地方政府、开发商、投机商共同打造中国的高房价


易秋霖（北京大学中国经济研究中心博士后流动站）

对于中国目前许多城市的高房价，百姓怨声载道，对于高房价的根源，众人各执一词。地方政府、开发商、房地产投机商等从自己的利益出发给出了各自的解释，其中不乏故意转移公众视线、颠倒黑白、颠倒主（主要原因）次（次要原因）者。学者、消费者依据自己掌握的有限的信息和知识、自己的经验也给出了各式各样的说法。
对于如今的高房价，仅仅从某一个方面去解释是没有说服力的，因此仅仅从一方面或个别几个方面去采取措施是难以降低房价的。高房价的结果是有些人受益，有些人受损，反过来说，高房价就是这些受益的人与受损的人“博弈”的结果，所以，分析高房价的根源，继而采取措施降低房价，就必须先分析这些受益人与受损人是如何受益或受损的？他们在这场“博弈”中是如何作为的？

地方政府是如何助推房价上涨的？

人们发现：一些地方明明房价在大幅上涨，可是这些地方的政府完全不看事实，不顾当地百姓的实际感受，说自己本地的房价并不高，属于平稳增长。还有一些地方政府虽然承认房价太高(这部分地方政府的比例较前一部分更小)，但推卸自己的责任，比如说老百姓存在“只愿买不愿租”的观念。
其实地方政府与开发商一样，是高房价的最大受益者，因为高房价与高地价是互为因果关系，高地价推动房价上涨，高房价进一步推动地价上涨。而在地价不断上涨的过程中，地方政府源自土地的转让收入（单位土地面积的转让收入）一步步上升。并且，单位面积房价越高，地方政府源自单位面积的房产交易税收就越多。所以，高房价对地方政府的直接结果是财政收入上升。据中国社会科学院的一项研究报告，2003年上海市政府的财政收入中有24％是源自土地转让收入，这还不包括房产交易税收入、建筑企业税收入等相关收入，如果包括则肯定超过25％很多，也就是说上海市超过四分之一的财政收入源自房地产业。上海是中国工商业规模最大的城市，除房地产业的其他产业比较发达，所以其财政收入对房地产业的依赖程度应该比中国其他大多数城市更低，其他大多数城市的财政收入对房地产业的依赖程度会更高，会大大超过四分之一。
所以，我们不难理解地方政府为什么总是说自己城市的房价不高， 为什么总是希望房价“平稳增长”（其实是高速增长）。一些城市的领导在接待上级领导考察时甚至将当地的房价涨幅大、增长快作为自己的政绩加以介绍，当地的日报甚至欣喜地报道“我市的房价终于摆脱了近几年徘徊不前的局面，出现了显著上涨”。
既然地方政府是高房价的直接受益者，地方政府当然会公开或暗地里推动房价上涨。而地方政府能够达此目的的手段很多，其中最有力、最有理、最有效的手段是推高土地出让价格，方法之一是限制土地出让数量。2005年，国务院出台“国八条”以稳定房价，而2005年北京市出让的土地下降到仅为2004年的一半，导致这一年北京市商品房均价上涨近20％，为历史最高年份之一。2006年北京计划出让的土地面积与2005年基本相等，而2006年一季度房价在去年的基础上又上涨了17％多。由此就不难看出，地方政府出让土地的数量多少直接与房价涨跌相关。人们也就不难理解，虽然北京2005年房价上涨率达历史最高水平，可是2006年北京市出让土地为什么还维持原有规模。可以想象，2006年北京房价还将大幅上涨，同时北京市财政收入中源于土地转让与房产交易税的部分还将大幅上升。同样，人们也就不难理解，为什么一些地方政府提出的降低房价的“措施”往往是隔靴搔痒、甚至欲擒故纵，为什么一些地方政府的官员口里说要稳定房价、保持房价稳定上涨，而最终的结果是房价大幅上涨，为什么一些地方会出现政府低价强征土地再高价出让给开发商的现象，最新的一个报道是北京市丰台区六圈村一块地地价暴涨50多倍：政府２００１年以每平方米１１７元征地，２００５年再以每平方米６７５０元出让（见人民网2006年04月28日报道）。
地方政府控制土地出让还有一个很好听的理由：减少占用耕地，或节约土地，等等。但实际上，在价格上涨后原来没有出让的土地还是被出让了，今年没有出让明年还是会出让，是否出让要看出让价格是否够高，而要想出让价格高，最好的办法是每年出让数量不要太多。
政府还可能采取其他方式推高房价，比如吸引外地居民到本地购房，允许出于投机目的的购房，等等。

开发商是如何操纵房价上涨的？

房地产开发商和地方政府一样是高房价的最大受益者，过去流行在开发商之中的一个说法是“利润率低于40％的项目不做”。商人以赢利为目的，这并没有什么错。只要合法，别说利润率40％，即使再高，比如100％，也无可指责。但是，为什么开发商能够获得如此高的利润？是因为房子供给太少、供不应求导致的？是因为开发商囤积居奇、故意造成虚假的供不应求现象导致的？
一般来说，通过市场交易进行的商品买卖，价格最终是由供求关系决定的，尽管影响价格的直接因素或间接因素可能有很多很多，但是最终这些因素都是通过直接或间接影响供给或需求来影响交易价格。所以，房地产开发商的高利润以高房价为基础，而高房价最终是由供求决定，也就是说供不应求是高房价以及开发商的高利润的最后原因。这种供不应求即包括真实的供不应求，也包括由于开发商囤积居奇等原因故意造成的虚假的供不应求。
在供给总量为一定时，如果一个城市的需求总量上升，则必然导致房价上涨。而需求包括真实需求与虚假需求，这两种需求可能导致总量上供不应求。
一是真实需求数量大。这种需求即包括本地居民（有本地户口的居民）真实的购房需求，也包括外地居民来本地购房居住的需求，比如北京、上海、深圳等城市，外地居民来这些城市工作的人员数量巨大，很多均有购房需求。但是，即使在北京、上海，本地居民的需求量也比外地居民的需求量大。
二是本地居民与外地居民在本地的投机需求，也就是购房不是为了居住而是为了等房价上涨后卖出以获利。这种投机需求是虚假的住房需求。这部分居民可以称作投机者或投机商。他们的购买力一般比有真是需求的居民更强。
当由真实需求和虚假需求组成的需求总量上升，同时供给不变或上升幅度小于需求总量上升幅度，则必然导致房价上涨。相反，当需求总量上升，同时供给总量上升幅度能够消化增加的需求，则房价不会上涨。如果需求总量上升，同时供给却下降，则房价必然加速上涨，2005年北京市的情况即是如此。
那么，现实中的商品房供不应求现象是如何产生的，并且为什么能够持续存在？
首先， 地方政府通过控制土地出让总量来控制住房供给总量，导致需求大于供给，最后导致房价上涨。
其次，开发商通过控制可销售住房数量导致供给小于需求，即：“有房不卖”、“囤积居奇”，造成虚假的供不应求，从而导致房价上涨，等房价上涨后再出售。
所以，开发商在房价的“博弈”中，最主要的手法是“有房不卖”、“囤积居奇”，造成虚假的供不应求，进而造成房价上涨。地方政府则通过控制土地出让数量造成真实的供不应求，进一步推动房价上涨。
当开发商“有房不售”，从而导致大量商品房“空置”时，政府是否应该控制或减少土地出让数量？简单地看好像应该减少供应，其实不然。事实是，在大量商品房“空置”的同时有大量的人买不到房，即“有价无市”，所以这种“空置”是虚假的，此时如果土地出让数量减少，会给开发商以信息：“房价将因此上涨”，从而会更进一步助长开发商的“囤积居奇”行为，导致更严重的供不应求。相反，如果此时加大土地出让，开发商由于预见到未来供给必然增加，从而未来房价可能下跌，这样就会加快出售手中的房子。
所以，当一些城市由于开发商“囤积居奇”、“有房不卖”而导致出现大面积、高比例的商品房“空置”时，地方政府如果减少土地出让（土地供应），则会助长开发商“囤积居奇”，助推房价上涨，而现在各地方政府恰恰是这样做的。

投机商是如何推动房价上涨的？

本地和外地的投机商之所以购买商品房，目的只有一个：升值后再卖出。一般来说，投机商比有真实需求的购房者更有钱，资金实力更大，但要想做一个投机商并非一定要有很多资金。假设一套100平米的房子，每平米售价5000元，某人一共有10万元，用10万元支付首付20％房款，购买一套，其余80％房款（40万元）通过银行贷款解决。2年后，房价涨至每平米7000元，即上涨40％，此人出售该房可获得70万元，还掉银行贷款、去掉利息后仍然获利可观，在这里，投机商是“以小搏大”，用10万元的本钱做50万元的生意，两年净赚近20万元（去掉交给银行的利息后获利不到20万元）。如果他最初有100万元，则可以同时买10套房子，两年净赚近200万元！
正是由于投机商可以“以小搏大”，同时可以获得高额利润，所以才有许多人加入此列，造成需求总量上升，进一步造成供不应求和房价上涨。

如何降低房价？

从上面的分析可知，房价上涨对于地方政府、开发商、投机商三者均有利，所以，只要房价还没涨至导致风险的高度，这三者是不会希望房价下跌的。
那么，怎样才能使房价降下来呢？
首先，地方政府政府必须增加土地出让数量，这是相对来说最有效、最容易做到的方式，这样能够很快就增加供给，同时打消开发商“囤积居奇”的念头，导致房价下降。
其次，如果地方政府不能大量增加土地出让数量，则政府必须限制、惩罚开发商“囤积居奇”的行为，比如规定开发商拿到土地后多长时间内必须开发、多长时间内必须销售完，否则加重税收使之无利可得。此措施能够使房价上涨速度减慢。
再次，必须打击投机商。（1）政府应该提高房产转让税率，比如规定购房后一年内转让的征收40％，2年内转让的征收35％，3年内转让的征收30％，并且根据房价涨跌情况调整此税率的高低。投机商肯定会通过提高房价将此税加到购房者头上，但是，如果房价太高则无法转让出手，这样投机商就处于无法出手的风险之中，从而抑制投机商的投机需求。2005年“国八条”出台后，规定2年内转让房产征收获利部分20％的税，可是现在北京的房价一年（2005年）就上涨近20％（19.2％），2006年第一季度又上涨17.6%，这样的税率使投机商仍然有很高的获利，根本无法打击投机商。（2）在必要的时候，比如房价涨幅太高时，地方政府必须限制一定时间内（比如三年内）每户居民的购房数量，同时不准外地居民在本地购房。
上述三种措施中，最关键的是地方政府要有意愿降低房价。如果政府有意愿降低房价，就会增加土地出让数量、打击开发商的“囤积居奇”从而增加供给，就会想办法打击投机商从而降低虚假需求，这两方面的效果结合在一起就是降低供不应求的程度，使市场趋近于供求均衡，进而降低房价。相反，如果地方政府不是真正想降低房价，就不会采取措施增加土地供应和住房供应，而是出台其他一些隔靴搔痒、或似是而非、毫无效果的“措施”，以便给公众有一个假相：政府已经采取措施了，我没有责任了。
其他的一些措施一般都难以产生真正的效果。
比如，有一位经济学教授提出应该增加居民收入，从而让居民买得起房，这是没有起码的经济学知识的表现。在供给不增加同时商品供不应求的情况下，消费者的收入增加一定幅度后，商品价格会增加相同的幅度，也就是说此时的结果与收入未增加时是一样的。
又比如，北京市现在正在研究办法，让居民现有的住房（包括中央部委的职工住房）加入二手房市场以增加供应总量，但是，这肯定是没有效果的，因为现在这些房子基本上都已经住了人，转让出去后这些人必须买新方，甚至要买更大的房，所以，让这些存量房（已经有人住的房）加入二手房市场并不能增加市场的总供给，也就不可能降低房价。
还比如，一些政府官员抱怨百姓“只愿买不愿租”，从而造成对住房的需求过旺，这种说法是在故意转移问题的根源。老百姓是理性的，对于是应该买房住还是租房住自己会进行仔细的利害权衡，只有当买方住比租房住更划算的情况下百姓才会去买房。实际上，房价的高低与房租的高低是成正比的，房价涨时租金也跟着涨，在正常情况下当考虑各种相关因素后，租房不会比买方更划算。
综合上述分析，可以看出，房价涨跌与地方政府、开发商、投机商的行为直接相关，中国目前的高房价是这三者共同造成的，其中地方政府的责任最大。地方政府、开发商、投机商这三者是高房价的直接受益者，他们有能力、有办法降低房价，但是他们可能不愿意。只有消费者、老百姓是直接受害者，他们想降低房价，却没有能力、没有办法。
解铃还需系铃人，降低房价主要还须靠地方政府，只要地方政府有意愿，就会有办法，房价就会降低。否则，中国各地的房价还会持续地、大幅地上涨，直至房地产泡沫导致经济危机，此时中央政府就不得不出来收拾局面，但此时可能已经太晚。(yiqiulin@163.com)