近期房价确实有一定幅度回落，但对此现象笔者认为至少要看清楚两点实质：一是房价下降只是相对于之前的房价相对回落，二是越是降幅大的楼盘可能存在更大风险。

全国城市房价近两年疯涨，上涨速度之快、幅度之大甚至远远超出开发商自身的心理承受度，去年十一之前，许多开发商自己都承认价格涨得我们自己都心虚。去年九月底央行出台二套房贷新政，重拳打击投资炒房，市场由此发生逆转。在这种情况下，“识实务”的万科带头高呼降价，全国楼市由比降声一片。

房地产不同于其它任何产品市场，投资风险及对市场预期判断非一日可解读清晰。近二十年房地产发展，中国沿用了香港等地的期房预售制，但相关的法律制度却远不健全。由于对预售资金无任何监管，我们的期房预售从某种意义角度理解，其实就是一种合法的“非法集资”，而建筑监理形同虚设，这又将购房人置于任何的制度性的保障之外，购买期房实质意义上就是投资者押赌开发商个人的诚信和良心。

无序也无规的房地产市场逢遇经济大势涨跌，特别是金融投资风潮侵袭之时，房价已不再是供需关系转换的标志，而成为金融大鳄翻江倒海的资产工具。所以，才有近两年全国楼价丧失理制地暴涨。但从另一个角度去看，贷币流动性过剩和经济持续快速增长所伴随的人口流动加快，省会城市和北、沪、深等中心城市的住房需求量近几年急剧增长，这些大城市房价上涨过快速，也当是合乎常理。

去年底以来房地产“拐点”被王石高喊出来，遂市场观望情绪弥漫，交易量显著下降，但从所得情况看，大城市的住房需求量依然旺盛，大量的预购客户在伺机等待入市，一旦确认价格落底，即会出手买房。但可以肯定的是，从北京各楼盘降价让利的幅度看，开发商现在给予的优惠只是上涨之后价格的折扣让利，而非真正意义的降价。环比价格依然是上升的，同比上涨幅度回落才是准确判断。更通俗点解释就是，指望北京的房价能下降到此轮快速上升之前的标准是绝没有可能，四环以里房价保持在两万元以上均价水平不可能被打破。而奥运会因素，本人依然认为奥运后市房价不但肯定会涨，而且极有可能还会出现报复性的反弹。

不可否认，此轮调控及受股市连带影响，地产行业进入重整洗牌的历史性时期。开发商资金链普遍偏紧，开发商逃市抛盘可能性也会出现，但以经验去判断，若开发商真属于此种情况抛盘削价售楼，建议大家越是坚决不能去购买这样的楼盘。重复上面的话，在我们建筑监理制形同虚设的行业环境下，几乎所有楼盘的建设投入资金是视开发商的“心情”而决定的，在资金偏紧的形势下，缺乏责任心甚至一心就要跑掉的开发商，其楼盘的风险将会与之俱来，并且会加重。建筑投入资金减少，物业服务水准降低，配套设施不做投入，这些对于任何一个楼盘来说都将会导致至命风险。

以本人十五年来近观房地产市场之发展以及无数案例，其中一个重要的规律就是凡购房投资失误，甚至造成损失的，相当一部分都属于购房人贪图便宜所致。这一点，在市场动荡时期尤其会更加突显。