提高房贷首付比例会产生什么后果？

易秋霖（北京大学中国经济研究中心博士后流动站）

尽管提高房贷首付比例至50％可能是个谣传，但是，将首付比例提高至目前的20％以上仍然是很有可能的，因为很明显，首付比例提高后，对商品房的需求下降，如果此时供给总量没有下降，则房价上涨幅度会下降甚至房价会出现负增长。现在大家最深恶痛绝的不就是房价太高吗，既然提高首付比例的方法能够降低房价涨幅甚至降低房价，这种方法不正是“好办法”吗？
可是，仔细分析一下，这种办法与原先没有提高首付比例的效果基本上是一样的。

假设最初房价是每平方米1万元，首付比例是20％，一套100平米的房子，首付20万元，此时提高首付比例，比如提高至40％即首付40万元，并且市场供给总量保持不变，由于许多人付不起首付款而不再买房，所以商品房市场总需求下降，导致房价涨幅下降甚至房价下降，假设房价下降至8000元，则首付款为32万元。32万元与最初的20万元相比高出很多。

这里把能够承受首付比例20％、每平方米1万元或1万元以上房价的人称为为高收入者， 无法承受的称为低收入者。提高首付比例至40％后，由于房价由原来的1万元下降至8000元，故每月还贷本息减少了，但是，首付款增加了，所以，提高首付后基本上还是过去那些高收入者能够买得起房，因为高收入者一般来说支付首付款的能力也较强。而过去买不起房的低收入者，尽管在首付比例提高后房价下降、每月还贷本息下降，但是由于首付款上升，所以会由于支付不起首付款而买不起房。

那房价是不是有可能跌至5000元以下，以至于首付只要20万元以下，过去的低收入者既可以付得起首付，也可以享受房价下跌的好处？这是不可能的。因为这里的前提是商品房供给总量不变，当房价下跌到过去的低收入者也可以买得起（既能支付得起首付款也能承担得起每月还贷本息）时，需求总量就会重新上升，而在供给总量不变的情况下需求上升必然使房价重新上涨，直到低收入者买不起房（或交不起首付款，或交不起每月的还贷本息，或者两者）、退出市场为止。

即使低收入者支付得起首付比例40％、首付款32万元，最终低收入者还是买不起房，因为低收入者加入买方行列后总需求重新增加，使房价重新上升。

实际上，当首付比例从20％起一点一点上升时（21％、22％、23％...)，房价并不会一点一点地下降，因为房价每降低一个百分点，加入购房行列的低收入者的数量就会多一些，使需求总量也会同时增加一点，在供给总量不变的前提下，这种需求的增加会使已经下降的房价重新升上去，结果是房价仍然降不下来。

提高首付比例可能会减少一些投机商（投机商只买不住，等房价上涨了再出售），但会不会因而降低房价呢？基本上不会，因为在市场供给不增加的情况下，即使降低了（原因是：投机商的需求减少了，这部分退出市场的投机商无法再将房价炒高），但是此时原来买不起房的人会进入市场，导致需求增加，由于市场供给没增加，所以房价还是会涨上去，或者说降不下来。

所以，提高首付比例的结果是降低了低收入者购买商品房的需求，对高收入者影响不大，高收入者甚至可以享受房价降低的好处，而低收入者则被排除在市场之外无法享受房价降低的好处。过去买不起房的低收入者在提高首付比例后仍然买不起房，只不过去原来可能是因为房价太高，现在是因为首付比例太高。

所以，提高首付比例能够降低房价，但是降低房价的好处基本上都被高收入者享受了。

房价太高导致低收入者只能“望房兴叹”，意见最大的是低收入者。解决低收入者买不起房的问题的根本措施是增加商品房供给以降低供不应求的程度，继而降低房价。增加供给的途径包括政府增加土地出让数量、打击开发商“囤积居奇” 、打击投机商的倒卖行为（投机商买而不住只等房价上涨再卖出），有关的分析可以参考本人的另一篇文章《地方政府、开发商、投机商共同打造中国的高房价》。想要不增加市场供给而使低收入者买得起房是不可能的。