住宅市场投资价值不大了
房地产市场包括诸多细分市场，但由于住宅占据主导位置，而且万一租售不出去，还可以用于自住，于是很多普通投资者以前总是紧盯着住宅市场，其实真正的赚钱高手已开始远离这个越来越充满变数的“毒药市场”。
本文以上海市场为例，分析一下住宅市场与办公楼市场以及商业用房市场的巨大差别。上海住宅市场再次走到一个“岔路口”，买卖双方的搏弈激烈进行中，渐分楼盘降价，但仍有部分新开楼盘涨价；而买方的观望气氛似乎依然浓得化不开。与住宅市场的低迷相比，上海写字楼市场和商业用房市场，却依旧稳定前行，波澜不惊。
回顾2007年，在全国楼市整体大幅增长的背景下，上海房地产市场亦重现2004年的非理性繁荣景象。但值得关注的是，住宅市场和商办类市场各自运行的态势比以前更加明显，市场的差异性显现无遗。
从价格上分析，2007年上海商品住宅同比2006年上涨超过14%，但销售型办公楼涨幅是12%，商业用房的价格甚至还下跌0.05%。由于这是成交均价，其中隐藏着成交结构的变化，商业用房下跌的原因主要是中低价位成交比重上升。但市场实际表现看，住宅价格涨幅确实远远大于商办物业价格涨幅。
从供需上分析，2007年住宅供求比为0.7:1，明显供不应求；办公楼市场全年供求比为0.85:1，办公楼市场全年供求比为0.93:1。仅从供求比上分析，就能看出商办类市场处于稳定增长态势，而非住市场在2007年需求再度膨胀的情况。
接下来分析一下这三个市场近5年的演变历程。住宅市场2005年明显的供大于求，供应量和成交量2005年经历大幅下滑，其它年份供不应求，2006年基本上供求平衡。办公楼市场除了2006年出现供应略大于需求外，皆呈现出供不应求的态势，销售型办公类物业供应量连续5年增加后2007年出现小幅下滑。商业用房市场近几年成交量波动不大（市场需求相当稳定，维持在200万平米左右），但供应量变化较大，2006年增幅较大，2007年又大幅下降38％，这种大幅变动导致2005、2006连续两年供大于求的矛盾突出。
从上述分析可知，2003、2004两年上海住宅市场迅猛增长，供需两旺的时候，商办类市场并没同步增长；而2005年在“国八条”的严格调控之下，住宅市场明显下调，成交量几乎被腰斩一半，与此同时商办类市场却呈波澜不惊之态。2006年三个市场比较相似，2007年在住宅市场再度爆发时，商办类市场依然步履稳健，我行我素。
这一情形同样反映在2007年的月度走势上。住宅市场波动性越大，第一季度低迷，二季度迅速增长，三季度高位运行，四季度开始下调。从时间节点上，9月27日的房贷新政成为市场的分水岭，其后持续五个月成交量连续下滑。但是观察商办类市场，四个季度的成交量变化不大，商业用房成交量11、12两月规模较大，出现年终“翘尾”现象。
由此可以得出结论，近几年上海住宅市场的走势波动很大，主要受宏观调控政策的影响，但应该看到，由于刚性需求和改善性需求较大，且比较稳定，住宅市场又难以持续低迷。相比而言，办公楼市场和商业用房市场的演变轨迹比较平滑，整体呈稳定增长的健康态势，受宏观调控的影响较小。究其原因，近几年宏观调控越来越侧重于住宅市场，尤其稳定房价和住房保障为重点，从而直接导致住宅市场忽冷忽热，而商办类市场却基本上脱离宏观调控，在很大程度上呈现独立运行的形态。
从市场需求的性质分析，目前上海住宅市场以自住需求为主导，投资性需求只占15%左右；而商办类市场的投资性需求比重要大于自用性需求。投资性需求的规模大小与经济因素关联度较高，人民币持续升值、我国经济持续高速增长（改革开放以来年均增幅近10%）、流动性过剩（银行、企业、个人余钱较多）、去年以来加剧的通货膨胀（目前存款属于负利率）等，这些因素导致房地产投资性需求持续旺盛。诸多政策抑制和打击住宅投资，但商办类市场相比有些宽松。
另外，商办类物业的投资价值平均高于住宅。为什么这么说？投资房产获益的路径不外乎两个，一是租金收益，二是物业增值，从房地产运行规律来说，前者远比后者重要；因为租金水平体现的房产的使用价值，使用价值基本不存泡沫，而物业增值表现为房产价格，房产价格在市场非理性繁荣时，容易出现泡沫。但是，就近几年的情况来看，我国投资房产的人大多抱着短期物业升值的谋利心态，快进快出获得暴利的也大有人在，其实这是存在很大风险的。若以租金回报作为首要的投资目标，辅以物业增值，则容易减少投资风险，获得中长期较高的投资回报。商办类物业的租金水平明显高于住宅，因此，投资商办物业比投资住宅更明智。
本文发表于《上海商业》杂志
