明显变化。数据显示，“京十五条”颁布前，即2011年1月住宅成交TOP10中70%项目成交均价在20000万/㎡以上，而时至“京十五条”颁布1年后的2012年1月，住宅成交TOP10中仅有1个项目成交均价在2万元/㎡以上，其余成交套数排名靠前的项目在均2万元/㎡以下，这些项目的套均总价在80-120万元之间。

鲁迅先生曾经说过：“有希望，便是光明。”是啊，生活中需要希望，因为希望，你在风口浪尖上不再胆怯，因为希望，你面对暗淡岁月时依旧从容。希望，在春天里孕育，希望给了我们勇气，希望就在不远的明天。

事实上，希望还在我们的身边，我们每天都可以接触到，以下9位是来自伟业的女员工，特别想说到的是，她们正在孕育着希望，当我们一走近她们便能感受到来自她们身上那强烈的生命力。谁说不是呢，她们正在孕育着未来……当问到她们心中有什么希望的时候，她们比任何人都要郑重，思考良久才会慢慢落笔写下答案，现在让我们一起走近她们心中的答案，看一看这些美丽的准妈妈对希望有着怎样的解读——

出镜人物：刘淼

部 

    顺义龙湾戴斯酒店，12月23日下午18:30，伴随着大家兴高采烈的欢呼声和停留在集体合影画面中的笑容，2011年伟业顾问第二届优秀项目案例征集大赛圆满落下帷幕。

    本届案例大赛自2011年6月启动，到12月23日落下帷幕历时半年之久，共有近300名选手参赛，收集了231个案例，经过初评、复评、首轮宣讲赛的层层筛选，最终有16份优秀案例脱颖而出，共15位参赛选手参加了于 12月23日举行的案例宣讲终极pk赛。本届大赛实现了进一步充分利用并调动公司内外部资源，实现知识沉淀，避免资源流失，同时营造公司积极学习的活跃气氛，促进员工快速成长。并且在第一届案例大赛的基础之上，更多更快地增加公司高质量的案例积累。

    现在，让我们共同回首这次令人难忘的终极PK赛。

[优秀案例的激情宣讲]

     宣讲会上，15位宣讲人纷纷将各自案例的精华和亮点用报告呈现和演讲结合的方式

    2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

    旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利。但旅游地产以低成本为基础，问题是必须有人气，没人去的地方什么房子也很难卖。

    当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资层面来说，由于旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，伟业自2005年就开始触及旅游地产，在海南、云南等旅游城市也建立分公司，对于伟业来说，旅游地产已不陌生。

    11月25日，北京市住建委和市地税局发布通知，放宽北京普通住宅认定中的房价标准，按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准。调整后，北京市70%以上的购房家庭能够享受税收优惠。新标准将从12月10日开始执行。

    认定为普通住宅有三个条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；（2）单套建筑面积在140(含)平方米以下；(3) 实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

    此次放宽普宅标准实际上是仅对享受优惠住房平均交易价格重新做了规定，目前享受优惠政策住房平均交易价格规定是2008 年11月发布的，按照环线、总价进行界定，由于并未考虑南北区位房价差异及近年来房价大幅上升的因素，并不合理，使很多普宅“被豪宅”，要承担更多税费，引起市民不满。此次调整后的标准更适应实际，更合理。对住宅价格的新旧规定对比如下：