卖房给按揭户需要注意的一个风险

最近本老头卖房了，将十年前购买的一套房子出售。价格谈妥了，合同也签了。对方不是全款，需要银行按揭，于是出现了一些令本老头忧虑的问题。

如今首付款已经收到，过户的手续也办了，就等着银行的贷款到账，钱货两清。趁着现在没事，闲着也是闲着，本老头就来唠叨唠叨在这当中的一个风险。

那天我家领导说，中介小姐电话通知，说银行同意贷款了，明天去办房产过户手续。那口气，毋庸置疑。

本老头小农思想比较严重，觉得一套房子半个身价，应当小心一些为好。再说了，搞了一辈子银行，不说出点卖房的风险来，人家说什么就是什么，还算行家么？于是开动脑筋思考其中的问题。打算一有发现，就揭示出来。有没有作用不管，至少可以唬一唬我家那位领导，以便降低她吆三喝四的声调。

有啥问题呢？嘿嘿，本老头发现一个大问题：要是银行不能及时放款或者不能放款，那就糟了。这里房产过户了，那里贷款被吹了，我的房钱找谁要呢？

这不是杞人忧天，不是，有这种可能性存在。当然概率不大。但，万一呢？真的万一了，就很麻烦。

不能及时放款，拖上三五个月，咋办？你只有等。问题是，这样的等待是没有期限的，人家不会说就三个月，一定三个月，不会，只会说，再等等。理由有许多，最通常的理由是规模限制，就是银行没有指标了，有钱也放不出来了。这样的事情经常发生，尤其是在楼市调控时期。这样的等待是很令人难过的。要知道，钱这东西，落袋为安，不落袋就不能安心。再说了，资金有一个时间价值，今天的十万与一年半载之后的十万，可不一样，这里面有许多机会损失。

如果只是贷款时间上的延后，虽然令人不爽，还是可以接受，但如果等了一段时间之后，银行一句话说，终止贷款，就是不贷了，又该如何是好？这样的情况也不是没有先例，有。缘由不外乎两个，一个就是前面说到的没有贷款规模了。这是国家政策问题，属于不可控因素；一个就是在放款之前，银行发现借款人也就是买房人存在一些问题，这些问题使得借款人够不上借款的条件，银行不愿意借款给他了。

有了这样的发现，我就很认真地与我家领导说，应当与中介交涉，要求银行给我们出具贷款承诺书。见到承诺书之后，再去办过户手续。

领导听了我的分析，云里雾里。最后没办法，觉得老头一根筋，也拗不过，就如此这般与中介说了。中介的女孩很惊讶，说没有这样的先例哩，银行都是电话通知说贷款批了，哪会出什么贷款承诺书？

我说，银行不承诺，好，那就中介承诺，一旦贷款不能按时到账，中介垫款。这话是我说的，我抢过了电话。

中介的女孩笑声更大了，说你这位大叔，没事吧？

没事？我有啥事？我没事，一点事也没有，你们中介有事。你们想想，万一银行贷款黄了，我问谁要钱？

女孩说，买房户呀！他买房，又不是我买房，咋问我要钱呢？

这话说得有道理。于是我就考虑要买房户出一个承诺，万一银行贷款没了，要在一定期限之内自筹资金付清全款，否则，就要将已经过户的产权再过户，回归至本老头名下，所需一切税费由买方负担。并且，我还想到了赔偿问题，要求买方赔偿一定的金额，补偿我的机会损失。

朋友们，我说的有道理么？够聪明么？

可是，卖方的小伙子一听这么复杂的事情，就对中介嚷着不买了。

这下中介慌了。交易不成，中介啥也得不到，能不慌么？于是这个女孩立即变换了口气，说让我们去看看，找找关系，看看能不能弄到贷款承诺书。

结果，中介厉害了，竟活生生地从银行开出了一张贷款承诺书，书上说得很明白，而且进账账号也写得很清楚，我家领导的账号。照理银行应当出具承诺书，但是，银行处在强势地位，有些银行不耐烦也是常事。

这下本老头没话说了。于是老老实实跟随我家领导去交易所签字，然后按手印。在多处按了手印，像杨白劳一样。

好了，这事过去了，我现在在家等钱到账。当然，我还是有疑虑，就是万一银行贷款不能到位，买方如何付款？这个疑虑不会因为银行的一纸承诺就烟消云散。因为我知道，银行承诺的贷款，经常会因为政策问题而取消。这也是中国特色。但我不能再说什么了，不能。再提出质疑，人家就真会以为老头有毛病了。但愿这段时间，国家调控不会调到我们这个小地方来，影响我们的小生意。

有房要卖的朋友，而对方又是一个按揭户，你还是要多长一个心眼。因为，真摊上调控银行不贷款，你要对方再办过户手续回归你的名下，税费不得了，差不多百分之十。叫买房户全额承担，的确会嗷嗷叫。产权不拿回来，对方又无力付款，那就只有欠着，这是最令人不爽的。最妥帖的办法就是抓住银行，看着他们出具承诺书，无论什么情况都坚定要求兑现，不兑现就声称打官司，寸步不让。银行不会为了这几个贷款与你打官司，一定会如数放款。如果银行不给承诺书，你就不办过户，切记切记！

 澳洲的巢巢朋友说，澳洲买卖房屋都有律师介入，依法办事，双方的权益有保障。可惜我们这儿还在初级阶段，法治的初级阶段。没办法，只有自己努力保障自己。