全国首个“70/90”项目卖疯了。4月底，杭州万科·魅力之城的开盘，几百人冒雨隔夜排队，首推的181套房源两天即卖光光。这些房子皆89平方米左右的二房户型，基本上是依照去年出台的“70/90”政策进行规划的。此事件颇值得一番思量。

首先，政府应该放松一把了。1998年房改之后，由于偏重于住宅的商品化、市场化，导致房价上涨过快，同时住房保障却一度被熟视无睹、甚至成为被遗忘的角落，民怨骤起也就在情理之中了。“70/90”政策，其实是政府在慢疗无效的的无奈之下，不得不祭起的“调控大棒”：以行政命令的方式强行向地方政府推行“惠民之政”。

“70/90”政策，对于一向宠爱利润丰厚的大户型的开发商而言，自然是件痛苦的事，而地方政府也并不怎么乐意。所以，此政策甫一出台，便遭到非议，商人、专家多嫌之计划经济色彩过浓。因此，包括中央政府在内的各级政府，其实对于这一政策能执行到什么程度，并无多少把握。万科·魅力之城的开盘热销，以实证法说明该政策至少表面看起来“既叫好又叫座”，其示范意义不容忽视，政府有理由窃喜一番。

其次，消费者应该弹冠相庆。过去几年，住宅市场的一大矛盾是有效供给不足，大部分民众需要的是中小房型，可开发商却“咬定大宅不放松”。随你自住客爱买不爱，反正有钱人及投资客会争抢落单，从而逼迫普通民众以作“房奴”为代价购房置业。“70/90”是中央一手烙的“馅饼”，之前很多人可能还心存疑问：这等好事能掉到咱头上吗。现在，“馅饼”终于从高空落下。

至少已有181个杭州家庭嘴上抹油。笔者以前也曾分析过，“70/90”政策的实行虽然不可能直接导致房价下降，比如这次万科·魅力之城的价格仍属区域高位，但完全可以看到另外一幅图景：随着越来越多90平米以下户型的上市，势必改变这类房源的供求关系，也即将由以前的供不应求向供求平衡、甚至是供大求于的方向演进——其结果必然是房价增幅趋缓、甚至某些板块还会下跌。这才是广大中低收入者真正的福音。

再次，万科也露了一鼻子，再次名利双收。房地产宏观调控和住宅产业转型，对于绝大部分开发商都是利空，但对于少数优质地产商反倒是利好，为后者提供了攻城略地和“逢低”并购弱势企业的机会，正所谓“时势造英雄”。万科不仅是受益者，而且相较其它地产巨头，更是一个化解政策和借力政策的高手，颇具“四两拨千斤”的风范。万科从宏观调控一开始，就积极响应中央号召，王石在各种公开场合的言论即可佐证，这与诸多开发商牢骚满腹的“怨妇状”形成鲜明比照。

万科不仅只是嘴巴上讲讲，而且确实以行动践行之。在深圳建廉租房、50万元征集城市中低收入人群居住解决方案、在上海积极参与中低价住宅建设、在广州竞标“限价房”地块，一桩桩，一件件，都体现了万科的“企业公民”意识。魅力之城是万科并购浙江南都后，在杭州开发的第一个项目。开盘即中了个全国“70/90”项目的头彩，无疑提高了企业美誉度，这是搁谁头上都高兴的事。

政府、企业、消费者三方都开心，但这事也并非完美无瑕。这181套房子在整个项目2000多套房子中不过区区，由于政策规定“70/90”可以适用城市总量，笔者并不完全清楚90平米以下户型在魅力之城中所占比重有多大。单看首推的这两幢，全部都是89平米左右的二房二厅，虽然比起前几年100多平米的两房面积已有所精简，但如果能设计一些70-80平米的小两房，和90平米左右的小三房，必定会让更多的买房人心花怒放。当然，这又涉及到建设部尚未成功出台的“90平米以下住宅设计要点”，没有细则相规范，开发商绝不是“慈善家”。

另外，有必要探究一下“70/90”对该项目热销的贡献度到底有多高。可能是市场情况相似，杭州和上海两地近两个月都出现了楼市回暖的迹象。而万科·魅力之城所处的“九堡板块”因城市东进、轨道交通等利好因素，整体成交呈活跃之态，排队买楼的现象并非万科独有。当然，万科本身就是块“金字招牌”，其品牌号召力不容小觑，况且这是万科进军杭州的第一个项目，品质监控尤为严格。

如此说来，则换作是其它企业在其它板块开发的其它“70/90”楼盘，不见得个个都如万科·魅力之城这么“魅力热辣”。如此考量，则各方暂且可以为此事而开心小乐一把，但尚须明白“70/90”路漫漫，这只是“万里长征”第一步。多观察、多反思、多改进，实为当政者和从商者谨记之处。