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英国住房、社区和地方政府大臣James Brokenshire刚刚宣布,计划将英国新购买租赁产权房产的地租(Ground rent)封顶在每年10英镑。政府刚刚启动了为期6周,关于改善租赁产权所有者权益法案的公众咨询,以终结由房产租赁权引发的一系列不当收费行为。

根据法案草案,未来大多数新建别墅将以永久产权形式出售,同时建议将新租赁产权的地租上限设定为10英镑。

James Brokenshire表示,平均每位租赁权产权人每年支付的地租超过300英镑,其中一些人的支出甚至高达700镑。

这些新措施建立在政府采取全面行动的基础上,让房产市场更为公平。一系列新措施还包括:

打击不负责任的房东,让租户享受应有品质的居住待遇;

帮助现有租赁权业主可以更简单的组建租户委员会来维权(比如减少组建租户协会所需的最低人数要求),包括抗议不合理的物业管理费及管理;

在Law Commission的协助下帮助那些希望购买自己房产永久产权的业主,使购买流程更为快捷、公平、便宜;

确保租客免受不公平租金的打击。

“不公平的地租能把业主的美梦变成噩梦,过高的地租会阻碍他们的房产出售,”James Brokenshire表示。这些举措旨在“保护业主并结束那些吃掉租户数百镑的租赁产权行为,“他补充道。

租赁产权一般适用于共享土地的公寓住宅,但开发商按这种形式出售的别墅房产已经越来越多,甚至包括一些Help to Buy Equity Loan的房产。

以上提议的公众咨询将面向所有人征集意见,包括租赁产权人,永久产权人,地主,律师,管理公司,开发商,地方政府,房屋中介,投资者/贷款方。

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近日,Cushman & Wakefield的城市发展赢家报告(Winning in Growth Cities Report)显示:

2018年上半年,英国伦敦已经超越巴黎,香港,旧金山,华盛顿,成为世界第三大地产投资市场!

投资金额同比上涨12%,达到354亿美元!

如下图所示:

世界排名前25的地产投资市场,今年上半年的投资金额为4910亿美元。

上图总结的是投资总额,如果单统计各个城市的海外投资来看,

伦敦还是世界上最受海外投资者欢迎的投资市场!2018年上半年共吸引了海外投资250亿美金!

如下图所示:

而美国纽约吸引海外资金的能力,从去年的第二名降到了今年第二季度的第六名,海外投资金额下降了31%,为92亿美金。

而来自亚洲的国际资本占了全球市场的很大一部分。

如下图所示:

截至2018年第二季度,来自亚洲的国际资本约为1800亿美金,中国大陆和香港绝对是主力,其中一部分资金流向了英国地产,尤其是伦敦。

如下图所示:近年来中资买下的伦敦金融城大楼

而海外资本热衷的行业近年来逐渐向工业,公寓项目和地产开发项目倾斜,如下图所示:

事实上,在脱欧公投之后,女王批准启动脱欧程序那阵,商用办公楼的成交量一度降至冰点,在随后的两年内逐渐拉升,香港人就是典型的抄底的玩家。

脱欧对于投资人来说,最大的不确定性在于不知道未来伦敦是否会继续作为欧洲的金融中心活跃在国际舞台上。如果脱欧意味着来自欧洲金的融服务机构撤出,带走大量就业岗位。那么对于买下商用办公楼的金主来说,地产价值的增减倒不是关键,办公楼租不出去才是对资本的重大打击。

香港人之所以会买楼,说白了还是看好英国脱欧之后未来的发展前景。

为什么脱欧程序还没有完全走完,商用办公楼的投资力度却在加大?为什么伦敦在政治不确定的大前提之下可以吸引投资增量,保持全球前三?

因为有租赁需求!有需求才有租金利润… 加上英镑和目前英国地产价值被低估.

截之2018年6月,伦敦共5百万平方英尺的办公空间外租,创2015以来最高值,增长比例为13%。

Derwent的CEO,John Burns表示:“考虑到去年行业不太景气,我们撤销了部分租赁业务团队,但在今年我们不得不将他们重新组建起来。续约和新的租约比往年任何时候都要多。”

从脱欧的角度看待伦敦和欧盟的关系,Will Colthorpe称,“不少潜在投资人在17年初的时候其实是这样的一个投资思路:不论未来欧盟企业是撤出还是选择继续留在英国,更多来自欧洲企业迁入伦敦的可能性显著下降。而他们没有意识到伦敦正对全世界敞开大门。”

Savills数据显示,到今年6月,伦敦不但创下了办公楼租赁领域的最高记录,预租合约更是达到了2013年以来最高。预租出去了3百万平方米的办公用地。优质地段,租办公楼还得排队!

房价终会在这样的环境中形成良性循环。

而对于欧洲金融行业是否真的会在脱欧之后离开伦敦,这点不用担心。业内普遍的观点是部分欧洲的实体企业会离开伦敦,但金融是一个非常倚重监管制度和整体环境的行业。伦敦在这方面的优势无可超越,世界金融中心的地位不动摇。

随着英国脱欧,英镑处于窗口期,很多海外投资者看准时机抄底买入英国地产。这也足见海外买家对英国未来发展的信心。


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英国是一个历史悠久、文化灿烂的文明古国。英国的首都伦敦对于买家来说无疑是一个热区,优质的教育资源,稳固的金融地位,稳健增长的英国伦敦房价都是保证英国投资热度的根本所在。那么,很多的投资者关心的是伦敦房价的走势如何呢?

一、政治波动对伦敦房价走势的影响

2008年到2017年,英国伦敦的房价受政治事件影响很小,10年间英国伦敦的房价稳步增长。由此可见英国伦敦在任何时间段都适合房产投资。

二、近几年间伦敦房价走势分析

2013年房价明显增长区域在伦敦核心区域camden

2015年房价明显增长区域在伦敦北部和西北部,

2017年房价明显增长区域在伦敦核心区域

三、控制伦敦房价变化五大因素

1>经济层面

影响伦敦住房市场的两大相互制约的经济基本面:一方面,英国整体的经济表现稳健,低利率和汇率优惠也将持续推动房价;另一方面,伦敦还有强大的法制结构,资产保护和多元文化社会都积极的促进伦敦房价。

2>供应需求

伦敦楼市广泛的问题,房屋供应长期严重短缺。在接下来十年中,伦敦居民的新增量将超过140万,约等于每年增长10万人。目前,尽管市场新增住宅有所提高,每年新建住宅量19,900套,每年所需住宅量52,000套,距离每年至少4-5万套住房的需求量还远远不够。而且2016年开始住宅供应量下降28%,严重供不应求的局面将持续推高伦敦房价。

3>社区化推高价格

在伦敦,有着世界级的高等大学,全球的40强高等院校,其中有4所院校都在伦敦,这一数据就可以证明伦敦的教育在世界上也是很强的。伦敦地区的教育质量也是很多人都特别看好并且向往去接受教育的。并且这一部分的学生/家长将会推动伦敦房价的增长。

4>国际交通枢纽

伦敦作为一个交通枢纽和重要城市已经有差不多两千年的历史,地处亚洲和北美中心,附近有四个主要方便通往全球的机场,有着很优越的海洋运输港口。伦敦市内的公共交通网路的核心是伦敦地铁,自1863年建立以来是世界上最大的地下铁系统。

5>租房需求

过去十年有超过25万的伦敦人收入超过5万英镑以上,这就使得伦敦人们选择租房的需求很高。未来十年内,越来越多的人会选择租房而不是买房,从而推动房租水平的快速增长。并且,愿意租赁2-3居的情况会越来越多;3-4 层的小高层会变得普遍。

四、5年英国伦敦房价走势预测

2017年全球城市实力指数,伦敦连续六年高居榜首,但是伦敦的房价却不是位居全球第一,说明伦敦房价还有很大的增长空间。近今,英镑汇率强势复苏,英国伦敦住房供不应求。

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近几年,英国房产市场十分的火爆。我国越来越多的高净值人士纷纷在英国购房投资。在购买投资房产的时候,作为投资我们却常常遇到问题是:在租金回报率(rental yield)和房产增值(capital gains)之中,到底应该怎么做选择?

 


  理想状态下是我们的房子租金回报率也高,增值的潜力也大。但是,理想和现实总是会有差距的……并不是所有房产项目都可以同时满足这两点。

  今天,我们就由一个例子来跟大家聊聊回报率和房产增值的考量。以下是一位英国本地人在选择投资房时提出的问题:

  “我现在手上有6万英镑想要投资买房。我本身在伦敦工作,但我在曼彻斯特长大,所以我对那边也挺了解的。现在在伦敦我有一套自住的公寓,我现在拿不准主意是在伦敦再买一套房呢,还是回曼彻斯特买一套。这套房我准备长期持有,想要有一个比较好的回报,我听说在曼彻斯特买房的租金回报率会比较高。但是,伦敦的房子在未来好像增值的空间会更大。我现在该怎么选择呢?”

  以下是分析师的回答:

  “首先,实话说,在伦敦,就算全部拿这6万英镑只去付首付,也买不到什么看得过眼的房子(请允许我做一个悲伤的表情…… 真的没法子)。不过,的确伦敦的房子增值潜力会高很多 。但是,房产的增值总是一个投机性的东西,没有人会知道房价到底会不会涨,到底能涨多少。而且目前很多人觉得伦敦的房价已经到了一个比较高的点,现在不确定的因素也很多,房价的走势也很不明朗。反倒是曼彻斯特等北部地区的租金回报一直都很稳定(这对于你所想要的稳定的收入很重要),但这种房产,增值的空间就比较小。

  对于地区的选择来说,选择一个你熟悉的地方是正确的,至少你能准确分辨哪些地方是值得投资的,而且如果你有家人朋友在的话,也能帮你打理照顾一下房子。不过毕竟你在伦敦生活和工作,在曼彻斯特投资买房的话也可能会有这样那样的问题,这个时候就需要你去找到一个靠谱的租赁中介和一个靠谱的租客了。

  其实,曼彻斯特地区是一个租金收益和房产增值表现都比较好的地区。而且这里有挺多海外投资客的活动,特别是德国和中国的投资者比较活跃。

  综合以上几点,我们给你的建议是在曼彻斯特相对比较靠近市中心的地方,贷款买一个公寓,租金的收益和房价的增值都会比较好。

  要注意的是,即便是选择到了最好的区域,管理一个buy-to-let的房产的花费还是挺大的,像是中介费、公寓的地租、物业管理费等等杂七杂八的费用都得算上。所以要计算扣除这些开销之后的净回报率。而且,明年开始,关于贷款利率减免政策也会有所调整,那就意味着投资回报率的进一步压缩。

  这个例子究竟说明了什么呢?

  首先要大概了解到自己的投资偏好

  习惯并喜欢北上广这样的房价涨幅,虽说海外没有哪个成熟发达国家的城市可以实现国内这样疯狂的升值,但是纽约和伦敦长期以来是全世界高级别投资者最爱的保值增值的国际化大都市。在抗风险能力和升值潜力上,的确无法匹及。所以不一定非要选择英国其他的城市,喜欢大城市的稳妥就选择伦敦;

  其次要了解自己的投资周期

  如果投资时间比较长,可以选择回报率比较高的地区(比如曼彻斯特或者伯明翰),这样来说我们在持有房子的期间所获得的收益也会相对比较稳定比较多。那如果投资周期比较短,就建议大家选择增值潜力大的地区,因为在短时间内,还是靠房子本身的增值收益来得多来得快。


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英国是一个历史悠久、文化灿烂的文明古国。英国的首都伦敦对于买家来说无疑是一个热区,优质的教育资源,稳固的金融地位,稳健增长的英国伦敦房价都是保证英国投资热度的根本所在。那么,很多的投资者关心的是伦敦房价的走势如何呢?


  一、政治波动对伦敦房价走势的影响

  2008年到2017年,英国伦敦的房价受政治事件影响很小,10年间英国伦敦的房价稳步增长。由此可见英国伦敦在任何时间段都适合房产投资。

  二、近几年间伦敦房价走势分析

  2013年房价明显增长区域在伦敦核心区域camden

  2015年房价明显增长区域在伦敦北部和西北部,

  2017年房价明显增长区域在伦敦核心区域

  三、控制伦敦房价变化五大因素

  1>经济层面

  影响伦敦住房市场的两大相互制约的经济基本面:一方面,英国整体的经济表现稳健,低利率和汇率优惠也将持续推动房价;另一方面,伦敦还有强大的法制结构,资产保护和多元文化社会都积极的促进伦敦房价。

  2>供应需求

  伦敦楼市广泛的问题,房屋供应长期严重短缺。在接下来十年中,伦敦居民的新增量将超过140万,约等于每年增长10万人。目前,尽管市场新增住宅有所提高,每年新建住宅量19,900套,每年所需住宅量52,000套,距离每年至少4-5万套住房的需求量还远远不够。而且2016年开始住宅供应量下降28%,严重供不应求的局面将持续推高伦敦房价。

  3>社区化推高价格

  在伦敦,有着世界级的高等大学,全球的40强高等院校,其中有4所院校都在伦敦,这一数据就可以证明伦敦的教育在世界上也是很强的。伦敦地区的教育质量也是很多人都特别看好并且向往去接受教育的。并且这一部分的学生/家长将会推动伦敦房价的增长。

  4>国际交通枢纽

  伦敦作为一个交通枢纽和重要城市已经有差不多两千年的历史,地处亚洲和北美中心,附近有四个主要方便通往全球的机场,有着很优越的海洋运输港口。伦敦市内的公共交通网路的核心是伦敦地铁,自1863年建立以来是世界上最大的地下铁系统。

  5>租房需求

  过去十年有超过25万的伦敦人收入超过5万英镑以上,这就使得伦敦人们选择租房的需求很高。未来十年内,越来越多的人会选择租房而不是买房,从而推动房租水平的快速增长。并且,愿意租赁2-3居的情况会越来越多;3-4 层的小高层会变得普遍。

   四、5年英国伦敦房价走势预测

  2017年全球城市实力指数,伦敦连续六年高居榜首,但是伦敦的房价却不是位居全球第一,说明伦敦房价还有很大的增长空间。近今,英镑汇率强势复苏,英国伦敦住房供不应求。


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近些年来,英国房产吸引了世界各地的高净值人士前来投资。那么,在英国买房最关注的是什么呢?对投资者来说,买房关注主要问题就是地段和交通。


  交通好的地方,哪怕离市中心比较远也不怕,乘坐地铁/火车,在1个小时之内能够到达市中心的地方,都不愁出租也不愁卖。而且因为不在市中心,价格也会相对低。

  如果你家门口新增了一个公交车站,感觉对房价啥的没什么影响。但是如果你家门口增加了一个地铁站,那么房价就会蹭蹭蹭地涨,伦敦的伊丽莎白线就是最好的例子。

  从20095月开始到目前建设铁路沿线的平均房价增幅为66%。伦敦一区外涨幅最高的三个区域为Forest GateWest Ealing Hanwell

  交通和房价有着千丝万缕的联系,具体分析一下:

  1.要近但不要太近

  如果生活在大城市,比如伦敦,交通对房价的影响特别明显。

  Nationwide数据显示,同一个地铁站,平均来说,距离500米处的房产要比距离1500米处的房产贵10.5%。就目前伦敦的平均房价水平来说,这10.5%就是平均相差了5万英镑!

  所以,如果是你,你是愿意省5万镑多走1000米,还是希望多出5万镑住的离地铁站近一点?

  这每个人的选择可能不一样,不过有一个英国人是这么算的:

  假设他走路比较快,速度是每小时6千米,其实多出的1千米,只需要步行10分钟。 每天上班+下班,多花了20分钟在走路上,每周多花了100分钟,每年多花了80小时。

  说实话,每天步行20分钟,一方便有利于身体健康,另一方面还省钱了,以平均的贷款利率4%来看,如果你买了距离地铁站500米的房子,多贷款了5万英镑,每年要多还2000英镑的利息。 这么算下来,对他来说,上下班每走一小时路不但锻炼身体,还可以赚25,毕竟,省了就算赚了。

  而且,用来还贷款的钱都是税后收入,这个收入其实被收取了20%-40%的所得税。加上这些的话,认为上下班走这段路,大概相当于每小时挣35英镑(如果按照税前工资算的话)。

  所以这个英国人自己觉得,如果他年薪在6万镑以上的话,自己省下时间去工作每小时赚的更多,宁可住近一点少走路…

  当然,他这也只是他自己的考虑,每个人的工作性质都不一样,不能简单的按这种小时比较来计算。说不定有的人就是不喜欢走路,就要离地铁站近呢。 何况英国天气变化大,晴天走上15分钟跟下雨大风天走上15分钟,这感觉相差可大了。

  伦敦房价和交通的关系是最典型的,除此之外,其他大城市也很明显:格拉斯哥有着除了伦敦以外最大的城铁线,距离车站500米内的房产要比更远的房子平均贵6%

  曼彻斯特距离车站500米内的房产要比距离更远的房产贵4.6%

  2016年,伦敦交通对房价影响研究报告显示,地铁线Jubilee的延伸线直接让周围房价飙升了50%DLR延伸到Woolwich,也让周围的房价上涨了超过20%

  距离车站不能太远,但也不能太近,紧挨地铁站的房子,价格也不好。 原因显而易见。

  交通对房价的影响大小,有着这一个关系:

  1)通常来说,距离车站400-800米的范围,车站对房价影响最显著。

  2)从车站能抵达上班族工作的地方越方便,房价就越高。比如从这个站出发能够5站直达伦敦市中心。

  3)这个车站对整个区域的影响越大,房价就越高,比如交通枢纽,越多地铁经过的地方。

  此外,住在车站周围的人群种类也直接影响房价。比如,周围住的多是自驾出行的人,地铁站等交通对房价的影响就比较小,如果周围多是平时搭乘公共交通,周末才自驾出行的人,地铁站等交通对房价的影响就比较大。


  2. 不仅仅是在哪买房,关键是什么时候买房

  今年4月,报告展示了基建投入对当地房价的影响。比如,铁路的延伸和地铁线路扩张的消息一出,沿线的房价都会涨一波。

报告显示:“基建的投入,比如交通的改善会推动当地房价上涨。但是房价涨价的时间,跟这条交通线本身的关键程度有关。

以伦敦Jubilee线的延伸为例,延伸只是方便了那个区域的一部分人,到了延伸线完工之后,周边房价才开始上涨。

  而对于Crossrail 1 伊丽莎白线,因为这条线对于伦敦全城的影响更为重大,运输旅客量更大,需求更大。 在整条地铁线还在修建的过程中,沿线车站附近的房价就已经开始涨了。

  3.新建楼盘与基建

  调查也发现,交通线的改善,会刺激开发商在附近开发更多的新楼盘。

  很多选择搬家的人都愿意搬到新建交通沿线的地方,一来方便,二来房价相对低,三来日后升值潜力大。随着购房需求量增大,也吸引来了开发商,增加了在车站附近开发新楼盘的投入。 近年来,很多人选择在伦敦交通便利的通勤区居住,这也是开发商开发铁路沿线的原因。

  而区域新房增加,也侧面推高了当地的房价。

  在过去两年,距离伦敦市中心车站,通勤时间在19-39分钟的交通客流量增长幅度最大。这些地区沿线的二手房房价也在过去五年时间里涨幅最大,平均达到44%,远高于英格兰和威尔士的20%

  很多房价长得快的地方都是原本房价相对较低的地区。比如HS1高速铁路沿线,LutonEbbsfleetApsley,这些地方因为距离伦敦市中心并不近,房价相对低,但交通便利,是非常不错的通勤区,因此很多在伦敦买不起房的年轻家庭都搬到了这些地方,从而推动当地房价上涨。


  4.通勤区

  很多不是伦敦传统通勤区的地方,近年来因为交通条件和基础设施的改善已经成为了新的通勤区,房价也不断上涨。

  比如相关数据显示,伯明翰新街New Street火车站的升级,2015年至今,直接增加了33%的火车载客量。同时,火车站周围2km之内的房产,在五年内上涨了44%

  除了伯明翰,RugbyCoventryLong Buckby这些地区通勤地带的房产,五年内分别上涨了35%46%67%

  伦敦,英国国家统计局数据显示,30多岁的伦敦客离开伦敦的数量在过去5年里上涨了27%。当然,他们并没有完全离开伦敦,而是搬到了伦敦的通勤区居住。

  之所以如此,一方面是通勤区的房价相对便宜,可以买一个相对大一些的房子适合一个家庭生活,另一方面,这些地方乘坐轨道交通可以轻松抵达伦敦市中心。

  而英格兰中部Mildlands 和北部的地区,房价的上涨主要与工资上涨相关,因此相对伦敦房价较低,未来几年还会有房价继续上涨的空间。

  5.伊丽莎白线

  伊丽莎白线预计201912月全线开通,届时,伦敦整体的轨道交通承载量将提高10%

  火车可以从西伦敦的Reading,希思罗机场轻松抵达帕丁顿,邦德街和利物浦街。还会继续向东到新兴金融中心金丝雀码头,Essex。整个伊丽莎白线共有41个站点,其中10个站点是全新建立的,可以缩短交通时间。

  比如,从伦敦帕丁顿到利物浦街,原来需要23分钟,现在只需要10分钟!

  尽管目前还没有全线开通,但伊丽莎白线对房价的影响是非常大的。伊丽莎白线的运营将会让超过150万人能生活在45分钟抵达伦敦市中心的中心圈子里。其中,ReadingSwindon是伊丽莎白线上获益最大的几个地区。

  Lloyds银行的研究表明,2015年到2017年,在伊丽莎白线车站附近的房产,平均房价上涨了39%,而沿线经过的地区房价平均只上涨了23%

  也就是说,车站附近的房子,要比整个区域的房要多涨16%

  6.火车班次与房价关系

  有时候,单单靠近火车站是不够的,火车班次也是一个非常重要的因素。

  国家地产中介组织的负责人Mark Hayward表示:今年5月,《2020年铁路计划书》一出,一些被减少班次的通勤小镇,房价降了15%。在这份计划书中,有些站点的火车班次减少了多达40%,最惨的是伦敦周围的一部分通勤小镇,包括Preston ParkLeagrave EastFiltwick,这些地方超过三分之一的班次被减去了,预计房价也会降低10%-15%

  同样道理,火车班次增多,也会推高房价,谁不想住在一个更方便,班次更多的车站周边呢。

  今年3月,伦敦Thameslink成为第一个采用自动火车运行系统的主要轨道线路。

  这个系统将增加轨道交通运营的班次,在高峰时期,可以达到每2-3分钟一趟,这个频率是英国轨道交通绝无仅有的!

  预计未来几年,无人驾驶技术将在英国主要的繁忙线路上使用,这也意味着,更多的购房热点即将诞生。

  交通是投资者买房最最关心的要素之一。要时刻关注铁路线路的的新建与延伸,以及新的通车班次,因为这些都对房价有着至关重要的影响。房价涨幅最大的一段时间集中在铁路线路即将完工和完工以后。


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脱欧带来的政治不确定性和为抑制价格过高增长而出台的高税率都大大阻碍了市场的发展,导致房价不断下降或者停滞不前。那么,英国房产还值得投资吗?


  英国预计于2019329日完成脱欧。而鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)等关键脱欧官员的辞职导致民众信心低迷。英国住宅市场分析机构数据显示,过去四年来,英国贸易额下降了20%(这一数字是基于地政局和海关总署的数据算出的)。买家和卖家都表现得十分谨慎,选择静观其变。

  但对明智的投资者而言,目前伦敦的房市背后却暗藏着机会。专家建议静观其变,谨慎投资,进行长远的规划,至少要放眼510年,以安全度过低迷期。随着市场上买家的减少,价格将大幅降低,这意味着未来存在高投资回报率的可能。

  选择不受脱欧影响的住宅区进行投资

  英国房产数据公司LonRes(该公司记录有伦敦房市的买卖和租赁数据)的研究部主任马库斯.狄克森(Marcus Dixon)表示,高端房地产萎靡不振,售价相比2014年降低了15%20%。今年,针对高端房产实行了新的印花税政策。

  狄克森还指出,35年来,伦敦高端地区的房价处于下降趋势,但目前,有迹象表明房价下降开始趋缓,在肯辛顿(Kensington)、霍兰公园(Holland Park)、诺丁山(Notting Hill)和梅菲尔区(Mayfair)出现触底反弹。如果你有几百万的资金可供投资,就能够抓住盈利的机会。

  另一值得考虑的地方是伦敦市的金融区,该区住宅房产数量有限,价格出现上升迹象。数据显示,2018年上半年,该区房价相比去年同比增长了4.5%

  在第一太平戴维斯和Strutt & Parker身居要职并建立起伦敦办事处的独立市场分析师亨利·普莱尔(Henry Pryor)表示,购房者将迎来高净值收益。

  “在英国将于来年3月完成脱欧的背景下,极少人有买卖房产的意愿,这解释了为什么一年来,贝尔格拉维亚(Belgravia)和梅菲尔50%的房产无人问津。但市场上仍有人出于离婚、负债或手头紧等原因不得不出售房产,因此如果你有钱投资,那么这是自2007年信贷危机以来最好的投资机会了。

  伦敦部分新兴市场上出现了大批新房产,而这些房产却没有得到买家或租户的青睐。

  狄克森表示,购买新兴地区的房产更具有风险。一方面,这些地区有升值的可能,但另一方面,可能会不断有新房产进入市场,抑制价格的上涨。


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英国房产近几年炙手可热。我国许多高净值人士都进军英国房产市场购房投资。大家都知道,不同于国内,英国房屋产权特别长,有的999年,有的是永久产权,那么999年产权到底是永久产权吗?这两者之间有区别吗?今天,我们来给大家讲讲:英国的Freehold, LeaseholdTenanted到底是怎么一回事儿?

  首先,很多人都渴望买到永久产权的房子,永久产权(Freehold) 是指无条件地享有该房产的所有权。这个所有权指的不仅指房产建筑本身,而且包括它占据的土地。 因此这一产权情况多数属于排房和独立住房,以及别墅。

   但是,哪儿有那么多永久产权的房子呢?很少呀!比如伦敦中心地段几乎所有的高端楼房公寓都是租赁保有的产权形式。英国基本上所有的公寓楼房都是Leasehold。但是不管是房屋或公寓楼,产权的拥有是可以延续的,而且申请延续的费用不高。

  再具体一些:

  一,Leasehold Property

  简单来说,leasehold property就是购买房子的使用权,而此非永久产权的期限,最长可达999年。 在这种产权情况下,从技术上讲它所占土地的所有者才是这些房产的永久所有者。

  如果是新房的话,使用权的时限是很长的,通常是125或者250年或者499年或者999年,都很正常和合理;但是如果买的是二手房,那么我们在购房的时候就要仔细看好剩下的租约时间还有多久。因为一旦原始的租约到期,那么房子就不归我们所有了。所以买房的时候如果剩下的租赁使用权时间不长的话,就要想想清楚自己的投资周期和价值了。

  简单来说,我们买leasehold的房子,就等于是“租”下了这个房子的使用权。

  通常新房的租约是非常长,都上百年;而且非常关键的是:即使是租约快到期的,实际上我们也可以申请延长租约,只需要缴纳一定的费用即可。

  具体费用的多少,一般是由买方和土地原本的所有人来协商确定的。但如果双方没有办法达成一致,这个时候买方也可以去申请法庭的裁决,最终的价格会由一个固定的公式计算出来。

  一般来说,租期剩到80年的时候,就可以找律师去续一下,大部分的房子几千英镑就可以。而短于80年的房子,要续租的话,花费的代价就会增加很多。而如果租期短于60年,那么贷款买房就会非常困难。但是其实这个时候如果有能力全款买房的话,应该可以谈到一个非常不错的价格,毕竟竞争对手会少很多。如果想避免麻烦的话,最好买那种租约还有至少120年的:这样一来,如果贷款20年,租约就还剩下100年,到时候想要卖出去就一点儿问题没有。一般中介或者卖家都会直接告诉我们这个房子还剩下多少年的租期lease,同时我们买房用的律师也一定会帮忙确认这个时间。

  除了租期 Lease之外,合同上的一些细节和条款需要律师来注意。比如曾经的一个case就是在租赁合同里面有一条不是很明确的条款,当时律师看到之后就提出来,然后对合同进行了修改:因为这个条款如果不更改的话,买房者持有的时候都不会有问题,但如果要再次卖出去这个房子就会有麻烦。所以,买房子请有经验的律师,他们会向有关人员索要一个很详细的房产租约合同,会帮你仔细查看有没有什么问题;比如会帮你查看好卖家是不是按时缴纳了管理费、以及未来若干年内政府或者规划部门对这个房子所在区域的一些规划之类,避免买房风险;还会帮你确认好房子的地租 Ground Rent。我们自己需要注意的是弄清楚地租之后有没有可能上涨(偶尔地租会阶段性增长)。

 

二,Tenanted Property

 

  顾名思义,Tenanted property就是已经带了租约的房子。如果我们买房是用来投资出租,那么买带租约的房子直接就有租金收入会是一个很不错的选择。

  不过大部分的房子都是没有带租约的,所以如果我们买到带租约的房子的时候,需要注意:

  1)租赁合同的条款。如果租赁合同是受到保护的,也就是说在一定的时间内都不能调高房租,那么可能不能那么容易跟现在的租客终止合同或者说马上就调高房租。那么即便不是受到保护的合同,有时候有些合同的条款可能也不是那么令人满意;

  2)还要注意一下押金是如何交付的。如果这一点不清晰的话,到时候租约到期了要返回押金就会很麻烦;

  3)确保租客在购房的时候房租都是已经付清。

  4)查看一下租客交房租的时间。如果是每个月的月初提前缴纳的话,比如在15号签的购房合同,那么就要让卖家把剩下半个月的房租付给我们。

  5)应该给租客一个书面的通知,告知他们房子的所有人已经更改,以后要以何种方式向我们缴纳房租。

  一般来说,只要租赁合同没有到期,租客就是自动和购房者发生房屋租赁的关系,现有的租赁合同中的条款全都不变:这也是为什么我们在买房的时候要反复确认租赁合同的各项条款。或者我们可以跟租客重新签订一个合同,只要把业主的名字改成我们自己的就可以了。但是记住,租客在这个时候是可以拒绝和我们签订合同的。

  不管怎么样,一定要记得让租客房产过户之后把房租交给我们,而不要再付给之前的业主了,否则这笔钱很难要回来。

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      随着人们物质生活水平的不断提高,越来越多的家长把孩子送去海外接受教育。英国成为了众多家长的首选。英国私立学校委员会的数据显示,自2012年以来,伦敦私立学校的学费上涨了四分之一,达到平均每年1万6560英镑(约14万500人民币),是英国私立学校学费涨幅最大的城市。

       为了让孩子受到好的教育,英国的家长也是想着法子让孩子进入最好的公立学校。因此学校周边的学区房便受到了家长们的追捧。然而房价的上涨使买学区房成为一件不容易的事。高昂的学费和让孩子进入优秀公立学校的巨大需求对当地房价产生了巨大影响。

      在英格兰和威尔士,一所优秀的公立小学周围步行10分钟距离的住宅便称得上是学区房——这是一种大致的衡量标准,可以用来估计该小学的招生面积。其溢价与距离较远地区的平均水平高出17.8%。根据权威机构对开发商数据研究显示,这相当于房价上涨了5万1688英镑

      2016年,苏塞克斯大学的伊夫蒂哈尔•侯赛因博士的研究显示,英国教育标准局给予某学校评级每提高1个百分点,其周边地区的房价就会平均上涨0.5%。同样的,降低Ofsted评分也将以同样的比例影响降低房价。

       在伦敦一些最受欢迎的小学,争夺入学名额的竞争可能会将招生范围缩小到学校周围的几百米。

      学校最密集的地区是诺丁山的福克斯小学周围,是芭蕾舞女演员达西·布塞尔的母校。在那里,孩子们基本都住在离学校不到100米的地方。根据Rightmove的数据,目前平均学区房房价为237万英镑

       如今,好的学校确实有助于引起人们对周边房产的兴趣。据英国房地产服务商的统计,在肯辛顿和切尔西有一半以上的小学被评级为优秀的小学,是伦敦优级学校最多的行政区。伦敦最好的学校对于招生区域非常严格。如果把家向下一条街搬迁100米,你便会出局。

      要衡量伦敦市中心学校相与房产溢价的关系存在困难。但是伦敦市中心有许多顶尖的公立学校,而周围的房价波动确实归因于学校因素。研究显示,在伦敦市中心的两个区都有两位数的房价。在那里,可以买到最好的小学周边的学区房,步行只要10分钟就能到到学校。

      豪恩斯洛区以奇斯威克和艾尔沃斯为代表,一所优秀学校附近的平均房价目前为56万1596英镑,比整个行政区的平均房价高出13%。对于周边的住户来说,在这个区内购房是个不错的选择,行政区内的学校除了一所之外,每一所学校都被评为优秀或出色,其中13所达到了顶尖水平。相关人士说道:“去年一整年,我们三分之二的客户都在为学区房而购房搬迁。”如今,学校成了英国人最为首要的搬家原因。

       在伦敦排名第二,地处在温布尔顿行政区的默顿中学,在其周边购房需要面对12%的溢价。而在整个伦敦,这一比例只是平均水平。实际上,无论房产的状况如何,在温布尔登大通小学和温布尔登公园小学附近购买一套房子,都需面对溢价在20%

      考虑到首次购房者的平均年龄已经增加,许多人在买房时都注重自己的长期规划。越来越多的咨询来自那些还没有孩子、但却正在寻找能在一流学校附近安家置业的人。人口增长给伦敦的学校带来了不少压力,开发商在获得规划许可的同时,还必须在一些新地点内修建学校。到2020年,伦敦将成为英国中学学生人数增长最快的城市,增长15.5%。这是一个巨大的压力,相当于需要增加2500个教室,或73所新学校。

      综上这些数据,可预见在不久的将来,伦敦学区房,靠近优秀学校的房屋的价格溢价将继续飙升。

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学区房不止国内超火,在英国也是各种被疯抢!


调查数据显示,英国每四名学龄儿童的家庭就有一家购买或租用了一套学区房,而且就算房价普遍要高出同邮编非学区房12%,他们也愿意承受。

 

英媒报道,在一些学区,英国家长愿意支付比同邮编的房子高出79%的价格来购买该校地段(Catchment area)内的房子;


位于柴郡的Altrincham Girls Grammar School,英国家长更是疯狂,愿意支付比同地段房价高出223%的价格

 

在英国Solihull的Tudor Grange Academy,该校的catchment area房子价格比同地段高出94%

为了抢到好的学区房,这些家长们有一半卖掉了他们以前的房子搬家,三分之一买了第二套房子,五分之一正在租房。


为了孩子的教育而搬家的人中有五分之一不得不换工作,还有各种贷款加持。

 

34岁的帕特里克·索恩韦尔为了让两个儿子上“杰出”级别的小学,举家搬迁,不仅换了工作,家庭支出费也增加了,中介费、印花税等花费2.3万英镑(约19.6万人民币),而抵押贷款增加了3.3万英镑(约28.1万人民币)。


但是索恩韦尔还是觉得很开心,“每一分钱花得都很值。孩子们上了好学校,而房子也升值了11.7万英镑(约99.7万人民币),没有比这更开心的了。把教育放在首位,这才是最重要的。”

 

英国家长们也真的是为了孩子操碎了心…


究其原因,英国的公立学校“划片”收学生,就近入学。

 

英国的学校虽然多,但是教育水平实在是良莠不齐,厉害的公立学校少之又少,毕竟是孩子的起跑线,可不能输给别人!

 

不少家长在选择学校做功课时,都一定会通读一遍Ofsted大榜了!

 

Ofsted是英国教育标准局,对各种学校进行评级。 



Ofsted的评定分为4个等级,分别是:Outstanding(杰出)、Good(好)、Satisfactory(合格)、Inadequate(不合格)。


但是据Ofsted报告显示,杰出(outstanding)的公立学校占所有学校的比例很小,想要上优秀的公校就必须手持一套学区房作为通行证。

 

就全英范围内看,Ofsted评级每增长一级,学区内每套住房的平均价格就会增长数万英镑。

英国劳埃德银行的一项调查研究显示,英格兰顶尖公立中学排行的前30名学校周围的学区房比非学区房的平均房价高出12%,其中更顶尖中学的学区房均价已高出英国平均房价45%

比如白金汉郡(Buckinghamshire)的Beaconfieled高中一直公认是全英国最好的公立中学之一,学区房的平均房价高达104万英镑(约881.7万人民币),比英国平均房价高出65万镑(约553万人民币)!


然鹅英国家长们在如此水深火热的学区房市场中仍然激流勇进!各种疯抢学区房,针对英国4750个家庭做出的调查显示,四分之一家庭表示会选择搬往优质学区

好学区的公立小学之所以好,就好在学生资源素质整齐,家长都重视教育,成绩和校风自然就好,而且因为房价高,客观造成了对入驻家庭实力的筛选。

 

“僧多粥少”,造成英国学区房房价一升再升,堪比中国。


劳埃德银行的数据显示,过去的5年里,英国顶尖公立学校周边地区的平均房价上涨了39%。


以伦敦排名前三的知名学区巴尼特区(Barnet)为例,在2013年Ofsted的评估中该区获得“杰出”以及“好”评价的学校占91%,远远高于伦敦及英国的学校测评的平均水平。

 

相应的,该地区过去五年平均房价增长了247000镑(约210.5万人民币),业内人士表示优质的教育水平使得巴尼特区就像磁铁一样吸引着买家

 

 

精明的人知道,在英国,优质学区房兼具双重功能。


可以自用以确保孩子就近入学,而就读期间房产升值的部分,未来出售后可用来支付近年来不断攀升的各项开支,以房养学。


也可投资。优质教育资源的稀缺,使得优质学区房无论面临什么样的楼市环境,都更能屹立不倒,毕竟为孩子追求更好教育的需求量每年持续不断。

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