2009年房价会否止跌回升？

　　　　　　　　　　　　　　　章林晓

　　2009年房价能否止跌回升？这个问题恐怕是当前房地产业内外最为关注的话题。

　　供求关系预示房价下跌

　　2008年12月12日，国家统计局公布数据显示——

　　截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

　　全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。

　　而1至11月全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1—10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。

　　经济学理论通常认为，市场是决定价格的唯一主体，房价是由房地产市场供求关系决定的，当供不应求时价格上升，供过于求价格下降。

　　房地产销售在下降，空置面积在增加，投资同比增幅虽有所回落但总体还在强劲增长，而且更主要的是，2008年12月至今，房地产市场销售形势并未根本好转，供求均衡价格理论告诉我们，房地产价格应该要下跌。

　　博弈双方谁更有信心？

　　然而，让人颇感吃惊的是，进入2009年，开发商之间并未展开价格大战。更多的房地产企业或在千方百计收缩阵线拖延工期或在想方设法延期开盘。而与此同时，购房者则是捂住腰包持币观望。

　　购房者持币观望，开发商延期开盘。随着买卖双方进入博弈的相持阶段，双方甚至在网络和平面媒体上打起了心理战。最典型的例子，莫过于对下一步政策的预计——

　　购房者说，北京、广州、深圳、上海等市领导纷纷表态不托市。

　　开发商则说，房地产是重要的支柱产业，政府怎能不救房地产？

　　而更为典型的一个案例是，一则“国务院紧急叫停重庆购房退税”的报导让购房者扬眉吐气，而此后否认此报导的消息又让开发商暗中窍喜。

　　从买卖双方对政策的期待看，博弈双方谁能最终胜出，双方谁都没有绝对的把握，这才会出现这种双方都将希望寄托于政府下一步即将出台的政策上。

　　下一步将会出台何种政策？

　　从国家的大针方针来看，全面推进保障性住房建设，以改善中低收入群体的住房条件，这是已经明确了的，并且已经正在抓紧实施之中。

　　而中上收入群体住房的解决，显然还需要依靠市场化解决。房地产市场最大的特点是个区域性市场，住房和城乡建设部明确指出：各地政府可根据地方实际出台政策；但是，要加强地方政策的严肃性和合法性；地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。

　　中国的房价收入比之高，是世界少有的。要想让老百姓买得起住房，途径自然只有两条：或让房价合理回归，或提高民众收入。

　　各地方政府在这两方面会出台些什么政策呢？恐怕还得耐心地察其言，观其行吧。

　　通货膨胀的潜在威胁

　　各地方政府的政策还得耐心地等待观望，但由美国次贷危机而导致的全球经济危机的影响，却无时无刻不在影响着我们。

　　最近，国际货币基金组织（IMF）预测，今年全球经济增长率将降至0.5%，这比其去年11月份的预测低1.7个百分点，为二战以来的最低增速。分析认为，随着危机继续向纵深发展，几乎没有一个国家能够幸免。

　　IMF报告同时指出，全球经济下行风险仍占主导地位，当前金融危机正从广度和深度上将世界经济带至“未知水域”。在发达经济体，需求和物价的双重下降已显现出通货紧缩的迹象；在一些新兴和发展中经济体，企业破产增加，失业急剧上升，贫困状况加剧。

　　报告认为，挑战虽然空前严峻，但并非没有应对的机遇。在所有应对措施中，稳定金融市场仍将是重中之重。在金融市场机得到恢复、信贷市场障碍被扫清之前，持续的经济复苏是不可能实现的。而要实现这一点，各国必须创新救助措施，通过注资、剥离不良资产和重组等一系列手段使金融机构重新运转。

　　现在，世界各国确实都是按照国际货币基金组织的上述思路在做的。譬如美国，为了拯救金融业，美联储在危机之初就宣布，将向市场提供无限流动性支持。此后，为刺激经济复苏，美联储开始接连降息，将联邦利率一路降至0.25%的历史低点。与此同时，美国财政部采取大规模经济刺激方案，新上台的奥巴马政府在布什政府实施7000亿美元救市基础上，又出台了8190亿美元经济刺激方案。

　　美联储的货币政策原本有“就业、经济增长、物价稳定、利率稳定、金融市场稳定和外汇市场稳定”这6个主要目标。但是，在这次经济危机面前，稳定金融市场、刺激经济增长，显然已是美联储考虑的重中之重，其他则无暇顾及了。在救市过程中，美联储资产负债表从0.8万亿美元增加到2.2万亿美元，这增加的1.4万亿美元的负债，可说是开动印钞机狂“印”出来的。

　　美元是什么？美元在当前国际货币体系中是国际结算货币，是世界储备货币。美国疯狂开动印钞机能不影响我国吗？更何况，我国央行也有类似美联储同样的苦衷。

　　我们去年上半年还在竭力防止通胀，但到了下半年却转而竭力防止通缩，这好笑吗？这一点也不好笑，因为通缩和通胀本来就是交替出现的经济现象！

　　宏观调控政策之所以在短时间内发生如此剧烈的转变，主要原因是经济形势发展变化常常超出我们的预期。在以光速传递信息的互联网时代，市场的反应速度远远跑在了经济学家的预期之前。

　　通缩来得如此迅速，通胀会不会来得同样出乎预料呢？

　　房价会否止跌回升？
　　

　　2009年房价能否止跌回升？分析至此，我们已经不难得出结论——

　　如果2009年通缩转通胀的转折点不出现，地方政府不出台托市的政策措施，那么，2009年房价应该不会止跌回升。

　　如果2009年通缩转通胀的转折点不出现，地方政府出台了托市的政策措施，那么，2009年房价会不会止跌回升，则取决于当地政府托市的力度能否大过当地房价下跌的力度。

　　如果2009年通缩转通胀的转折点出现，地方政府不出台托市的政策措施，那么，2009年房价会不会止跌回升，关键得看通货膨胀的速度能否跑得过当地房地产泡沫破灭的速度。

　　如果2009年通缩转通胀的转折点出现，地方政府又出台托市的政策措施，那么，2009年房价会不会止跌回升，可看通货膨胀的力度和当地政府托市的力度能否敌得过房地产下跌的力度。

　　当然，我这是指整体而言的，房地产市场最大的特性是区域性，我的分析并不适用于每个地区，在此特此声明。