打倒“高层豪宅主义”
文/Kevin
看大家都争先恐后就重庆造“高层豪宅”话题发表自己的观点,一直作为旁观者，今天也来凑凑热闹。我把大家的观点分为以下两个派别。
他们凭借一身文字功夫，拧一把辞藻，故弄玄虚，哗众取宠。这一派往往就抓一个观点就开始胡乱吹嘘，但通读全文，除赏析文字外，却无所获，从房地产开发角度上来说，胡搅蛮缠、一文不值。
他们或许建筑本行出生、或许扎根地产行业，他们凭借建筑学、个人感受或工作心得发表自己的观点，并试图定义“高层豪宅”。作为学术研究，我颇为赞赏。至少不像文学派不着边际。但细细品位，这不符合市场学与目前市场供应现实，也背离了地产开发经营本质。
在次我谈谈自己的观点，望大家指教。“高层豪宅主义”承受五大棍棒罚身之苦，注定永不翻身。不过作为我们闲暇乱侃的话题道还可以言子几句。
一、“高层豪宅主义”被市场需求打倒
我个人认为，在谈论“高层豪宅”话题时，你首先得搞清楚什么是“高层豪宅”？什么是真正的“高层豪宅”？
可能这时学术派要发言了，我不是对“高层豪宅”做了全面的定义，给了判别“高层豪宅”的标准了吗？（文学派此时只能当好听众）。我想反问学术派，你的定义与标准真的符合市场需求?是高端人群市场需求的普遍反应？不可否认，你们说的可能代表一部分人一部分的需求，勉强可称为“高档高层”,你说的这些专业术语,试问购房者几人知晓，谁懂你建筑的人文基础、说知道你什么建筑风格，其实购房者没几人知道,就连房地产行业的专业人士都没几人能准确的告诉我什么是西班牙风格。
我看我们还得从市场找答案，但是从市场找答案，你即使做10万份高端人群的问卷调查，你得到的可能是10万份不同的答案。因为高端人群需求更具个性化，不是普通百姓追求的一个折风蔽雨处。例如：有的人说我想在我的高层毫宅的中庭打golf;而有的人说我需要的高层豪宅每户有一部专属电梯；更有甚者要求把高层豪宅建在朱峰之颠（比较夸张，但需求市场就这样）。需求市场无奇不有无所不包，并瞬息万变。你无法准确、及时的给出“高层豪宅”的标准。而开发商也不会修这样的高层，除非他赚钱速度快于烧钱速度，成本与营销的难度坚决否定了高层豪宅的出现，因为他违背了房地产经营的目的。
所以我认为在开发没傻之前，市场没有真正的“高层豪宅”，只是一群人文者笔下的梦想，学术上无法完成的课题。
二、“高层豪宅主义”被营销的“虚假”打倒
如果通过市场研究，市场有需求空间，开发商不排除会出现一类“伪高层豪宅”产品，他们满足一个阶层大部分人群的一个需求共性，例如：舒适大房间、大露台、观江景，或高层低密，或建筑用材较奢侈等。产品上可能有一定有些出彩，但他并非真的高层豪宅，也并非站在树立城市形象的高度，从营销角度，只要我的产品超出竞争对手1到3个优点，其实完全可以支撑销售。再者地产的经营本质不能满足每个客户个性需求。就像重庆以前没有花园洋房谁都不知道有花园洋房，当有开发商称5、6层的房子为“花园洋房”后，消费者才做到；也好比“空中院馆”，其实他就是一间房少砌了一道墙而已。
就此看高层豪宅只不过是通过研究消费需求后，给产品附加了一定的亮点，在营销上之不过是为吸引和引导消费所采取产品包装与概念的炒作而已，“高层豪宅”仅此一个营销口号。当有人宣称我的高层是“豪宅型高层”，也就开始向市场灌输“高层豪宅”谣言，也就出现了所谓的“高层豪宅”。“世上并没有高层豪宅,开发商广告做多了,便成了高层豪宅”，“高价高层”并非“高层豪宅”。
今天刚好看到重庆某楼盘邀约的几个营销经理什么设计负责等在那里叫卖“高层豪宅”。鼓吹我的高层建筑拥有欧式皇家园林、我的塔楼临湖他就是“高层毫宅”；我的高层建筑是知名大师设计、材质采纳国际品牌、全精装修、提供星级酒店服务就是豪宅……等等诸如此类一贯的忽悠。我想作为地产专业人士或者建筑学者这样贸然结论是对市场的不尊重，对消费者的讽刺。专家、学者、大师在利益的驱使下他们也在为购房者编织“高层豪宅”美丽的谎言。
三、“高层豪宅主义”被大师打倒
在房地产开发中真正做规划、建筑与景观设计中，“设计大师与规划大师”谁会去领悟建筑与居住的人文基础、精神风格或者生活方式，只不过学术上的理论课题，在实际房地产开发中只是鬼扯。看看重庆楼盘，这是什么美国首席设计师作品，那家请的澳大利亚玩水大师，他们谁真的了解重庆，只不过是一群画图的“艺人”，人都变种了，还讲什么文化底蕴，还不如一个重庆的“土鸡蛋”了解重庆风土人情味。
而对于产品形态、建筑风格、建筑布局等等，虽然开发商注重产品，但谁愿意花太多的人力与物力去搞什么原创，复制、抄袭、演变轻松而上。
你修西班牙洋楼，你就过上了西班牙生活？你为了减少土石方量，就叫坡地住宅，尊重自然？为节约景观成本，满院子种着重庆本地树种，地面铺上青石板，就是巴渝气息？所以从建筑设计中无法实现高层豪宅的梦想。但我们做产品必须尊重市场需求，在做产品时把客户准确需求，例如社区配套、户型面积与功能、产品人性化设计、细节的处理等等很好的融入产品设计中就非常不错了。
“北京的颐和园、故宫，俄罗斯的克里姆林宫原来都是皇帝老儿的豪宅，现都成了世界文化遗产，荣耀千秋啊，他们代表城市的形象”
但是今世今日，做地产不是为自己造老巢，纯粹的商业性质，试问有几个建筑设计师能站在城市的高度去考虑楼盘的设计，这样的建筑师是哈子，迟早被开发商PASS，房地产不是公益事业。
四、“高层豪宅主义”被开发商打倒
从事地产开发经营中，除非被政府规范限定，除非市场定位不允许，我想没人走“修建高层”的歧途。即使开发商愿意走“汤臣一品”的路线，也只不过建筑的是“高层豪宅”的A货。例如，在设计工程中，设计你要研究经济性，再高档的项目，开发商也得合理控制成本，不见得你是豪宅就要铺张浪费一把。提高容积率，势必降低品质；减小共摊，必定影响户型舒适度；减少物业后期运营成本，你得减少人工水面；减少后期园林维护成本，你得少栽异地水土不符的植物等等方面。我想没有开发商会修一梯一户的高层，没有开发商会做容积率“1”以下的高层低密。也可以说高层豪宅浪费土地资源与社会资源。
在从事地产开发活动中，如果地段、配套等优势明显，往往开发商会为赢取高利润、减小销售压力、加快资金运转，定位大众市场，在设计建筑方量时尽量达到规划要求最大限度，还巴不得建个1梯100户。除非你的地块开发环境不成熟，不得不走“伪豪宅”路线以求得市场。
五、“高层豪宅主义”被广大百姓打倒
多修豪宅无疑直接受害还是劳苦大众，无非激化“阶级斗争”。开发商增加了“高层豪宅”的供应量势必减少普通高层的供给，造成普通高层需求积压，民怨爆发。广大百姓不愿意见到那么多高层豪宅，说不定激化不了市民进取的思维，倒造成因心理不平衡社会制安混乱。
以此我再侃侃大家通常所说的别墅与洋房豪宅，但是所谓的豪宅，由于销售周期长、利润远低于高层，也只不过是开发商手中的过度型产品，开发进程中无奈的选择。不排除个别开发商把“豪宅”作为自己的招牌。重庆以金科为典型，但在维护“洋房之父”地位后还得追求高利润，所以天湖美镇旁建观天下，东方王榭之后造东方雅郡。由于交通、配套、区域不成熟等因素，高层形态没有市场，开发商无奈之余前期入市被迫选择高档物业，但是只要区域成熟，谁都会选择做高层来提高利润。呵呵，开发商也懂得提高土地利用率，减少土地资源浪费。
写到这里我想说，如果真的想遏制地荒、提高城市形象还是多建大众型、中下阶层的高层产品才是出路。
晕忽忽的头脑，晕忽忽的写完了本博文。
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