财经周评（09－6）：      广州实际房价比北京贵！

                              彭澎

广州的实际房价比北京贵！我多次在讲座中这样说。最近，广州出台了城市容积率方案，并公开征求意见（《广州市城乡规划管理技术规定》征集意见2月10日截止），这使我感觉到广州决策者们终于有了改变城市密度的决心了。加之近期又有动物园外迁的讨论，城市密度的降低是其中影响评估的重要线索。

说北京楼价不比广州贵，主要理由就是北京建筑密度没有广州大，房地产开发容积率比广州低很多。首先，北京建筑离道路距离较广州远。广州建筑与车道太近，住家受汽车噪音影响比北京大，因此，道路建的隔音板也比北京多，造成城市不通透。其次，北京楼距比广州开阔。广州楼宇之间大多在 20米左右，而北京往往在30、40米以上，这样，楼房采光和隐私性优于广州。再次，容积率低意味着北京居民拥有的个人单位空间较广州居民大。整个北京显得旷地比广州多，城市空间较为舒展，城市天际线更为开阔，因而，视觉天空显得更加广大。最后，较低的容积率意味着楼价的含金量高。这样一折算，北京楼价虽然比广州高出数千，但似乎更值钱。这还不算城市地位和市政建设的附加值，当然也没有算就业机会、城市舒适度、事业发展机遇等等。

其实，广州的“乱”与城市密度太大有密切关系。有一次，我去机场接美国教授。一出机场，美丽、宽阔的机场高速让他们惊叹不已。但车过三元里，进入市区的高架桥就俨然穿行在楼宇之间、甚至楼宇之上！杂乱之感油然而生。美国教授的感慨变为：真象纽约！但在我看来，广州的密度比纽约还大得多。尤其是曼哈顿，这么一个世界头号CBD，路口很少采用立交，大多用红绿灯，交通依然显得井井有条。其中的学问大着呢！以后再讨论这点。

我曾在城市规划委员会的活动中问过一位规划专家：为什么北京楼距比广州大？得到的标准回答是：北京日照是斜射，因而楼距应宽些；广州日照是直射，楼距不宽底层也能照射到。

我在探究广州城市密度太大的原因时，倾向于认为广州人的急功近利，见缝插针地建楼宇，追求土地出让金的快速回笼。当我在各地宣讲广州创造诸多全国第一：第一条高架路；第一座多层立交桥，其实我心里并不认为这是好事。广州在这种立体城市发展中，丧失了许多看朝霞落日的乐趣。

记得十年前在一次讨论珠江新城发展不理想的场合，我提出，与其不汤不水地搞CBD，还不如全部用来做绿化，搞成一个中央公园（类似纽约曼哈顿）。我老是想，在寸土寸金的曼哈顿，如果把中央公园拿来开发房地产，对曼哈顿的价值是否大于做绿化用地？继而，广州把整个珠江新城搞成个中央公园，代价有多大？当然，时过境迁，珠江新城经过二十年发展，基本成型了，将在亚运会召开前以崭新的面貌呈现在世人面前，广州城市中轴线昭示着现代化城市基本形态。何况珠江新城土地出让收益为广州地铁建设提供了必不可少的资金。

但有一点，我说了多年现在还得说：城市规划与建设，一定要旷地优先。这样才能避免先建楼宇，然后再在楼宇前后或顶上来建道路，或在楼宇之间来建变电站、垃圾站、公共厕所等等。

由此来看，城市密度应该成为城市楼价的一个很重要的参考系数。也因此而说，广州楼价其实不低。

（2009年2月9日）