致力房地产进步的专业主张

                               2012年南宁房地产市场趋势预判

                                        韦成汉/文 2012-01-16

    2011年着实是不平常的一年，世界经济面临诸多不利局面。应对复杂多变的世界经济格局，中国中央政府对经济结构强力调整。在房地产领域用行政手段收缩银根、提高基准利率、在重点城市实施限购。并在此过程中排除多种干扰与市场阻力，持之以恒地将政策延续下来。将市场反复的博弈天平始终倾斜到政府认同上来。由此一来，在不同地区房价上涨势头得到实质性缓解。

    南宁房地产市场滞后一线城市2-3个月已经成为常态，一线城市2011年国庆前后低价开闸放水并

对近期楼市热点话题的观点

韦成汉2011-08-04

    时下，不论业内或坊间对南宁楼市下半年趋势、房价动向、供需关系、营销展开都较为困惑。即使在媒体不於余力深挖报道下仍然得不到求解。对此有必要在萎靡市场背景下谈点个人观点。

一、市场整体趋势问题

    个人观点在上月已有提到，整体而言市场是相对稳定的，局部出现价格松动不可避免，显而易见限购令的积极作用不可小觑。因此对限购令需要战略眼光分解，一些业内人士在很大程度上忽略限购令的威力，显然是一种严重的误判。只能非常遗憾地说“你显然不了解南宁市场”！

    目前不少人士乐观预期十月市场会有所转变，恕不能苟同。地方约束性政策底下现在不好，以后能好的了？自欺欺人。建议甲方们做好持久战准备（其实相当多甲方早已准备,但在如何准备上没有形成共识，以为政策一如既往对市场形成不了冲击，显然是错误的！）。

    南宁地方政府通过媒体发布的成交数据似乎有向好趋势，其实冷暖

                   龙羊之争，龙胤当归拿什么叫板保利山渐青？

                            韦成汉/文 2011-01-12

当归是补药？

    在五象新区、凤岭北、九曲湾三足鼎立格局趋势背景下，处于城市未来版图核心新贵的仙葫也不落于人后，近期南宁坊间多有传闻龙胤凤凰城二期产品即将入市，对其旗下产品信心可谓爆棚，在南宁市场竟公然宣称“别墅围着高层转”，如此打破常规，是把玩营销概念抑或却有其事，按耐不住好奇之心倒要看看所谓的“别墅围着高层转”究竟有什么出奇出新之处，底气从何而来？

    着实令人惊奇，龙胤凤凰城二期竟然叫“当归”！据本草纲目曰“当归功效治中风不省人事、口吐白沫、产后风瘫”之用，难道龙胤凤凰城二期能够医治南宁高层低密度住宅产品缺失问题？显而易见，在南宁

土地供应峰值到来加速南宁旧城改造力度

韦成汉/文2010-12-25

通过系统性研究，个人研判南宁土地供应峰值将在2012年到来，显而易见南宁城市核心地区的土地将变得更加稀缺，因此不难理解为什么近期城市核心区地块单亩出现价格新高了。2012年之后，五象、九曲湾、相思湖、沙井土地储备大户将成为住宅土地主力供应局面已然形成。

那么面对城市核心区土地供应紧张，南宁除了在快坏两侧积极储备土地加大供应量、调整土地技术指标之外还有什么其它积极办法吗？从国内一线城市来看，深圳，广州、北京、武汉等城市除了在城乡结合部整理土地之外，另一条路径就是加大城中村整治及推进老城区改造来实现缓解土地供求矛盾，也就是官方文件所说的“旧城改造”。

目前由于国内多数地区在旧城改

南宁房价到底贵不贵？

韦成汉文2010-10-21

10000-7000、7000-5000元/㎡的房价梯度已经让购房者感到巨大困惑，南宁房价为什么涨得这么快？更为可怕的是南宁房价疯狂时期，持续出现破万房价，难怪乎中央调研组连续巡视南宁的房地产市场状况。对此有必要来探讨一下南宁房价情势的问题。

“一座城、一种生活，我来至农村！”

除开政府、事业单位、投资购房是客户主体外，南宁购房者群体的演变不单纯是改革开放成果的既得利益群体。我们很难否认这些客户群的存在，但是稍微深入市场观察便会发现，其实购房主体中最不可忽视的就是来至农村、小县城、小镇群体。

他们不一定是机关单位、事业单位职工，他们是随着乡镇经济起家的群体。煤老板、木材老板、养殖老板、建材老板等等个体性质的人士。也许他们其貌不扬、或许衣着有些肮脏，但是这并不妨碍他们置业南宁。很大程度上，政策抑制那些投机客户退场之后，这些人士才是推动南宁楼市向前发展的生力军。当然，也包括那些每天开着电动车赚工分买房的小职员。

必须看到，当市场发

                                 对南宁楼市趋势谨慎乐观

                                         韦成汉/文2010-09-28

    未到10月之前，南宁房地产市场交易出现活跃态势。与前几月相比，市场出现向好趋势。在早些时候长罡路广西水电学校（现升为职院）傍地块拍出市场可以接受的价格。

    据《当代生活报》记者胡宁军连线，拿下该地块的是以个人名义竞得。拍卖会后我曾经服务的客户向我电话了解，地块价格合适否。因为他们也到现场竞标，但是价格超出预期，因此没有拿下。

    我认为，目前长罡路沿线已

通货膨胀加大房地产投资压力

韦成汉文2010-09-07

 4月以来，受到政策调控的房地产市场出现了成交量急剧萎缩现象，中央

弥漫在粉尘中的南宁楼市

韦成汉/文2010-09-06

    昆仑大道遮天蔽日的黄色尘土着实令沿线居民饱受烟土之苦，显然高速发展的城市化进程依然在激进前进。兴宁区快环外已经成为房地产开发商必争之地。

    当大嘉汇工地泥头车泥土洒落在昆仑大道上，这条大道早已经不堪重负。仅仅投入4年多时间，补丁程度令人触目惊心，连年的房地产开发，让这条黄金大道黯然失色。然而新竖立起的楼盘、厂房、工地又是让人向往。5年后兴宁快环外金鸡变凤凰，或许得以重生。

    时下南宁楼市多少与目前兴宁快坏地区类同，一条大道贯通东西，沿线密布楼盘、厂房、批发市场。这些构成楼市格局，凌乱、低素质厂房与高规格地盘交错其间，没个定性。说不成体统又有大批高素质楼盘落户其中，说高素质片区，又有高耗能厂房横旦其间。真不是个东西。要发展还是未来，显然衙门的老爷看中前者。

    作为房地产业内人士除了揪心呼吁外别无它法，眼看高素质地区渐变为毫无规则的楼市乱局着实心痛。显然南宁市层面的工程要好很多。车书记提

                                 关于南宁房地产趋势的若干意见

                                             韦成汉文2010-08-26

 地王现象左右不了南宁房地产市场

    一个城市发展依靠的还是实体经济进步与城市聚集效应，现阶段作为南宁发展支柱的房地产业只是这一阶段的必要补充。显然，大众对此多有误判。尤其以高地价地盘衡量城市房地产业发展的指标过于苍白。

    《当代生活报》对于金浦路地块开发存在风险的隐忧正是社会大众关注的焦点。对此早期时候已近发表相关观点，我看南宁业内对此也是存在统一共识的。作为风向标可能极好，但是单一宗地

楼市两难势必要有所调整

        韦成汉文2010-08-02

在早些时候，温家宝总理对中国经济表态“面临两难”之后，房地产市场出现两种截然不同的声音。有经济学者认为房地产调控政策不应半途退出，一来造成政府公信力下降，二来担心房价出现反弹，因此政策应当也有理由保持下去。另有人士认为