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在成功拿到英国移民签证后,登陆英国的第一件大事估计就买房子了。
一般情况下,在新移民者的移民签证办理期间,就已经去英国查看过英国的房产市场,并且已经买好了房子,这样方便登陆英国后可以直接办理自己子女入学的问题。不过也有一些比较保守的移民申请者则是担心移民签证或者是对英国环境不太熟悉,则是选择了先租后买。那么,作为一名英国的新移民者,如何在英国投资购买房产呢?
确定想购买的房产类型。移民到英国后,在买房之前,应当先去好好的考虑一下究竟什么样子的房产类型是是你所喜爱的、想要购买的。
根据想要买的房产类型选择房产。在确定好了想购买的房产类型之后,自然就是可以依据你想要选择的房产类型去房地产市场中选择房产了。
找靠谱的房产中介。许多人自己选购房产时,可能会找不到自己所喜爱且合适的房源。故而,在英国买房的时候,就需要你去找寻一家靠谱的房产中介(玉和国际可以为你提供最优质的购房服务)为你推荐提供一些合适的买房方案。
找一个靠谱的专业律师。英国是一个较为注重法律的国家,在英国买房时,亦会碰到诸多的涉及到法律的事项,故而,在这时找寻一个靠谱的专业律师亦是十分有必要的。
如何证明英国购房资金来源的合法性?
英国对于购房者的资金来源的证明核查越来越严格。无论是在向银行贷款时,或是在律师完成购房合同时,购房者都会被要求出示资金来源证明。
按照英国的反洗钱法,任何机构或者公司在自己正常的业务范围内不得为洗钱行为提供任何便利条件,要采取合理的步骤在自己的经营中杜绝一切洗钱行为,同时,一旦发现任何洗钱的嫌疑行为必须立刻上报相关的反洗钱组织。
购房者在买卖房产是会涉及到大笔的资金转移,因此银行,律师行甚至是房产中介都会要求当事人在购买房产时,必须提供证据来证明自己钱款的合法性。如果不能证明这一点的话,不但物业购买会受到耽搁,取消,当事人的钱款甚至会面临被没收的危险。因此在购房前,一定要准备好资金的来源证明文件。
根据资金来源的渠道不同,资金合法性的证明可以通过下面的方式来进行:
房产买卖的契约
如果您的购房资金是自己或者别人卖房所得到的款项,您自然需要提供相关的房产证明,房产交易合同。如果有可能的话,能够提供公证书自然是最好的。这可以是您或者别人现在卖房的款项,也可以是您或者别人以前卖房的款项。
股票或者其他理财收益的收据
如果您说您的钱款来自于自己的股票投资或者其他理财项目,您自然需要提供相关的股票交易记录或者理财项目收益记录。这些证据可以是您出售给别人股票的合同,也可以是证券市场或者理财公司所开具的证明。当然,相关的银行账单也是可以体现这些交易的。
遗嘱或者其他馈赠证明
遗嘱是证明遗产的最好方式。如果您说您的钱款是某位亲戚以前留给您的,您则需要提供出相应的遗嘱。
一生所存积蓄
很多新移民的购房款是自己的父母或亲戚一生的积蓄所得。他们现在把这些钱借给自己或馈赠给自己,以资助自己在英国购买物业。然而,由于这些钱款都是他们一点点积存起来,因此,是很难提供出资金来源证明。在这种情况下当事人可以详细地说明一下自己的钱款是怎样积累的。比如他可以详细地解释,自己是做什么工作的,在什么地方上班,工作了多少年,每年的工资是多少,自己的花销是多少,自己一年的收入可以剩余多少钱,然后自己是积累了多少年才积累了这些钱。如果这些说明可以在律师面前见证,也是非常好的资金来源证明。
(来源:英房网)

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英国主要抵押贷款机构之一哈利法克斯公司8日预测,在经历了动荡不安的2018年后,2019年英国房价有望迎来2%至4%的增长。这是目前对今年英国房地产市场最乐观的预测之一。

“脱欧”公投后,英国房产交易量迅速减少,上市交易的房产数量处于历史低位,出现明显的“无价无市”状态。分析人士指出,英国房地产市场已从卖方市场转为买方市场。在伦敦等部分热门地区,2018年甚至还出现了房价下跌现象。

“‘脱欧’公投之后,尤其是印花税政策调整后,(伦敦)市中心150万英镑以上的豪宅均价出现下滑,最大降幅超过10%。”长期跟踪研究英国房地产市场的《英国房产投资指南》总编辑范慧勇说。

英国全国建房互助会本月初发布的数据印证了房地产市场放缓趋势。2018年12月英国房价比2017年12月上涨0.5%,相比11月1.9%的同比涨幅大幅放缓,是自2013年2月以来的最低房价同比涨幅。其中伦敦房价同比下跌了0.8%。

进入2019年,“脱欧”阴影继续笼罩英国房地产市场。英国央行去年11月预测,在最坏情境下,“无协议脱欧”将导致英国房价下跌30%。

不过,由于英国住房刚需强劲,再加上抵押贷款利率保持低位、就业率创新高等因素支撑,多数机构预测,今年英国房价将保持平稳或小幅下跌,即便出现“无协议脱欧”,房市可能会在短期震荡,但不大会出现崩盘。

英国皇家特许测量师学会预测,“脱欧”和民众负担能力有限等将对英国房地产市场造成负面影响,房价在2019年将停滞不前,销售数量将下降5%左右。

不过,该学会认为,如果出现“无协议脱欧”,英国央行可能在紧急状态下重启量化宽松政策。此外,英国房地产市场供应持续不足。在这些因素支撑下,房价不会深度震荡。

“英国楼市长期供应不足,尤其是伦敦地区,每年新建住房远远无法满足新增的实际需求。只要房价下滑到一定程度,就会有买家入场抄底。”范慧勇说。

全国建房互助会也认为,如果经济形势没有发生重大变化,2019年英国不会出现全国范围内的房价下跌。

“如果经济继续以适当速度增长,失业率和借贷成本接近当前水平,我们预计2019年英国房价将以个位数低速上涨。”全国建房互助会首席经济学家罗伯特·加德纳表示。

英国启动“脱欧”程序后,为避免房地产市场迅速滑坡,财政部在2017年11月宣布,取消首次购房者购买30万英镑以下房产的印花税。财政部表示,这将使80%的首次购房者免交印花税。

受此利好推动,加上住房贷款利率处于较低水平,去年英国国内首次购房者大幅增加。根据英国大型按揭贷款机构约克郡建筑协会发布的最新统计数据,过去12个月英国使用抵押贷款的首次购房者数量达到36.7万,为2006年以来的最高水平。

随着3月29日正式“脱欧”时间逼近,人们对“脱欧”不确定造成英国经济下行的忧虑不减反增。在距离“脱欧”正式生效日期不足100天之际,各方对英国究竟会以何种方式脱离欧盟仍不清楚。英国与欧盟经过长期艰苦谈判达成的“脱欧”协议目前获得议会通过的胜算不大,而英国政府和欧盟均已开始准备应对“无协议脱欧”的局面,“脱欧”不确定性对英国经济运行的影响仍在人们的普遍关注当中。
(来源:英房网)
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随着人们物质生活的不断提高,我国越来越多的高净值人士纷纷奔赴英国房产市场购房投资。英国房价成为了人们关注的一大要素。
虽然Nationwide建筑协会的最新数据显示,2018年12月中,英国房价年增幅仅为0.5%,为2013年以来最低。该贷款机构表示,经济前景的不确定性正在削弱市场信心。
但是纵观英国房产市场近几年还是十分的火热的!随着英国脱欧谈判的继续,以及欧盟与英国之间的最后期限,这些因素将如何影响2019年的英国房产市场呢?
当然,所有的结论都是预测,没人知道真正的答案。不过,恰如每年年底的一项必选项,各大房产机构依旧会对明年的市场进行预测,以及目前是否该出手买房了。

现在买还是等到脱欧以后?

2018年中英国的许多地区,特别是伦敦和英格兰东南部,房价增速都出现了明显的放缓,也有部分地区的房价有所下滑。分析师认为,政治和经济的不确定性导致了潜在买家的持币观望,但另一方面市场的长期供不应求抑制了房价的快速下跌。
所以,目前给出报价买房的买家们通常有更强的议价能力。北伦敦的一位房屋经纪表示,许多卖家已经意识到他们收到的第一个报价很可能是唯一的报价,但这都无法预测。
有迹象表明,如果现在有能力买房,那么该买了,这样可以省下一些钱。房产经纪表示,一些买家不愿在脱欧明确前做出购买承若,这很可能导致需求被压抑,从而导致脱欧明确后的价格大幅上涨。
“虽然高端市场受到的影响最大,但这或许是明年反弹最明显的一个子市场,”他补充道。

明年房价如何变化?

去年,皇家特许测量师学会(Rics)预测2018年的房价增长将“停滞不前”。
实际情况是,虽然2018年的房价增幅的确有所放缓,但依旧是上涨趋势。英国最大抵押贷款机构之一Halifax的最新数据显示,11月中房价的年涨幅为0.3%。回顾过去一年,增长率一直保持在1-3%的区间内。
针对2019年的市场走势,Rics预测全英的房价增幅将陷入停滞,但供不应求的现状不会让房价下跌。
房屋经纪公司预测2019年的房价平均涨幅为1%。“带有惩罚性的印花税水平以及政治和经济方面持续的不确定性已经影响了2018年的房产市场表现,而且这种影响将持续,直到英国全面适应了脱欧谈判所带来的影响。”
另一家中介给出了更为积极的预测:“我们给出的预测是增幅在2.5%,2018-2022年的增幅为18%。”
Halifax的Russell Galley表示,尽管政治不确定性依旧,且考虑到英国与欧盟之间达成一个脱欧协议,我们预计2019年全英的房价增长在2%-4%之间。
第一太平戴维斯的Lucian Cook预计,未来5年利率将逐步上涨。这将影响家庭的借贷额度,对长期的房价增长带来拖累。
但这不意味着市场会崩溃,因为08年的全球金融危机让英国的抵押贷款监管更为完善,这是对市场的保护。

伦敦的表现如何?

国家统计局的数据显示,伦敦市场是今年表现最差的,房价年增幅低于全英均值。截至10月,房价下滑了1.7%。
但是权威部门预测2019年伦敦的房价增长将保持稳定,但这很大程度上取决于脱欧谈判的结果。
“截至目前伦敦的房价没有上涨,但如果英国与欧盟间可以有序脱欧,我们预计市场会温和复苏。”
Rightmove的Miles Shipside的观点并没这么积极,他认为英格兰北部的许多地方以及苏格兰将迎来价格上的适度上涨,但伦敦市场仍将持续低迷。
“伦敦及周边地区的价格在5年内上涨了约40%。因此我们预计这些曾经大幅上涨的区域将在2019年适度调整价格,”他说。
第一太平戴维斯预计,假设基准利率上调至1%,2019年全英范围的价格涨幅为1.5%,但伦敦主流市场和核心市场将出现下滑,分别为2%和1%。
相关人士表示,伦敦核心市场的交易水平持续保持在历史低位,因此最积极的情况是2%的涨幅,最糟的情况是5%的下滑。

租金情况如何?

额外印花税和市场监管已经影响了英国的“买房出租”市场,2016年以来已经有数千名房东离开市场。
权威人士表示,尽管新的供应被抑制,买房出租市场看起来相对稳定,但是缺少可出租房产的事实推高了租金,2019年将维持这一趋势。

印花税还会再改革吗?

针对首次购房者的印花税减免政策首先于2017年11月公布,即对首次购房者购买价格不超过30万镑的房产免除印花税。如果是在伦敦首次购房者,减免政策适用的房价上线为50万镑,其中30万及以下部分是免税的,30万至50万镑之间税率为5%。
但是权威人士表示:“未来12个月内再次对印花税减免进行改革的可能性不大,但这一政策有助于在不确定的市场环境下刺激需求。”
新的印花税政策也抑制了搬家的需求,因为对现有业主来说,印花税的开支往往超过2万镑,过去一段时间的市场放缓也对英国政府的税收造成影响。英国海关税务总署2018年第三季度的数据显示,印花税的总收入比去年同期下滑了9%。
(来源:英房网)

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又到了新旧年更替之际,人们总是猜测新的一年会发生什么。有趣的是,由于影响因素众多,没有人真正知道下一年会发生什么。尽管如此,众多投资者仍然关注英国的房价走势如何……

根据《退出欧盟法案》,英国将于2019年3月29日正式脱离欧盟,还有最后4个多月时间,英国脱欧面临着一系列的不确定性,会不会阻碍英国房产市场的发展?我们不妨来了解一下英国人对2019年英国房价的预期。

脱欧

近几个月来,脱欧的不确定性导致购房者更加犹豫不决。目前仍难以判断市场的确切反应,因为人们对脱欧是否是好事,有着不同的解读。

此外,退欧协议将只涵盖撤离事宜,留下了在谈判未来贸易关系细节时出现棘手问题的可能性。不过,至少在近期内,初步协议将提供更大的透明度,并可能提振市场信心。政治和经济的不确定性导致了潜在买家的持币观望。

一些买家不愿在脱欧明确前做出购买承诺,这很可能导致需求被压抑,众多投资者大多都是在持币等待脱欧局势稳定后再出手,从而导致脱欧明确后的价格大幅上涨。

因此,如果你有能力买房,那么现在该买了!这样可以省下不少钱。

2019年英国房价预期

英国著名房产网站Zoopla发布了最新的房地产国家报告,报告揭示了英国人对房价的真实预期。

报告表明,尽管经济存在广泛的不确定性,但英国人对房地产仍然保持积极态度 ——55%的人预计房价在未来12至18个月内会上涨。

根据Zoopla的房地产国家报告,消费者对房价上涨的信心从2016年的44%上升到55%,大多数人预计房价会出现个位数的涨幅。

但房地产经纪人不那么乐观,只有33%的人预测房地产价格上涨,低于两年前的42%。

那些希望搬家的人的需求依然强劲,去年寻找购房或租房的家庭数量增加了4%,达到31%。

最活跃的购房者在伦敦,有51%的人在寻找购买或租住的房子,高于去年的43%。与此同时,在西南部和苏格兰,购房者最少,只有24%。

Zoopla还预测,2019年房价将上涨2%至4%。

2019年,即将面临正式脱欧的英国,房价究竟何去何从?

通过各大机构的数据预测来看,虽然市场上的预测一直保持着谨慎的态度,但总体来说,英国经济在2019年依旧积极:

第一太平戴维斯(Savills)预测,从2019年到2023年,英国房价将上涨14.8%,存在一些显著的地区差异。例如,预计伦敦房价只会上涨4.5%。

从各个机构的数据总体来看,大多数机构都认为2019年英国房价会继续上涨,只是涨幅可能会比较小。

利率

除了明显的政治和经济的不确定性,2019年英国房产市场最大的影响因素就是利率。

2018年8月份,英国央行将基准利率从0.5%上升到0.75%,为2017年11月份以来第二次加息。

Strutt&Parker预测,未来几年利率仍将逐步上升,到2021年很可能会达到2%,从而增加了许多家庭的抵押贷款成本。

英格兰银行称,在2018年第三季度,有47%的抵押贷款是流向那些“高贷款/收入比”的客户,这一比例创下历史纪录。

对一对夫妇来说,所谓“高贷款/收入比”意味着他们的借款比自己的年收入高出三倍以上,或者说,两人年薪合计只有4万镑,贷款却达到12万镑。而对单身人士来说,这意味着其借款为自己收入的四倍,比如以3万镑年薪贷款12万镑。

在这种情况下,如果利率上升,他们将陷入困境。而如果大量房屋所有者都处在负资产的境地,国家经济则非常危险,一旦他们突然被迫出售房屋,则银行将面临巨额损失。

“如果利率的确上升,人们就会遇到偿还贷款的困境。而利率很可能会上升。”工党议员、财政选择委员会成员约翰·曼恩表示。

银行鼓励那些压力巨大的借款人去承担自己很难偿还的贷款是不负责任的。

“如果利率上升或者房价下跌,可能会为经济带来严重后果。“

哪里的人最乐观

东安格利亚的消费者信心最足,有60%的人预计房价会上涨,其次是英格兰中部(59%)和伦敦(58%)。

生活在威尔士的人最不乐观,只有46%的人预计房价会上涨,其次是北部(51%)和苏格兰(53%)。

不同地区对房价上涨信心排名

英国不同地区买房者和租房者比例排行

不同地区买家积极性排名

地区

那么面对当今的市场环境明年应该在哪里投资?这个问题回答起来很简单,首选伦敦!

2019-23年伦敦住宅市场预测结果

截至2018年底,伦敦核心地区住宅市场连续4年阻力重重。

2014年12月起实施的印花税政策变动、以及2016年的再次调整,都明显提高了交易成本。

这与脱欧带来的不确定性一起,导致该地区住宅交易量和房价都明显下跌,并且对高端住宅市场影响尤为明显。

随着2019年脱欧协议达成,伦敦核心地区住宅市场的信心将大幅提升。

更强的确定性将立即带动国内外外买家的购房需求,尤其是海外买家,都将希望借助短期内的汇率红利将投资利益最大化。

同时,伦敦核心地区的房价也将反弹:开始阶段增速可能会较为缓慢,交易量的复苏则需要更长时间。

因此,伦敦核心地区房价预测涨幅将在2019年达到1%,在2020年升高至2.5%,并且在2021年加速涨至4%。

伦敦中心地区住宅开发市场受英国脱欧局势影响最大。

一旦协议在国会通过、英国进入合理的脱欧过渡期,则将为该地区的市场注入一针“强心剂”,并将同时刺激自住和投资买家的购房需求。

英镑升值的可能性,则会成为促使海外购房者短期内下单购房的附加推动因素。

随着中期前景的改善,伦敦中心地区房价将在2019年小幅提升,并且随着住宅市场信心回潮,接下来将步入快速增长阶段。

目前偏高的可交易住宅供应量会在开始阶段限制房价增长,但随着供应量的下降,房价涨幅将在2021年底前达到每年5%的水平。

假设英国脱欧按照以上假设推进,预计大伦敦范围内住宅市场的信心,将在2019年下半年恢复到正常水平。

大伦敦房价涨幅会在2020年达到2%,并在2021-2022年间达到每年4%的水平。

未来三年,伦敦动工的新建住宅数量将稳定在每年2万套左右,并在2023年结束前回升到每年2.5万套的水平。

与此同时,英国买房优惠政策在过去5年帮1.2万户伦敦家庭完成了购房交易,提升了交易量和可负担水平,这个政策对伦敦新建住宅项目和伦敦房价的底层支撑都非常重要。

特别是在自住购房者占较大比例的伦敦市场,英国买房优惠政策为伦敦市场带来了难得的活跃买家。

对于海外投资买家而言,现在是入手伦敦房产的最佳时机!

(来源:英房网)

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英国房产市场近几年十分的火热。海外投资者投资伦敦办公楼的比例创下历史新高。近日,来自欧洲大陆的与来自香港和韩国的投资者争相签署了一系列数亿英镑的交易。2018年11月,英国完成了10项以上的商业房产交易,投资总额达1.72亿英镑。截止至11月末,全年总投资额为64.7亿英镑。有迹象显示,到今年年底,总投资额或达到77.5亿英镑。这一数额与2017年相比增加了10%,同时也超过了近十年来的平均水平。外国买家在伦敦市中心的写字楼投资总额占总投资的92%。


11月最大笔交易是Orchard Street Investment Management斥资5500万英镑收购的Wardour Street 141号,净初始收益率为4.31%,每平方英尺1631英镑。这套房产最早于20世纪30年代建成,2001年时重建了一次,保留了原外观。房产共有6层楼,有33717平方英尺的空间可供办公和零售。目前该楼办公部分租给了Moving Picture Company,租期10.5年,每平方英尺平均租金73英镑。零售部分则租给了Princi。这栋大楼的原东家是Roebuck Asset Management,于2011年以3000万英镑收购。
有英国私人投资者通过Savills收购了永久产权的Great Marlborough Street 58-59号,这是一栋综合家庭办公楼,报价超过1900万英镑,净初始收益率为3.81%,每平方英尺1454英镑。总面积有13066平方英尺,共8层,可提供办公、餐饮、零售和住宅,5楼和6楼还有额外的大型阳台。目前该楼内有7个租户。WAULT办公区租期2.6年,每平方英尺平均租金59英镑,另外餐饮区和零售区共租赁18.7年。
另一项Savills 11月经手的项目是Hammersmith Road 202号,Aberdeen Standard以1680万英镑出售了它,净初始收益率为4.43%,每平方英尺1139英镑,曾于2017年全面翻新过。该楼可提供14746平方英尺的A级办公空间,外表看上去十分美观。目前这栋楼只租给了Victoria Beckham Ltd,租期9.2年,每年每平方英尺租金53.88英镑。
德国企业Deka在维多利亚的佛得角大厦投资了4.57亿英镑,在Chancery Lane的另一处写字楼砸下了8600万英镑,看似欧洲投资者慢慢占据了主导位置。
其他欧洲顶级投资者包括Zara时装连锁店创始人阿曼西奥•奥尔特加,他在庞德加迪亚的企业斥资5.5亿英镑收购了位于伦敦西区的阿德菲大厦。
此外,挪威政府支持的挪威银行以3.21亿英镑收购了亚马逊在英国霍尔本的总部——Sixty London写字楼。

 Sixty London写字楼
接二连三的巨额交易反映出,尽管围绕英国退欧存在不确定性,海外投资者仍对伦敦保持信心。
相对于欧洲其它城市而言,伦敦的投资收益率颇具吸引力,这意味着全球各地的投资者都渴望在伦敦部署资金。
2018年三季度,在伦敦办公楼的市场欧洲投资者总计投资17亿英镑,亚洲投资者总计投资15亿英镑,英国本土投资者总计投资4.21亿英镑,北美投资者总计投资1.71亿英镑。
最大的一笔交易来自韩国国家养老金服务公司,该公司投资了12亿英镑收购高盛(Goldman Sachs)仍在建设中的新城市总部办公楼。
随着英国脱欧谈判进入后期阶段,一些投资者可能会有些犹豫,但今年共有7项交易单笔超过2.5亿英镑,年度总交易额达24.7亿英镑,占全年所有交易项目总交易额的38%。总投资额看起来将大致与2017年持平。
(来源:英房网)
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距离明年英国的正式脱欧日期——3月29日已经只有100天左右,而英国内部依旧分歧严重,无协议脱欧概率增大。
由于英国议会对脱欧协议的投票局势不明朗,导致脱欧的情况跌宕起伏在最近几周仿佛已经成为常态,众多媒体更是在各大版面争相猜测经济市场受此“不确定性” 因素的影响程度。
随着英国退欧的临近,存在一种危险,即我们让不确定性大幅影响了我们对房地产投资表现良好的判断,除此之外,更糟糕的做法是允许“灾症预言者”掩盖英国市场的积极因素。
证明这句话最好的证据,就是下面这些数据正呈现出正向积极地增长。
赴英留学生大增,学生租房市场火热
最新的UCAS数据显示,2018年申请到英国留学的国际学生人数大幅增加——这一数字首次超过10万,并且有望在未来几个学年内不断攀升。
近几年,学生租房市场快速发展,传统多类型住户房产中学生租房比例增加,与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言,专用学生住房相对较昂贵,因此传统的学生住房更受欢迎。
房主也更青睐传统住房,因为他们可以将房子租给不同类型的租客,租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言,多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租,也不会影响其他租客按期交租,这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期(房屋没有出租,因此无法产生租金收入)角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。
此外,全国各地学生住房的需求不断增加,因此在传统高收入区域(伦敦和东南部地区)以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来,利兹、曼彻斯特、伯明翰和利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产,并将资金投资到了北方。
根据Cushman&Wakefield的2018/19英国学生住宿报告指出,私有出租房屋在四年内增长了130%,现在已经占据了学生住宿供应量的一半以上。在2014年,全英国的学生住宿床位的三分之二以上都是由各大学校提供,现在的市场状况已经完全不同。
此外,2018年私有出租房屋交付了77%的新床位。数据显示,此类房屋的住宿费用比大学住宿费贵21.6%,但房间质量和舒适性要高很多。因此,围绕学生需求的出租项目将是长期被看好的投资。
在学生住宿市场,开发商和投资者也一直在不断寻找创造性的解决方案,以便能解锁更多新区域的潜力。
Cushman&Wakefield的英国学生住宿顾问David Phoenix表示:“2018年,学生住宿市场并没有出现缩减的迹象,反而创造了另一个创纪录的年份。虽然脱欧引起了一些不确定性,也没有人会质疑英国将成为最受关注的地点,我们还预测2019年市场数据仍将继续保持上升的趋势。“
海外投资者看好,投资市场活跃
13日,Ocubis以1.2亿英镑的价格向韩国投资集团Kiwoom AM出售了位于伦敦金融城的Cannon Green大楼。Cannon Green大楼与Cannon Street车站相邻,每年可获得640万英镑的租金收益。
Kiwoom AM的Sean Lee表示:“我们的顾问在我们参与Project Oval后,对进入英国和欧洲房地产市场进行了广泛评估,我们一致认为,购买Cannon Green大楼是建立英国房地产投资组合和扩大欧洲投资组合的第一步。”
而在伦敦金融城的同一区域,来自中东的私人投资者Soor Capital,以3900万英镑的价格在伦敦购买了23-26 Austin Friars大楼。这笔交易是Soor Capital在英国的首笔投资,净初始收益率为5.05%,相当于每平方英尺700英镑。
Soor Capital的合伙人Abdulaziz Alduweesh说:“我们很高兴地宣布,通过成功收购23-26 Austin Friars大楼进入英国房地产市场。此次收购正是看中了长期收益和强大的‘房地产基础’,我们正需要这样的房地产机会。”
据研究,中东在伦敦的投资预计将在2018年结束时达到13.8亿英镑,比去年的活动增长30%。这些国际投资者正是看好当前的“折扣”机会,被英镑贬值、房价下跌所吸引,英国本身的经济基础、城市的流动性和房地产市场的相对价值使他们相信这样的抄底机会实属难得。
贷款优势,现在交易更划算
据Money Fact表示,自英格兰银行8月加息以来,英国大部分金融机构的抵押利率几乎没有什么变化,甚至在某些情况下,现在的交易比加息前的7月份更加便宜。
中介机构贷款人协会分析表示,一般来说,每年这个时候房地产市场的确会增速放缓,但今年,由于一些潜在购房者迟迟不进行购房,房地产的销售额的确比往年降幅要大。
Money Fact显示,从2018年6月至2018年9月,贷款经纪人经手的房屋抵押业务比往期降低了10%,从90起降低到了81起。
同时,放贷者在12月末也要完成其每年的贷款目标,这也意味着他们越来越愿意把钱贷出去。因此,自英格兰银行8月加息以来,房贷利率几乎没有变动。
数据公司Moneyfacts 的分析师Rachel Springall 表示目前贷款市场仍然十分活跃,贷款机构不仅出台了相关的规定来吸引新用户,还挽留住了许多可能从现有交易中脱身的老用户。每年这个时间段,贷款业务都会处于一个低潮期,这个时候贷款机构就要尽一切努力,向着年终贷款目标前进。仅在过去的一周内,房贷的固定利率就进行了微小的调整,很明显,在未来,如果贷款机构想推动固定利率的持续走低,这将变得越来越难。”
优惠措施频出,吸引贷款
银行和建筑协会也推出了一些创意活动,以此来吸引借款人。
上个月,利兹房屋建筑协会推出0.99%的两年固定利率,贷款比率最高为65%,费用是1999英镑。这是目前市场上唯一的固定利率低于1%的抵押贷款。
达宁顿建筑协会推出了一项贷款业务,一些专业人员的贷款金额可达到其工资的6倍。而它上一次提供6倍工资的贷款还是在房地产崩盘之前,这也在某种程度上表明贷款机构在最大可能地去赢得客户。
数据公司Moneyfacts的Rachel Springall说:“现在平均的固定利率高于年初。当然,一些优惠措施一直是吸引潜在借款人的关键因素,例如提供现金返现、免费估价等,这些都在一定程度上降低了借款人实际需要支付的借款费用,鼓励更多人进行贷款交易。”
UK Finance的个人财务主管Eric Leenders说:“尽管目前经济环境尚不稳定,但10月份的房贷总量却有所增长。”UK Finance 数据显示,10月份,英国贷款的成交量为39697起,而9月份,为38712起。
《每日快报》援引最新政府统计数字指出,自举行脱欧公投以来,英国每个地区的房价都出现了不同程度的上涨,平均涨幅为4.9%,达到1万英镑。
(来源:英房网)

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对于一些人来说,英国脱欧提供了一个买入机会。
还有大约三个月,英国就将正式脱离欧盟,而英国政府的脱欧计划却遇到障碍,这让许多英国投资者忧心忡忡。英镑兑美元已接近一年半来最低水平,投资者正以创纪录的速度从英国股票基金中撤资。
不过,在一些逆向操作者看来,在政治环境不确定的情况下,存在逢低买进的机会。
晨星投资管理(Morningstar Investment Management)欧洲、中东和非洲跨资产投资组合管理负责人Mike Coop称,人们对英国股市的看法过于悲观和短视,也没能将英国经济和英国股市区分开来。今年,相比美国股市,他仍看好英国股市,并且增加了对英镑的敞口。
Coop表示,英国脱欧是贸易条件发生改变,并非宏观经济、货币政策或再监管方面发生了根本变化。
包括Coop在内的一些人的做法与担心英国脱欧可能对英国经济造成严重损害的投资者完全相反。根据美银美林(Bank of America Merrill Lynch)的一份研究报告,今年以来投资者已从英国股票基金撤资98亿美元,为历史同期最高水平。
自从2016年初英国开始准备脱欧公投以来,英镑兑美元累计下跌了14%,英镑兑欧元累计下跌了18%。
与此同时,英国富时100指数累计上涨6.7%,其成分股大多是能从英镑走软中获得提振的国际性企业。而目前看来,英国股市的估值低于美国股市估值。Refinitiv的最新数据显示,富时100指数成分股基于未来12个月预期利润的远期市盈率为11.59倍,相比之下,美国标普500指数成分股的远期市盈率为15.51倍。而两年半前,当英国脱欧的争论刚刚开始升温时,两者仅相差一个百分点。
英国央行官员依然颇为谨慎,周四英国央行宣布维持基准利率不变,央行官员随后指出,英国脱欧的不确定性增加。该行货币政策委员会则表示,企业纷纷搁置了发行英镑债券的计划,借款成本已经上升。
尽管经济学家发出警告,一些看好英国脱欧前景的人仍乐观地认为,脱欧协议终能够达成,从而缓和脱欧造成的经济冲击。大多数投资者设想的最坏情形是明年3月份英国脱欧时仍未能达成确保平稳过渡的协议。英国央行经济学家已经预计,这种结果将在短期内对经济造成严重冲击。
资产管理公司Eurizon SLJ Capital首席执行长Stephen Jen说:“他们会找到解决办法,也必须找到解决办法。”Jen也看好英镑,认为市场已经为无协议脱欧做好了准备,所以英镑被严重低估。
Janus Henderson英国多资产团队主管Paul O'Connor也认为,这个“被冷落”的市场存在买入机会。
O'Connor今年一直在增持英国股票,选择大型股并避开专注于国内市场的小企业。
他还说:“从头寸配置看,投资者普遍看空英国资产,特别是看空英镑,这意味着市场能够经受住坏消息的冲击。”他解释说,大部分经济冲击已经反映在价格中了。
尽管多数对冲活动是为防备英镑走软而进行的,但对英国退欧持乐观态度的人却采取了相反的对冲操作。鉴于英镑走强可能让英国股市承压,O'Connor已开始对英镑大幅波动做对冲。如今,他的英镑敞口中有三分之一做了对冲,如果3月份以前达成协议并且英镑走强,以英镑为基础的基金将得到保护。
(来源:英房网)
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近日有最新的租赁市场报告显示,伦敦黄金住宅市场租赁房产的比例达到了2017年1月以来的最高水平。
不过,按照知名英国房产研究机构的伦敦租赁指数数据显示,随着供应量的增加,新的潜在租户与之新租赁的比例于十月份还是有所下滑的,达至了4.7。
然而,专业人士还是表示,虽然有所下滑,不过,新的需求依旧还是相对来说较高的,而历史标准的新增供应依旧还是相对较高,此也就表明了年度租金价值的正处于增长阶段并且还将会持续。专家还指出,十一月份的年租金增长率达至1.4%,此为三年多以来的最高水平。不过,伦敦外的租金价值的下滑则正在逐渐得到缓和。
据了解,11月份上述权威机构数据显示,逾一半的租金价值还是依照季度在上涨的,十一月的租金价格年增长率较之于每周租金要低于1,000英镑。
专家还指出,尽管一些房东因为一系列的税收变化而把他们的房产列入了待售,不过,于销售市场上,没有达至他们的价格预期之后,一些房东又再次重返租赁市场了。
那么英国伦敦最便宜的出租房,分布在什么地方?
伦敦并不以其廉价租金而闻名,但有些地区比其他地区更便宜。 根据一份新的报告,Bexley自治市是首都最合理的价格。 但是有一个问题! 根据OnTheMarket.com的数据,如果你以四人一组的形式出租,这只是平均成本最低的。
对于贝克斯利的四居室房产,每月总租金为1,633.52英镑,但分为四人,每人为408.38英镑。 报告显示,根据去年的政府统计数据,这比伦敦租房的平均成本便宜35%,每月629英镑。 如果您居住在首都的其他地区,该报告还详细说明了租赁的最佳方式。


如果您选择在伦敦北部租房,那么在恩菲尔德以四人一组的方式获得房产是您最好的选择,您每月平均支付521.84英镑。 伦敦南部的最佳选择是克罗伊登(Croydon)的一处房产,也是一个由四人组成的团体,每月的平均租金为508.41英镑。 在首都的西部和中部地区,您可以分别每月支付498.44英镑和895.85英镑作为一个四口之家的一部分。
如果你不想和那么多人住在一起,那么包括默顿,萨顿,伊灵,哈默史密斯和富勒姆在内的自治市是一个不错的选择,因为三个租户的出租费用更低。 如果只有你们两个人,那么卡姆登,肯辛顿,切尔西和威斯敏斯特可能会变得更加实惠。OnTheMarket.com的商业总监海伦怀特利说:“数据显示,在首都租户日益紧张的情况下,他们可以通过根据室友的数量检查不同的成本情景来减少他们的整体租金支出。 “调查结果还强调,考虑搬到另一个行政区可以节省大量资金,只需几英里。”
随着租金价值的增强,其亦反映出了近年来企业住宿预算是怎样受到经济以及政治不确定性的影响的。十月股市抛售伴随着债券价格有所下滑。而因为对全球经济增长的担忧和美国进一步加息的可能性,此一相对罕见的事件亦从而引发了波动性的飙升。专家解释说,当波动影响债券以及股票价格之时,房地产亦能够有所受益。
专家表示,十一月,十年期政府债券收益率下滑到了1.5%以下。英格兰银行采取谨慎的加息方式,控制了所谓的无风险利率的收益率。同时,因为租金价值的增长,英国房地产收益率呈现出了上升之势,两个固定收益来源之间的差距亦有了一定的扩大。
(来源:英房网)
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近期,英国最火热话题就是梅姨脱欧宫斗大戏,眼看不信任投票结束,梅姨顺利保住位置,脱欧争议暂告一段落,今天我们来说说被脱欧拖慢脚步的英国房市。
英国房地产市场当面面临巨大压力。
据英国独立权威评估机构MoneyFact最新分析显示,由于英国脱欧给英国房价带来的不稳定性,房地产市场正面临压力,房屋成交量出现了两年多来的最大跌幅,不过贷款机构也在纷纷采取措施促进贷款交易。
现在交易更划算?
据MoneyFact表示,自英格兰银行8月加息以来,英国大部分金融机构的抵押利率几乎没有什么变化,甚至在某些情况下,现在的交易比加息前的7月份更加便宜。
中介机构贷款人协会分析表示,传统上而言,每年这个时候房地产市场的确会增速放缓,但今年,由于一些潜在购房者迟迟不进行购房,房地产的销售额的确比往年降幅要大。
MoneyFact显示,从2018年6月至2018年9月,贷款经纪人经手的房屋抵押业务比往期降低了10%,从90起降低到了81起。这也是自2016年前三个月以来的季度最大降幅,年平均业务处理量降低了11%。不过英国皇家特许测量师协会的房地产代理表示,从10月份开始,这种抵押贷款业务的降低与房地产市场的放缓并没有关系。同时,放贷者在12月末也要完成其每年的贷款目标,这也意味着他们越来越愿意把钱贷出去。因此,自英格兰银行8月加息以来,房贷利率几乎没有变动。
在近两年的固定利率排行榜中,桑坦德高居榜首,利率为1.39%,费用是1499英镑,贷款比率为60%。此外,银行较长期利率变化较大。斯基普顿建筑协会现在的五年期固定利率为1.79%,费用是1995英镑,贷款比率为60%。而9月份,斯基普顿建筑协会的五年期固定利率却为1.83%。


对于那些想长期以固定利率进行交易的人,考文垂建筑协会推出2.35%的十年固定利率,贷款人需要缴纳999英镑的费用,贷款比率为50%。而上个月,固定利率才仅为2.09%。
数据公司Moneyfacts 的分析师Rachel Springall 表示,目前贷款市场仍然十分活跃,贷款机构不仅出台了相关的规定来吸引新用户,还挽留住了许多可能从现有交易中脱身的老用户。
“每年这个时间段,贷款业务都会处于一个低潮期,这个时候贷款机构就要尽一切努力,向着年终贷款目标前进。”
“仅在过去的一周内,房贷的固定利率就进行了微小的调整,很明显,在未来,如果贷款机构想推动固定利率的持续走低,这将变得越来越难。”
各种优惠求关注
银行和建筑协会也推出了一些创意活动,以此来吸引借款人。
上个月,利兹房屋建筑协会推出0.99%的两年固定利率,贷款比率最高为65%,费用是1999英镑。这是目前市场上唯一的固定利率低于1%的抵押贷款。
达宁顿建筑协会推出了一项贷款业务,一些专业人员的贷款金额可达到其工资的6倍。
而它上一次提供6倍工资的贷款还是在房地产崩盘之前,这也在某种程度上表明贷款机构在最大可能地去赢得客户。
数据公司Moneyfacts的Rachel Springall说:“现在,贷款机构的处境也很艰难,不仅是在利率的问题上,在其它方面也存在问题。不过,现在平均的固定利率高于年初。”
“当然,一些优惠措施一直是吸引潜在借款人的关键因素,例如提供现金返现、免费估价等,这些都在一定程度上降低了借款人实际需要支付的借款费用,鼓励更多人进行贷款交易。”
但是小乔也需要提醒大家注意,许多贷款机构的确降低了其贷款利率,但是它会提高贷款费用来保障自身的利润。
实际上,从8月份开始,平均每个月的房贷费用增加了15英镑,上个月的房贷费用达到了1005英镑,这也是近5年多来的最高房贷费用。
因此小伙伴们在选择最低的房贷利率之前,应当用计算器算出房贷的真实成本。
未来趋势低迷?                         
根据官方数据,在10月份,主流银行批准的抵押贷款业务数量略微上升,但是专家表示,这仍然阻挡不了未来一段时间内贷款衰退的趋势。
据Moneyfacts数据显示,10月份,房屋贷款总额上升了5.6%,达到255亿英镑,但转贷款总额却降低了13.5%。
金融分析机构IHS首席英国经济学家Howard Archer表示,2018年,每月房贷审批数量基本都稳定在38000至40000之间。“因此,即使10月份房贷业务稍显增多,但人们对房贷市场的前景仍旧不看好,借款者人数有限,而且还面临着加息的风险。”
而与此同时,咨询贷款的人数明显降低,这也表明在未来一段时间内贷款数量会出现下降。
按揭贷款中介机构协会调查证实抵押贷款经纪人的业务量的确出现了2年多来的最大跌幅。
该机构在今年的第三季度着手处理的搬家业务数量降低了4.7%,首次购房业务数量降低0.5%。经纪人每年处理的业务量降低了10%,这是2016年以来的最大降幅。
中介抵押贷款机构协会(IMLA)的执行董事Kate Davies 表示,最新调查结果表明目前想换新居和购新房的人数都非常少。“脱欧谈判过程复杂,而且中间有很多不确定因素,消费者在实施购房行为前,往往会先采取观望态度。”
不过,就算形势低迷,也总是有一些闪光点的。
UK Finance的个人财务主管Eric Leenders说:“尽管目前经济环境尚不稳定,但10月份的房贷总量却有所增长。”
UK Finance数据显示,10月份,英国贷款的成交量为39697起,而9月份,为38712起。
英国皇家特许测量师学会数据显示,房贷业务审批量的增多也是现今低迷的房贷市场的一个值得令人欣慰的地方了。
(来源:英房网)

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海外投资房地产,除了要了解复杂的购房流程及繁多的税费、持有成本之外,汇率波动带来的投资风险更是投资性买家不能忽视的问题。由此看来,想要在海外当个“包租婆”,着实也非易事。
业内人士建议,有海外购置房产意愿的华人还需多花些“功夫”,详细了解当地法律、制度、汇率和税收,尤其是当地房价走势,理性投资房产,做合格的“包租婆”。
在英国买房,以租金支付每月按揭,交物业费,水电费等,并且常常还有余款作为额外收入,这就是现在在英国很流行的房产投资模式“以租养房”(Buy-to-Let)。虽然近年英国住房市场销售增长比较平缓,但是租赁行业正在蓬勃发展,尤其在伦敦等主要城市。这种房产投资模式的平均毛租金收益,远远超过您资金在银行储蓄账户的利息。
那么,我们该如何“以租养房”呢?“以租养房” (Buy-to-Let)投资决策时应该注意哪些方面呢?下面陆特资产就来为您详细分析一下吧!
第一,需要调查当地房产市场
审视当地的租赁市场前景和潜在租赁对象,及时抓住即将形成的不饱和的租赁市场,例如周边地区有大公司迁入, 或者有高档酒吧和商店即将开幕。当然不要忘记考虑周围是否有好学校, 房型房貌是否符合当地居民的喜好等等。
第二,需确认潜在租户
您的首选租户类型将影响到您买房的地点和房型。如果您想要把房子租给学生,您所买的房产将需要靠近大学或至少有良好的交通连接。房子不需要精装,只要屋子干净舒适,有简易家具,就足以让学生满意。
如果您想把房子租给家庭,一般家庭都会带来他们自己的家具,他们对租期较长的空房更感兴趣。
第三,需争取房价优惠折扣
如果您对房产卖主承诺快速成交或是现金交易,您可能在房价上取得一定的优惠。另外,房产拍卖会是另一个可以在房价上寻找到优惠折扣的地方。
第四,需确保所购房产各项条件良好
这一点显而易见。值得提醒的是:房产投资者应该亲自走访所投房产,雇佣独立房屋评估鉴定师对房产进行独立测评,并一定要雇佣律师来查阅房产相关的书面文件档案等。
第五,需比较各种抵押贷款产品
搜寻收集各类房贷,找到一款最适合您的抵押贷款产品。现在网上有很多免费的专业房贷按揭比较软件,陆特资产的房产顾问建议,各位房产投资者应该充分利用这些软件工具,以便更全面的找到来自全国各地的抵押贷款产品和报价,并及时提交贷款申请。
第六,需看清每笔潜在支出
在您投资购买房产之前,请确保对所投资金的准确估量,不要遗漏任何额外的“隐形成本”,例如包括按揭还贷款项,房屋各项保险支出,燃气安全证书,维修费用等。
眼光要放远,不只是看现在和不久的将来,尝试预测未来五年,十年,二十年的时间线。为了便于您计算房产投资回报,陆特资产的房产顾问推荐您可以使用网上免费的租金计算器,
第七,需利用政府新政策
“绿色新政”是英国政府倡议的环保新政策,旨在通过安装高效节能锅炉,双层玻璃 ,为阁楼或空腔墙体加层保温等,来提高房屋能源利用的效率。
根据“绿色新政”,房产业主将无需前期支付任何对房屋进行提高能源利用率的各项改造。租户将通过后期因此节省的能源帐单逐步偿还。此’绿色新政‘的融资将于2013年初施行。
第八,需考虑使用租房中介代您管理房产
英国租房中介代理多方面的有关房产租赁的业务。代理费用多少取决于您委托中介的具体工作量:从简单找租客,到全面管理房产的维修护理等。因此,任何英国房产投资业主能正确选择租房中介,中介费的多少取决于您想承担的责任,风险,投入的时间和精力等等而不同。
第九,需抓住机会,保证稳定的租金收入
最常见的“以租养房” (Buy-to-Let) 的风险是房产空置或租房人停止支付房租。英国全国房产业主协会的最新统计数据显示,49%的业主在过去的12个月都经历过拖欠租金的情况,平均空房期持续69天 - 超过两个月的租金。
但是,英国有保证租金的保险服务, 例如可以和Northwood签为期至少12个月的合同,他们将保证每月将房租固定支付给业主房东,不论该房产是否空置,或是租客是否按时交纳房租。
第十,需积极投资,保持理性
利用这种模式,进行“以租养房” (Buy-to-Let) 型投资,可以分散房产投资的风险。但是,投资太多的相同类型的房产,或者过于集中在在同一区域内投资房产,有可能面临租房供过于求的风险。
(来源:英房网)
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