今天一直在听各个房地产代理项目的08年操作思路提报，从小到几万平方的公寓，到数十万平方的城，从商业\写字楼到酒店式公寓\普通住宅和别墅豪宅，各有各的担忧。我也有担忧。

 

    忧的是市场，忧的是政策，忧的是价格趋势，忧的是去化速度，等等。确实以深圳为首的房地产市场暴跌给原本如火如荼的房产投资热潮浇了一大盆冰冷的水，气温在降，房价在降，成交量在降！房产投资者的投资信心和热情在降，开发商的信心也在动摇！无形的市场让所有的人不约而同的表现出“坚决拥护”国家抑制房价过快上涨的政策和决心。

 

    没有完全的法制和政策环境，就没有完全充分的市场，这也就是中国背离于“房市股市联动”规律之外的根本原因，这场房地产和金融政策的出台直接把中国的市场经济打回到“计划时代”，以限房价\限面积\限房型\限购买对象为代表的“四限房”就是一个明显的例证。打着抑制贫富差距和保障低收入人群的幌子，行保护富人阶层既得利益之实，如论你新政如何严励，对富人没有影响，该投资该炒房还是继续，只是持有的周期长短而已，等市场复苏时，最大

   忙碌的07年，漂泊的07年终于过去了，充满希望和激情的08年在这历史罕见的大雪纷飞中到来了。

  

   从深圳到无锡、上海再到期苏州，从慧通行到博思堂，从一个创业者到一个打工者，07年经历了太多的转变，算来算去，唯一不变的是对商业地产的热情和兴趣，无论是研究还是实践，都乐此不疲。

 

  07年太多的时间在路上，辗转于上海、苏州、无锡、常州、泰州、淮安、南京、合肥、池州、蚌埠、杭州、宁波等这些城市间，一路走、一路看、一路谈，太多的感触。人在路上，心也在路上，忽略了太多的东西，包括对管理的投入、对研究的投入、对同事的关心和培、，对家人的照顾，等等。还弄丢了太多的东西，最重要的是把辛苦努力的项目和销售团队丢了。

 

  08年重新开始，从零起步，我除了要做策划和招商外，还有做研究、做销售和经营管理。好在有大家的支持，销售终于有着落了，研究也已经起步，第一期的《商业研究与实践》创刊了，商业月报和各种专题研究也已经启动。

 

   期待08年有新的突破！也希望朋友

 

长三角一直是中国最有历史文化底蕴、民间最为富裕的区域之一，随着近年来的经济发展，也成为中国经济发展最快、前景最好的区域之一，这些为商业和商业地产的发展提供了广阔的空间。长三角特别是江浙沪区域的商业地产发展水平已经接近以广州深圳为核心的华南区域，并呈现出自己独有的特征。

 

第一，区域单核将成为历史。上海长期以来成为长三角的商业核心，无论从商业的形态还是从商家档次、消费水平、服务水平等各个方面一直处于领先地位。周边人群倾向于在上海购物和消费，这成为江浙沪的时尚潮流，使上海在长三角具有绝对的商业幅射力，但随着周边城市经济、交通和商业的发展，这种格局正在发生改变。随着各大知名专业商业地产开发商的投资和国际国内一流主力商家的进驻，以周边城市为核心的商业中心正在形成，如杭州、南京、苏州、无锡等城市的商业实力逐渐增强，长三角区域原先以上海为中心的区域商业单核将发生改变。消费者有更多的购物选择机会，大部分人将选择本地消费，少数一部分人选择上海的同时还倾向于选择香港。

 

另一方面，长三角区域各大城市内的商业单核或者区域核心将发生改变，城市发展郊区化带

基本上有个不成文的规矩，一般的住宅项目都会要求规划一定的商铺作为配套。在商业地产形式一片大好的市场情况下，很多的项目中，社区商铺甚至做为开发利润的最重要来源，成为众多发展商追捧的香饽饽，有些发展商甚至为了追求利润，盲目的把社区商业的做大，到头来成为操作中最为头疼的问题。本文所指的社区商业是指住宅小区的社区商业。

到底社区商业应该如何定位、如何规划？又应该怎样去招商和销售？

社区商业，无论在营销中冠以地中海风情街、巴黎风情街、西班牙风情街、锋尚街等等多么高贵、多么品味、多么华丽的名字，他的实质是不会改变的。他是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

按照形式来讲，社区商业分成一般沿街商铺、步行商业街和集中式商场。功能业态涉及药店、干洗、咖啡蛋糕、书店音像、数码冲印、美容美发、美甲美体、百货、超市、水果专卖、烟酒茶、培训中心、琴行、服装、鞋帽、箱包、家电维修（家电电脑）、文具玩具、眼镜、便利店、地产中介、彩票、银行、餐饮、粮油店、小吃店、鲜花礼仪、票务、凉茶、汽车护理美容、饮用水、医疗保险（社区医院）、邮政通

有一次坐地铁三号线路过中山公园站看到一个家乐福的招牌,觉得应该那里有一个购物中心,后来问朋友,朋友都说

华南商家进驻华东以服务见长

深圳天虹商场在深圳确立领导地位后极积向外拓展，在关内到关外，从关外到东莞和惠州，从深圳到南昌、厦

在商业地产中，商家的地域性一直成为商家拓展和项目招商无法破解的困局，但事实上，已经有很多的连锁商家在进行这方面的尝试，国外连锁品牌不断的进入国内，国内的一些商家也在大本营以外的区域扩张，在零售和服务业竞争日益激烈的今天，连锁商业正在上演一场场南征北伐、东进西突的攻城夺池之战。当然，这中间有很多成功的典范，也有不少失败的案例，但纵观那些异地扩张开花结果的连锁企业，都是一个外来商业模式与本地文化融合的过程。

 

三、餐饮招商的策略和方法

按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类：食街或者特色街区、大型卖场或者购物中心、一般住宅底商

2、快速饮品店

快速饮品店选取址一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的1楼，面积要求相差较大，小到几平方，大到二三百平方不等，一般对人流量的要求较高，对物业的要求相对较低，一般以外卖为主，只需要基本的用电，部分不需要给排水，不需要排油排烟等，因为大部分的餐具为一次性的，饮品用水也是桶装纯净水。下

二、餐饮业拓展的基本物业要求

虽然每个餐饮企业的模式和发展策略不一样，但对物业的要求中的一部分内容是大致相同的，我们通过对一批餐饮企业的访谈和招商实践，就以上所提及到的几类餐饮企业的拓展物业要求进行了一个归纳和整理，以及对餐饮招商起到一定的指导作用